彩生活试水社区理财 存政策与兑付风险

风险管控成关键

如果说潘军之前谈论社区金融还是一个概念，那么此次展开的社区理财应是首试之举。在荣腾洪看来，这应是彩生活向特定客户进行变相融资。“以户型70平方米为例，一年物管费就是840元，业主需充值1.5万元，加上年化收益525元，一共1365元。不过，彩生活拿到1.5万元之后，这种资金的月息一般为1.5分~2分，1个月就是225元~300元，一年下来是2700~3600元。”荣腾洪表示，待扣除所有费用之后仍能赚到1335~2235元。

对于上述模式，荣腾洪表示，彩生活免去物业费肯定也是有收益的。不过，这种模式仍面临着一定的风险，比如兑付风险。曾调研过彩生活集团物业的某大型房企高层也表示，这种理财模式他们公司也曾想尝试，但最后没有付诸实施，还是担心风险。

“一旦投资亏损，这是物业公司需要兜底的。”前述高管强调说，不出事则好，一旦出事就是大问题，业主会丧失对物业公司的信任，一个理财产品出事，所有项目都会受牵连。

荣腾洪认为，一个风险是资金去向，比如流向了P2P或小贷等会涉及到兑付风险。但彩生活集团工作人员强调说，业主的资金会由第三方监管，保证100%的资金安全性，还有彩生活和花样年提供担保。

12月8日，彩生活集团总裁唐学斌在接受《每日经济新闻》记者采访时解释说，业主的理财资金通过花样年的合和年小额贷款公司利用P2P平台运作，彩生活只是此款产品的服务机构，如果投资出问题，由花样年和小贷公司共同承担。

昨日，全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，彩生活与业主之间实际上建立的是一种借贷关系，同时彩生活又将资金委托给第三方进行理财，这中间涉及到三方关系，关键在于资金用途。

记者登录“彩之云”APP平台发现，该平台也推出了e理财产品，产品名称为“楼盘收购短期借贷”，产品信用等级为3A，借贷金额200万元，年收益率可达10%。按照产品表述，号称采取了最先进的风控机制，由第三方资金结算和托管，也对外承诺100%的本息保障。

房企“掘金”社区

除了彩生活之外，万科、绿城、绿地等品牌房企均在发力社区“掘金”战略。与以往单纯的收取物业费这种思路不同，他们更多看重基于互联网大数据思维下的社区商业机会。

围绕社区战略，大型房企当下的并购扩张战愈演愈烈。兴业（香港）证券相关研报认为，百强企业在管物业面积只占到城镇居住总面积的6.32%，行业极其分散，整合的空间较大。

今年11月初，彩生活集团曾成功收购了新加坡一家物业公司，这被认为是该公司进军国际物业服务市场的重要一步。今年半年报显示，报告期内，彩生活毛利率高达66.1%，同比增长12.1%。

国内某大型房企高层强调说，彩生活的扩张步伐很快，但下一步仍需要解决的一个关键问题是如何提升业主的满意度和粘性，靠社区运营赚钱的前提必须是保持甚至提升物业服务水平，不能本末倒置。

记者注意到，今年10月23日，成都市房管局发布的三季度成都物业公司信用记分公告透露，在97家物业公司中，彩生活成都分公司被通报批评，还扣减了10分。

北京链家地产分析师陈雪向表示，“现在很多房企对未来社区服务有各种想法，但到底哪一些可以落地，这是一个大问题。其实，社区O2O模式具有服务行业的特征，对于房企来说，也是一个重大跨越或转型。”无论是思维上，还是资源整合上，包括资源引进、社区服务内容、服务形式、服务质量，以及从如何落地上，从队伍培训等等，房企都会有考验。