从一线城市土地盛宴 看楼市增量市场机会

因此，库存的问题可能会比我们想象的严重。另外，如果考虑到小产权房、军产房和单位宿舍和集资建房，当前户均住房1.02套的判断可能低估了。这就是为何，即便政策激励不断，但楼市疲软局面不改，即市场整体对于政策刺激的弹性下降了很多。在投资拉动和土地财政式微、经济增速下台阶的情况下，广大的二三城市集聚能力差、产业结构总体低端的问题开始暴露，楼市增长的内生动力不足。在未来相当长一段时期内，这些城市不得不为疲于消化库存、应付需求被透支的局面。

但是，作为超大城市的典型代表，一线城市继续呈现人口、资源和资金长期净流入的状态，而集聚则会带来产业升级效应、就业效应和收入效应，增量市场的机会也就自然而然更大一些。但同时，相比其他城市，一线城市的土地供应则相当紧缺。国家及地方各项规划已经明确了未来超大城市不再供应新增建设用地的政策，也划定了城市区域范围不可突破的“红线”。因此，未来超大城市新增用地将极为稀缺。从这个角度看，谈论一线城市住房消化周期的意义并不大，等待市场预期稍有回升，强大的需求很快会将这些房子消化掉。

同时，由于新增用地有限，一线城市各种公共配套建设（如保障房）将采取开发商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一块商品住房用地都要配建自住房或安居房，这将进一步抬高商品住房的价格。另外，在市场化管理框架下，市场化商品价格管控也将会进一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待“地王”的问题。事实上，地王是区域土地市场价值的体现，而这一市场价值是从该区域单位土地上的高产值来确定的。因此，地王的形成是土地要素价格市场化的体现，应该予以尊重。在公共服务无法在区域间、城市间均等化的情况下，地王难以避免。

总结一下，未来楼市的有效市场区域在进一步收窄，在一线城市热点片区，未来土地拍卖出现“天价”、房屋卖到“天价”，应该不是奇怪的事情。因此，这些城市的增量房地产市场机会是最好的，而所谓的“最好”，不仅指这些城市的居民支付高房价的能力，而且也指在目前高融资成本、高人力成本下，在这些城市的投资是最划算的。这也就是为何，龙头房企不惜血拼这些城市核心区域的土地供应。由于这些地块不可多得，创出天价也就不奇怪，或许是未来的常态。同时，单个房企自然无力独享，以联合体的形式来共享“大蛋糕”是必然的。

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