世邦魏理仕报告：深圳位列第六零售物业最佳投资地

每经实习记者 白亚静 发自深圳

10月21日，世邦魏理仕报告显示，尽管中国内地消费预计将继续以两位数的速度增长，但各地区零售物业投资前景并不相同，其中，上海、北京和杭州的风险收益较为可观，然而其他二线城市如沈阳、无锡等则需谨慎投资，向以拥有大量年轻高消费人群的深圳仅位列第六。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟称，一方面深圳零售物业市场的活跃度不高，会加大投资者退出难度，另一方面现有人均商业面积已是上海的两倍，现存商业建筑面积已是270万平方米的情况下，未来三年还将再增加超过200万平方米。在他看来，面对大量的新增供应，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。

据记者了解，深圳的欢乐海岸以及皇庭广场等项目都曾因招商不力而饱受投资者诟病。

在零售物业市场，杭州似乎比深圳更值得投资。“在二线城市中非常突出”，该地人均可支配收入较高，新增供应少，目前空置率仅为1.7%，陈仲伟称。世邦魏理仕报告显示，截至2014年第二季度，杭州的零售物业存量约为100万平方米，排在其研究的17个城市的末尾。

不过，最为优质的投资对象当属上海。世邦魏理仕报告显示，上海是全国国际品牌渗透率最高的城市，在其研究的17个城市中风险最低，收益最高。陈仲伟称，上海近年的零售物业市场正呈现供需两旺、租金稳步增长的态势，大宗零售物业投资交易活跃。

在部分二、三线城市，大量新增供应已经开始对零售市场带来压力。陈仲伟称，沈阳和无锡的部分零售项目的空置率甚至高达40%。在陈仲伟看来，沈阳的问题不在需求端，而在供给端。他称，沈阳作为东北三省的区域中心，辐射范围广，人均消费水平也较高，但是优质零售物业的总体量已达到510多万平方米，甚至超过一些一线城市。因此，他认为，这是导致沈阳近几年的空置率都徘徊在20%左右，远高于全国10%左右的平均水平的原因之一。此外，他还称，空置率过高与该地小开发商运营经验不足有关。

世邦魏理仕报告显示，与其他发达经济体相比，2013年的中国居民消费支出占GDP的比重以及城镇化率都处于地位，分别是34%和53%，而国务院发布的文件预计2020年中国的城镇化率将达到60%。在陈仲伟看来，这意味着，“未来每年将有1%的人口进城，带来可观消费”。