国信中心：2015年一线城市房价难逃向下趋势

四、2015年房地产市场继续调整

2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。

(一)房地产市场调整继续，房地产销售以量换价

前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。同时，金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向的变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难以改变，在政策不会出现大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐，2015年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售应该继续以量换价。

(二)房地产投资会继续下降，投资同比将会在8%左右

2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产投资和销售量下滑明显，房地产市场也明显进入新常态。1-9月房地产投资同比增速12.5%，低于去年同期7.2个百分点。房地产和住宅销售面积分别下降8.6%和10.3%。与之相对的是房地产待售面积继续攀升，三季度末同比增幅达28%，较1-8月份上升1.4个百分点，加剧去库存的进度和降低房地产开发投资速度。这种销售局面直接导致房地产开发商拿地热情大幅下降，1-9月全国300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%；成交面积78333万平方米，同比减少24%。这将直接影响明年开发投资力度。因此，2015年房地产开发投资在房地产市场进入新常态下投资应该会进一步下降，投资同比在8%左右。

(三)房价整体将会继续向下，各地差异较大

继2014年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市，从新建住宅波及到二手房，2015年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态，但是像2008年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求，房价继续进行调整的趋势难以根本改变。房价调整的区域差异较大，一线城市也将难逃向下的趋势，各地的价格变化与库存量关系密切。