遏制楼市“疯牛”香港未来十年兴建48万套住宅

每经记者 区家彦 发自广州

面对屡创新高的房价，香港特区政府决定增加市场供应。

1月14日，香港特区政府行政长官梁振英发布的最新一期施政报告显示，未来十年特区政府将兴建48万个公私营住宅 （包括商品住房与保障房），通过加大和加快土地供应以解决香港的住房问题。预计在未来五年，商品房年均供应量将较前五年增加30%。梁振英表示，本届特区政府有决心、有信心、有能力逐步扭转供求失衡的问题。

多位业内人士对 《每日经济新闻》记者表示，过去十年，土地供应并不是造成香港房价疯涨的唯一原因。随着土地供应增加以及美联储退出QE（量化宽松政策），过去数年支撑香港楼市上涨的两大基本因素均出现逆转，市场调整的概率正在增加。

新房供应量大增

上述施政报告显示，为了达到未来十年内兴建48万个公私营住宅的目标，香港特区政府已在全港寻找到约150宗用地，并加速进行更改土地用途及增加容积率的工作。

梁振英指出，2014~2015财政年度，香港住宅土地供应量预计可用于建设超2万套住宅，将创下自2010年特区政府引入私人房屋土地供应目标以来的新高。他预计，2015年~2019年还将有约7.7万套公屋落成，其中约2.3万套将于2015~2016财政年度完工。

过去十多年，香港新增土地供应不足一直受到外界质疑。《每日经济新闻》记者了解到，1999年~2012年，香港特区政府实行勾地制度，即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，该制度意在防止土地流拍和贱卖。但在此期间，开发商拿地并不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，特区政府仅出让58幅土地，2003年“非典”期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止出让。

对于香港过去的土地政策，恒隆地产董事长陈启宗曾直言：“十几年来香港没有怎么推地，如果说前6年在亚洲金融风暴的影响下为恢复市场信心是可以理解的，但是后来几年就不可理解了，政府不增加土地供应等于市场没有新房供应。”

上述施政报告的统计数据显示，在过去5年，私人住宅平均每年的供应量约11400套，预计在未来五年内，私人住宅平均每年供应量将增至14600套，增长约30%。如果加上年均15400套公屋陆续入市，预计未来五年的住宅供应量将较以往出现大幅增长。

房价调整概率增加

长期以来的供求关系失衡，导致香港楼市出现“越调越涨”状况。尽管香港特区政府出台“双辣招”试图平抑房价，但效果并不明显。

最新公布的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数于2014年末收报于132.69点，这意味着香港二手房价同比涨幅达到12%，再创历史新高。如果把时间跨度进一步拉长，中原城市领先指数从2003年末的30点大幅上涨至2014年末的132点，开启了一波大牛市。

“过去数年新增供应严重偏低，是导致香港房价大幅上涨的重要原因。”中原地产创始人施永青在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，香港每年新建住宅供应量要达到2万套以上，才能对平抑房价产生明显作用。虽然特区政府难以在短期内提高到该水平，但增加供应的意向十分清晰。自2014年起，香港地产开发商在拿地方面均显得相对保守，很大程度上是他们预计未来供求关系会发生改变。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉也认为，目前市场尚未感受到供应提升所带来的影响，但随着美国退出量化宽松政策，一旦加息预期落实，二手业主放盘意欲将增加，加上新房供应量明显提加，房价调整概率增加，因此2015年不应对楼市过度乐观。