世茂成都主城底价夺地 一线房企加码商业地产

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

10月的成都土地市场，在供应量缓步回升的同时向商业供地集中。

据不完全统计，成都市国土局土地招拍挂公告显示，10月成都将有13宗土地供应，其中挂牌7宗，拍卖6宗，累计供应面积826.7亩，将分为4次出让。2014年10月拟出让金额（起拍总价合计）为32.49亿元。其中，纯住宅用地0亩；纯商业用地169.2亩，占比20.5%；综合用地（商住/住商）657.5亩，占比79.5%。

10月商业用地的集中供应，引来商业地产开发商抄底拿地。10月21日，成都市土地市场挂出四宗土地，最终青白江区的两宗商业地块被四川邦邦置业有限公司以底价摘得，另外两宗成华区的地块则由世茂集团子公司上海世茂悦盈投资管理有限公司抄底获取。

值得注意的是，在房贷新政的影响下，二线城市出现了楼市销量回暖的现象。有开发商预计第四季度土地市场竞争会非常激烈，后悔前三季度地拿少了。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均对《每日经济新闻》记表示，房企会不会出手竞拍，以及溢价率的高低，关键还是看土地价格是否在开发商接受范围内。开发商不会因为房贷政策的出现，而大幅调整拿地策略。

世茂抄底成都主城/

《每日经济新闻》记者注意到，9月成都市商住用地总供应土地11宗，成交仅5宗，合计约559.16亩，环比骤降90.36%；成交总额仅1.9亿元，相比8月的90.21亿元，也创下了近两年来成都土地市场单月最低值。

“鉴于楼市的结构性风险，银行对房企的贷款是严格把控的。”某商业银行内部人士对《每日经济新闻》记者表示，这使得现金流成为房企得来不易的资产，“大量房企资产负债表上一大块全是存货，现金流一塌糊涂。”上述银行人士分析，“之前卖了楼盘有现金的开发商，担心房价还要下跌，所以持币观望。觉得还有好的项目可以做的房企，资金又陷在存量项目上了。房地产开发商紧张的现金流自然传导到了上游土地市场。”

10月以来，土地供应开始小幅回升。10月21日，世茂集团以底价拿下成华区保和街道28.2亩商业地块，成交楼面价为2640元/平方米。据了解，这是世茂集团落子猛追湾地块、龙泉驿大面地块后，再次在成都拿地。世茂成都公司投资经理王浩宇向媒体透露，世茂拿下的成华区保和地块将是一个10万平方米纯商业项目，业态方面将由购物中心和青年公寓构成。

世茂集团下属上市房企世茂股份（600823，SH）是全国大型房企中为数不多的前三季度业绩“达标”公司之一。世茂股份三季度报显示，2014年1～9月，公司实现合同签约额114.8亿元，同比增长13%；实现合同签约面积81.9万平方米，同比增长12%；签约单价达1.40万元/平方米，同比增长1%。截至9月末，公司已实现全年销售目标的72%。

在上述银行人士看来，房企销售业绩已出现明显分化，强者恒强的局面突显，市场加速分化。“预计到明年，会淘汰一大批资金链断裂的房企。”

商业用地、新区土地受关注/

虽然9月30日人民银行、银监会推出的 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，要“积极支持居民家庭合理的住房贷款要求”，对有购买第二套住宅的改善型需求人群采取“认贷不认房”的政策，但开发商们对这一政策对住宅市场的刺激效果保持谨慎。

“认贷不认房的效应集中在改善型住房，但改善型住房的客户都较为理性。”中铁二局地产集团营销总监刘斌告诉 《每日经济新闻》记者，改善型住房的目标客户只会根据自己的需求和房子的性价比来“慢慢选择”，不会 “跟着政策买房子”，因此这部分住房的去库存速度仍比较缓慢。

住宅市场进展缓慢，今年以来，包括龙湖、协信在内的不少房企，都将目标转向商业地产。第四季度，商业用地的推出仍备受房企关注。据华润置地成都金悦湾项目营销负责人陈圆介绍，尤其是那些总价较高、以商业为主的不动产，是他们下一步的推介重点，“其优势在于商业开发更具前景，更能抵抗汇率变化，更具产业结构调整下的可持续发展性，并具备更高的融资价值。”

随着10月14日天府新区获批成为“国家级新区”，这片土地下一步的价格趋势也成为土地市场的关注焦点。在罗元均看来，不可否认的是，“国家级新区”的称号会对整个天府新区的土地市场有所刺激。但新区配套设施的不成熟现状，仍将会是开发商在该区域拿地时的最大顾虑。

“在某些时候，软性环境的支持可能比硬的基础设施更重要，新政策的效应，还有一些老政策怎么优化，怎么提高执行力，这些对投资者、企业都是非常重要的。”森宇集团副总经理杨建红在一场关于天府新区的发展论坛上表示，天府新区未来政策的支持力度是促成区域繁华的关键。