密集拿地扩张 龙光地产年内再发海外债券融资

每经记者 白亚静 发自深圳

去年12月份在香港上市的龙光地产（03380，HK）再发海外债融资。

龙光地产投资者关系部表示，这是年内第二次发美元优先债券，此次发行获得了市场的热烈支持，认购意向达11亿美元，超额认购逾4倍。

此次发行距离其首次发债仅隔半年。在伦达集团战略发展总监姜曙东看来，两次发债或与龙光地产密集拿地扩张有关。龙光地产2013年度、2014年上半年度财报显示，由于积极扩张、大量囤地，龙光地产的经营性现金持续为负。

再发2.5亿美元债券

龙光地产上市后首次发海外债是在今年5月28日，发行了3亿美元优先债券，年利率为11.25%，2019年到期。当时龙光地产方面称，这笔融资在扣除发行等费用后，所得款项净额约为2.93亿美元，将主要用于现有债务再融资、收购适合开发的新土地与一般公司用途。

12月2日，龙光地产再次发行2.5亿美元的优先债券，年利率为9.75%，2017年到期，计划用于现有债务再融资与其他一般公司用途。在扣除发行等费用后，所得款项净额约为2.46亿美元。

龙光地产方面向《每日经济新闻》记者介绍，第二轮发债已获得全球多家机构投资者认购，有超过100家机构投资者参与入标定价，票据最终主要分配至基金、资产管理公司和私人银行，票据最终的定价低于价格初步指引。其中，按地域划分，亚洲投资者占77%，欧洲投资者占23%。

知名经济学家宋清辉在统计了去年全年房企海外债券融资成本后称，平均成本约为7%。此次龙光地产海外融资成本较高，或与公司负债率有关。记者粗略估算，龙光地产2014年上半年的负债率为73.7%。

龙光地产董事长纪海鹏曾在2013年上半年主席报告中表示，龙光地产有息负债的平均融资成本为8.4%。

年内买地已逾90亿元

根据龙光地产2014年上半年财务数据，截至2014年6月30日，其在13个城市拥有79个处于不同发展阶段的项目，总建筑面积约达1280万平方米，可供未来5到6年开发。其中，2014年上半年，分别在汕头、成都等6地支出44.8亿元购入地块，总建筑面积约达237万平方米。

除了上半年花费了44.8亿元外，下半年龙光地产还斥资46.8亿元，在保利、中海等地产巨头的眼皮底下，拿走深圳龙华一个住宅地块。至此，今年内龙光地产已在囤地上花费逾90亿元。

以2014年上半年销售额约为龙光地产20倍的万科为例。今年上半年万科的销售额为1009亿元，拿地策略略为保守，置地金额仅约111亿元，同期龙光地产的销售额约为48亿元，置地金额逼近45亿元，经营现金净流量约为-26.6亿元。

据姜曙东介绍，经营现金流为负意味着投入产出不一致，可能有两个原因，一个是扩张，一个是财务出了问题，对于房企而言，要从近年的土地购置量上观察，若大量购置土地，则表示该企业正处于扩张阶段。在他看来，今年龙光地产的买地量算是比较多的。

其实，从龙光地产上市以来，便一直处于扩张状态。经营现金净流量2012年还为净流入16.5亿元的龙光地产，在大量囤地后，2013年净支出11.3亿元，2014年上半年净支出26.6亿元。

宋清辉称，扩张的冲动和土地的稀缺性驱动房企不断储备土地，购地必然占用大量资金，造成房企资金紧张，特别是在信贷通道被收紧之后，不过一些像龙光地产等有渠道的地产商通过配股、发债弥补资金缺口。