国信中心：2015年一线城市房价难逃向下趋势

三、房地产市场发展进入新常态

随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。

(一)房地产市场进入成熟和理性的常态

我国房地产市场自1998年商品化以后，连续十多年进入快速发展、价格快速上涨阶段。如今，随着经济发展进入减速换挡期，房地产市场预期也发生一定变化，那种房地产市场全面繁荣，开发商拿地就赚钱，房地产投资收益飙升的时代显然一去不复返。现在，无论是房地产开发商拿地和住房需求者购房都相对成熟和理性，尤其是房地产长效机制建设将大大增加房地产持有环节税收，有效遏制房地产投机需求。另外，政府加大保障房建设和棚户区的改造等措施，从遏制投资、投机需求和扩大供给双向发力，虽然当前受“限购”解除和信贷放松政策双重影响，各“解限”城市成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。但只能说随着此次楼市调控政策“见底”，此前持续“向下”的楼市将进入“缓冲期”，即使现在房地产市场完全放开，也难现当年火爆行情。

(二)房地产市场的差异化将成为一种常态

随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态，尤其是房地产市场差异化会更加突出。1998年房改以来全国房地产市场普遍快速发展，价格快速上涨，如今也步入了一个新阶段。住房普遍短缺的时代已经过去，不少城市房地产市场出现了明显的供大于求。住宅供求的区域化差异明显。近两年来，我国房地产市场分化趋势越来越明显。一线城市房价上涨较快，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。根据上海房地产研究院研究报告显示，9月全国新建商品住宅库存量再创新高，为近五年来最高。截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3794万、20167万和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。4个一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅有所扩大。但是，10月份一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。继9月份库存量创新高后，10月库存出现下跌。这也是近9个月以来首次出现环比下跌的现象。这和10月份一线城市改善型需求积极释放的因素有关，政策的利好也更利于一线城市房地产库存的释放。

(三)房地产窄幅调整将成为一种常态

从整体市场情况来看，受到限购放松、限贷放松两轮政策调整的积极影响，成交量从9月下旬开始回升，黄金(1188.80,-1.60,-0.13%)周期间继续出现明显上升。政策调整给市场带来的最大改变是消费者对房地产市场的预期，房地产市场低迷，除了供需因素之外，也在于市场预期下降，使得一些刚需客户也推迟购房。而这次房贷政策的放松，很大程度将释放一部分改善性需求，同时，通过市场预期的改变激发积攒了大半年的刚性需求，这些需求有望成为四季度市场回升的主力军，加快商品房去库存化的进度。但是，目前改善性需求主要以工薪阶层为主，较富裕的人群改善性需求都已解决，目前房地产价格对工薪阶层来说仍然偏高，政策放松只会释放那部分急于改善的需求，中期看房地产市场还需要调整，但刺激政策的推出会使得调整的幅度有限。

(四)房地产市场调控需要建立长效机制

房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段只是时间问题，而全面取消限购后房地产市场必须建立起适应新常态的长效机制。房地产长效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力，而不是相互掣肘。当前保障性住房建设力度较大，土地出让制度改革也在各地推进。按照国土部提出的时间表，2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。