降息利好房地产行业 未来3个月银行或第二次降息

中国人民银行决定11月22日起降息，对股市和房地产行业构成利好影响；与此同时，沪港通、注册制改革等也对股市大盘形成重大影响。下一步，利率水平会不会再降？如何看待此前的“滴灌”、“喷灌”政策？股市与利率的关系将如何演绎？

笔者认为，此次降息其实来得有点迟了，过去两年来，国内企业的融资成本是非常高的。央行对基础利率实施调整，对市场利率的弹性和方向做一些引导，有助于降低企业的融资成本。2012年第四季度起，为了消化前期投资相对较大的压力，政府采取了比过去偏紧的货币政策。经过两年左右的时间，收紧货币供应对企业运营造成的负面影响越来越大。

纵观全球，各主要货币国家的一年期存贷基础利率是比较低的，中国比美国基准存款利率高2个百分点。降息势在必行。至于说“非对称”，笔者认为，这只是一种口径描述而已。因为存款和贷款利率本身就不对称，贷款的利率高达6%，降了0.4%；存款利率是3%，降了0.25%。存款、贷款利率均衡调降的趋势是很明显的。

那么，均衡降息是否就放弃了“滴灌”、“喷灌”政策呢？笔者认为，也不是。新政府上台以后，就多次强调盘活存量，用好增量。这种平衡就需要一种中性的货币政策，这个没有疑问。我们讲稳健的货币政策，本身就是中性的。该在某个地方宽松的时候，就用滴灌的方式实现宽松；在该从紧的地方，就用适当的政策工具将它收紧。

即便如此，综合来看，此次降息仍是一个普惠性的措施。虽然货币政策基调不会轻言改变，但从经济走势和企业嗷嗷待哺的状态看，还有进一步降息的可能。笔者预计，未来3个月左右就会有第二次降息。就是说，在明年2月份以前还会有一次降息。

降息一是利好股市，第二就是利好房地产行业。但就在此时，一些外资机构又调低了对明年中国房价的预期，那么，降息究竟会如何影响房地产市场呢？

笔者认为，房价的上升或者回落，或者相对均衡持平，主要还是取决于供需矛盾。供需又分若干个板块，主要是保障房板块、普通商品房板块、高档房地产板块。所以，还不能简单地说房价是涨是跌，要看板块。现在普遍有一种预期，即房价不会继续大幅上涨。但在局部区域，包括北京、上海和深圳，某些板块可能会略微上涨，笔者认为也非常正常。总的房价趋势，可能是均衡中整体略有下降。那么，降低利率，无论对购房者还是开发商，显然是降低了资金成本，对房地产市场是有利的。降息与央行前期鼓励商业银行对房地产放贷，其初衷是一致的。

具体到房地产类上市公司，笔者认为，不管是从事商业地产的，还是从事住宅地产的，还是从事养老地产的，它们总体上都还是要依赖于地价这个基准。所以，从供需矛盾看，房地产类上市公司的差异性小于共同性。房地产上市公司走势“大分化”的趋势不会十分明显，即使分化，也是短期的。

从政策取向看，降低利息和鼓励商业银行对房地产提供信贷支持，都是希望房地产能正常运行。应该说，经过前几年的宏观调控，各方更加倾向于用市场的手段来管理这个行业，即首先要尊重供需矛盾。我们一方面解除了限购政策，一方面让信贷放宽，让它更加市场化，实际上是促使市场回归一个常态。过去供应和购买的热度都太高，现在进入了房地产的新常态。当然，我们也不希望由于政策问题，房地产市场出现一种剧烈的、急剧的下滑。要保证房地产市场正常运转，同时完善长效机制。

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