“金九银十”成色不足 成都楼市“降价快跑”

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

楼市低迷期，今年的“金九银十”成色略显不足。

搜房网数据显示，9月成都商品住宅成交6138套，环比上月下降2.73%，同比去年下降18.15%。各大房企均密集推新，力求在“金九”乃至接下来的“银十”上有所斩获。

在央行出台房贷新政影响下，成都楼市出现反弹，仅十月第三周商品房成交套数就为5686套，环比上涨125.5%。“‘认贷不认房’的政策释放出一部分原本就有购房意愿的客户需求。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均对《每日经济新闻》记表示，“但长远来看房地产存在的是供过于求的结构性问题，不可能通过一个政策就一次性解决掉。”

多家房企营销负责人表示，会抓住房贷新政的机会尽快达成销售，价格方面也会将房交会上的优惠延续一阵。罗元均认为，下一步房企的定价思路还将是“以去库存为先导”，拿地方面开发商会非常谨慎、更加理性。

七折利率不现实

2014年，楼市处于凄风冷雨中。国庆长假前一天央行及银监会联合发布的房贷新政，为疲软的楼市注入一针兴奋剂。

不过，新政中提到的首套房最低房贷利率可到七折的优惠条件，银行都表示仍未出台执行细则。“7%左右的房贷基准利率本来就低，再打个7折，没有银行会做。”银行内部人士对《每日经济新闻》记者表示，目前融资成本高、银行信贷额度紧张，再加上自由定价的市场背景，“比起商业贷款9%以上的贷款利率，银行给房贷利率打个9折都不愿意，7折更是‘浮云’。”

某大型股份制银行成都分行内部人士给记者算了一笔账，一家商业银行成都分行一年的贷款额度约1000亿，分到各支行也就30个亿。房贷利率7%左右的基准利率本来就低，“再打个七折，谁能拿出钱来？”

虽然银行打折力度不强，但是10月以来，各地楼市成交数据一片向好。中原地产研究中心统计数据显示，54城市上周合计签约53790套，已经连续三周上涨。

上述银行人士仍认为，目前只是楼市下行期的一个反弹，“真正的回暖还没有到来。”罗元均亦指出，房地产的结构性问题在于“供过于求”，从长远来看房贷新政效果有限，最终还是要靠市场来消化。

房企积极去库存

为了跑量，9月和10月大量新盘集中亮相成都市场。记者梳理分析机构报告发现，9月份大成都开盘项目40个，环比增加7个，同比减少29个。10月预计会有44个新项目集中亮相。

记者在龙湖、万科等品牌房企的售楼部调查获悉，房价优惠还会持续一段时间。一位大型房企营销负责人向记者坦言，接下来的第四季度将是房企进入全面冲刺期，而这也将是大多数开发商的共同状态。“大家同时加量、减价，竞争会非常激烈，在这种情况下谁敢涨价？”

以“积极去库存”为先导，“降价快跑”成为开发商们营销的核心。在秋交会上，所有参展房企的广告宣传都绕不过 “特惠价”。“低首付”“零门槛”也是开发商为了让客户打消犹豫的另一种策略。

不过，房企的四季度定价策略也并未出现大幅跳水。东原地产营销中心总经理王琴表示，“还是会抓住房贷新政的机会尽快达成销售”，至于价格方面将比较平稳，“几乎没有再往下走的可能”。

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市场篇

房贷新政月考：七折利率难实现 升温不代表回暖？

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

房贷新政颁布近一个月，银行的执行效果如何？对楼市的刺激作用如何？房地产市场走势又将何去何从？自9月末央行、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，不同声音对楼市走势的争论从未停歇。

《每日经济新闻》记者梳理数据发现，10月首周，在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下，成都楼市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交会成交套数创下近12届房交会的第二高位，成交面积也远高于其他几届。同时成交金额近30亿元，为历届最高。与此同时，品牌房企的优惠力度也格外抢眼。10月第二周，成都主城区新房、二手房的成交面积、成交套数，均环比上涨40%以上。最后两周，成都商品房、住宅销量仍稳中有升。

不过，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保留意见，认为“只是影响了客户的购房心理”，去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出，虽然金融和政策环境已略有改善，但不断叠加的库存压力，迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

由成交“升温”的现象能否得出楼市“回暖”的判断？成都某股份制银行内部人士对 《每日经济新闻》记者表示，各家银行对房贷的实际优惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月楼市的 “升温”只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹，真正的回暖并没有到来。

“7折房贷利率”暂未执行/

国庆大假结束头一天 （10月8日），各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元，保利十七盘成交10.3亿元，绿地五盘成交7.2亿元，万科六盘成交5.1亿元，华侨城成交1亿元。

事实上，房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企，刚需盘则占了这批房源中的绝对主力，而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝光地产公开表示，秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外，记者了解到，成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的，优惠到家，成交自然到位”的观念，已成房企共识。

据中原地产统计，国庆期间成都共有142个重点在售楼盘（含秋交会参展楼盘40个），总计成交3727套，整体环比上涨103%，成交总金额近30亿元，创历届最高。在10月之后的三周里，销售数据继续向好。

那么，对于这样的成绩，房贷新政立了多大功劳？事实上，《每日经济新闻》记者调查发现，各家银行最具吸引力的 “7折房贷利率”暂未执行，大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销，还是靠房企降价带动的。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会对房贷放出大量资金，面对楼市未来庞大的资金需求，“银行会考虑房地产行业的系统性风险，不会给出很大额度的优惠贷款。”

不过，“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如，与其他品牌房企的多盘联动不同，中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会，并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。

“中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出，早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房的政策，对市场杀伤力过大，应予调整。

强者恒强趋势将更明显/

市场下行之时，房企的日子普遍不好过，弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示，截至三季度末，全国房企五十强中，仅有一成房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企业绩分化严重，部分房企销售完成率甚至不足30%。

“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征，而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间，以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈，强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。

在“现金为王”的压力下，房企一方面加紧销售，回笼资金，另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

罗元均告诉《每日经济新闻》记者，不能否认的是，上述政策出来后，银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变，但改变幅度不好说。总体来说，银行更看重房地产行业的中长期变化，对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。

在银行人士看来，房屋有几块刚性成本，楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示，“三块成本加在一起也要五六千（每平方米）了，银行所顾虑的是，如果市场价跌到五千（每平方米）怎么办？”通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企，“就好比一边在融资买股，一边买的股票股价却在下跌，一旦债务到期股票还没出手，那资金链就断裂了。”预计到明年，还会有一批资金链断裂的房企出现。

房地产投资应注重房产本身价值

《每日经济新闻》记者注意到，面对楼市下行，中国家庭对房地产投资的前景判断也出现了明显分化。西南财经大学2014年中国家庭金融调查显示，在买房人群中，第二季度购房者投资性购房动机占购房总动机的24.8%，“投资性购房”成为最重要的购房动机，而第一季度此数据仅为10%。在卖房人群中，第二季度卖房者认为房价会降而卖房的比率为10%，而第一季度此数据仅为3.8%。

这两组数据的变化，反映出“买房投资的家庭认为房价下滑，正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始，要赶紧处理掉投资性房产。”总体来说，中国家庭对房价的预期以“平稳偏下降”为主。

中铁二局地产营销总监刘斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产已越来越多地回归它的本来属性，纯粹是买来住或买来经商的情况越来越多。“以前大家跟着政策买房子，是因为觉得是不是还可以炒一下房，7000多元的单价买的，明年是不是可以八九千元转手出去？这是以前的思路。”

罗元均指出，房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求，对投资性需求也有刺激。需要注意的是，投资不是投机，中国人买房过去有一个非常错误的观点，就是投资人往往抱着短线投机心理，今年买进就期望明年翻倍卖出，投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。

“至少现在在成都入手一套房子，工资房价比处于比较合理的水平。先不提短期内升值的问题，买一套有价值的房子投资回报率能做到年化7%~8%，是不是比把钱放在银行里好？”罗元均补充说，房地产从来不是投机性的，从房产本身价值考量才是真正的不动产投资。

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土地篇

世茂成都主城底价夺地 一线房企加码商业地产

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

10月的成都土地市场，在供应量缓步回升的同时向商业供地集中。

据不完全统计，成都市国土局土地招拍挂公告显示，10月成都将有13宗土地供应，其中挂牌7宗，拍卖6宗，累计供应面积826.7亩，将分为4次出让。2014年10月拟出让金额（起拍总价合计）为32.49亿元。其中，纯住宅用地0亩；纯商业用地169.2亩，占比20.5%；综合用地（商住/住商）657.5亩，占比79.5%。

10月商业用地的集中供应，引来商业地产开发商抄底拿地。10月21日，成都市土地市场挂出四宗土地，最终青白江区的两宗商业地块被四川邦邦置业有限公司以底价摘得，另外两宗成华区的地块则由世茂集团子公司上海世茂悦盈投资管理有限公司抄底获取。

值得注意的是，在房贷新政的影响下，二线城市出现了楼市销量回暖的现象。有开发商预计第四季度土地市场竞争会非常激烈，后悔前三季度地拿少了。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均对《每日经济新闻》记表示，房企会不会出手竞拍，以及溢价率的高低，关键还是看土地价格是否在开发商接受范围内。开发商不会因为房贷政策的出现，而大幅调整拿地策略。

世茂抄底成都主城/

《每日经济新闻》记者注意到，9月成都市商住用地总供应土地11宗，成交仅5宗，合计约559.16亩，环比骤降90.36%；成交总额仅1.9亿元，相比8月的90.21亿元，也创下了近两年来成都土地市场单月最低值。

“鉴于楼市的结构性风险，银行对房企的贷款是严格把控的。”某商业银行内部人士对《每日经济新闻》记者表示，这使得现金流成为房企得来不易的资产，“大量房企资产负债表上一大块全是存货，现金流一塌糊涂。”上述银行人士分析，“之前卖了楼盘有现金的开发商，担心房价还要下跌，所以持币观望。觉得还有好的项目可以做的房企，资金又陷在存量项目上了。房地产开发商紧张的现金流自然传导到了上游土地市场。”

10月以来，土地供应开始小幅回升。10月21日，世茂集团以底价拿下成华区保和街道28.2亩商业地块，成交楼面价为2640元/平方米。据了解，这是世茂集团落子猛追湾地块、龙泉驿大面地块后，再次在成都拿地。世茂成都公司投资经理王浩宇向媒体透露，世茂拿下的成华区保和地块将是一个10万平方米纯商业项目，业态方面将由购物中心和青年公寓构成。

世茂集团下属上市房企世茂股份（600823，SH）是全国大型房企中为数不多的前三季度业绩“达标”公司之一。世茂股份三季度报显示，2014年1～9月，公司实现合同签约额114.8亿元，同比增长13%；实现合同签约面积81.9万平方米，同比增长12%；签约单价达1.40万元/平方米，同比增长1%。截至9月末，公司已实现全年销售目标的72%。

在上述银行人士看来，房企销售业绩已出现明显分化，强者恒强的局面突显，市场加速分化。“预计到明年，会淘汰一大批资金链断裂的房企。”

商业用地、新区土地受关注/

虽然9月30日人民银行、银监会推出的 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，要“积极支持居民家庭合理的住房贷款要求”，对有购买第二套住宅的改善型需求人群采取“认贷不认房”的政策，但开发商们对这一政策对住宅市场的刺激效果保持谨慎。

“认贷不认房的效应集中在改善型住房，但改善型住房的客户都较为理性。”中铁二局地产集团营销总监刘斌告诉 《每日经济新闻》记者，改善型住房的目标客户只会根据自己的需求和房子的性价比来“慢慢选择”，不会 “跟着政策买房子”，因此这部分住房的去库存速度仍比较缓慢。

住宅市场进展缓慢，今年以来，包括龙湖、协信在内的不少房企，都将目标转向商业地产。第四季度，商业用地的推出仍备受房企关注。据华润置地成都金悦湾项目营销负责人陈圆介绍，尤其是那些总价较高、以商业为主的不动产，是他们下一步的推介重点，“其优势在于商业开发更具前景，更能抵抗汇率变化，更具产业结构调整下的可持续发展性，并具备更高的融资价值。”

随着10月14日天府新区获批成为“国家级新区”，这片土地下一步的价格趋势也成为土地市场的关注焦点。在罗元均看来，不可否认的是，“国家级新区”的称号会对整个天府新区的土地市场有所刺激。但新区配套设施的不成熟现状，仍将会是开发商在该区域拿地时的最大顾虑。

“在某些时候，软性环境的支持可能比硬的基础设施更重要，新政策的效应，还有一些老政策怎么优化，怎么提高执行力，这些对投资者、企业都是非常重要的。”森宇集团副总经理杨建红在一场关于天府新区的发展论坛上表示，天府新区未来政策的支持力度是促成区域繁华的关键。