从一线城市土地盛宴 看楼市增量市场机会

1月7日，由两家央企华润置地、首开股份与险资“一哥”平安组成的“巨无霸”联合体，以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块，溢价率达到22%，成交楼面价达到每平方米3.8万元。由于该地块被称为“三最地王”（面积最大、自住房最贵和总价最高），从而备受媒体关注。剔除限价商品房和自住型商品房后，该地块楼面起始价至少在5万元/平方米以上。对此，万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆表示，从2015年开始，北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代；任志强第一时间也在微博上评价称，北京土地市场开门大吉，土地楼面价5万多似乎是常态，溢价50%以上也是常态。

尽管地产大佬们经常“语出惊人”，而地王也是个老话题，单宗地王并不一定能说明什么问题，但如果联想到2014年一线城市住宅用地出让金逆市走高、突破历史，再看看1月5日新年土地“首拍”时，招商、华润、九龙仓、平安组成史上最大联合体，抢收北京土地市场的“盛况”，或许需要我们重新思考，楼市正在由增量时代向存量时代过渡的背景下，最具楼市风向标的北京，土地市场如此疯狂，到底意味着什么？透漏出未来楼市走向的哪些信息？

地产大佬们之所以“出此狂言”，一个重要的依据就是，从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。这些高价地块多数尚未入市，若加上税金、利息等，这些地块成本比拍得时又有近20%的增加。鉴于此，若以2015年二季度开始入市计算，北京将有近70个项目开盘价格在每平方米5万元-7万元之间，且这些项目大多数不在五环之内。这就意味着从2015年开始，北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。

笔者梳理了一下，自2013年以来，各媒体报道的大大小小的地王，80%以上诞生在一线城市，典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。而且，曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企，如保利、恒大等，均开始回归一线城市。另外，一直认为内地楼市有风险的港资房企（新鸿基、九龙仓、新世界等）也参与到了一线城市土地争夺战中，同时，但凡有实力的民资也都想从中分一杯羹。相比之下，二三线城市土地市场冷清很多。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿，同比增长54.8%，溢价率达到41%。但是，2014年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%，溢价率只有10%左右。历来，二三线城市土地市场不如一线城市那样火爆，但如此的“冰火两重天”，还是第一次。

笔者认为，龙头房企对一线城市土地争夺之“白热化”，以及二三线城市土地市场之“冷清”，已经不能简单地用“分化”或“分化加剧”来解释。从本质上来讲，这是我国楼市整体供求格局已经逆转，供求平衡或供过于求已经成为“新常态”的背景下，楼市增量有效市场区域大为缩减的反映。

2014年，在打压性政策相继退出、扶持性政策不断推出的情况下，楼市不仅不像过去几年一样“一有刺激便雄赳赳气昂昂”，反而疲态尽显，全国楼市成交规模在2014年下滑了10%，一线城市下滑15%，全国房屋新开工和土地购置分别下滑9%和14.5%。这说明，楼市整体在疲于消化库存，开发商主动补库存的意愿不足。最新数据显示，全国35个城市待售新建住房消化周期达到16.8个月，而已批在建项目中90%的部分没有卖出去，可以解决1.5亿人居住。