降息催化房地产去库存 房价趋平稳

尽管截至11月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的累计销售套数以及面积同比均为负增长，但在11月21日央行降息政策发布之后，房地产市场交易还是迎来了小高峰，整个房地产行业进入“暖冬”行情。

不过，接受证券时报记者采访的行业人士大都表示，降息会刺激需求入市，有利于项目去库存，但行业平稳发展的态势不变，房价大幅上升或下降的概率不大。

加速去库存

据房地产数据显示，11月5日至12月5日期间，广州楼市成交住宅达7351套，环比下跌10.9%；成交面积为853451平方米，环比下降8.4%。期间，在11月21日央行降息政策刺激下，分别在11月22日与29日出现两个交易小高峰，其中22日广州市全市楼盘销售套数达332套，环比上涨45.7%，29日达到422套，环比上涨10.8%。

从房地产行业四大龙头房企“万保金招”2014年三季报情况来看，2014年销售业绩普遍没有达到预期目标。年初，市场普遍预期金地集团全年销售在600亿元左右，而1~9月公司仅实现该目标的47%。

截至三季度金地集团存货600亿元，四季度推货量逾150亿元，四季度可售货值750亿元。2014年9月底，保利地产在手库存约500亿元，四季度预计新推500亿，四季度可售货值近千亿。

“本次降息对明年房地产行业最为明显的影响就是加速去库存，”中银国际一位房地产分析师告诉证券时报记者。

降息以来，“去库存”成为了房地产公司最为重要的诉求，而降息对于销售量增长的刺激，也在一定程度上加速了房地产行业去库存进程。

据有关数据显示，截至11月29 日，11月重点城市日均成交套数环比增长15%，同比增长6%。其中，在11月24日至11月30日这一周，广州、深圳、上海和北京四地的交易面积环比增长分别为14%、16%、17%和31%。

“降息对供求关系并不会产生实质的影响，房地产行业平稳发展的趋势已基本确立，但降息会刺激需求的入市，短期来看有利于项目去化速度的提升，”招商地产表示。

房价趋于平稳

“现在年底了房地产商需要冲业绩，价格不会贸然上升，现在很多楼盘按兵不动，出量为主，很多发展商还是按照原来的价格出售，再加上降息，房贷减少了，所以最近看楼的人很多。”一位中原地产经理刘先生告诉记者。

“降息虽然能一定程度上刺激需求加快入市，但行业平稳发展的态势不变，房价大幅上升或下降的情况出现的概率都不大。”一位招商地产人士表示。实际上，从2014年以来，招商地产的均价一直处于比较平稳状态，一直在12000~16000元/平方米之间波动。

据金地集团最新公告显示，该公司2014年11月份实现签约面积37.6万平方米，签约金额45亿元，即均价约为11968万元/平方米，环比增长5.4%，涨幅不大。而据万科最新公告显示，2014年11月份公司实现销售面积145.2万平方米，销售金额189.6亿元，均价约为13058万元/平方米，环比增长12.7%，略涨。

“整体上来说，2014年对于房地产行业而言是个下拐点，在降息之后，明年可能会出现小反弹，但也是短期小刺激。”银河证券分析师赵强告诉记者。

上述中银国际分析师也表示相似观点：“不可否认房地产行业已经接近顶峰，未来五年可能会见顶，降息对价格影响有限，可能对一、二线城市影响较明显，这些城市房价会略涨。”