沪港通开通在即 A股地产龙头估值有望提升

每经记者 区家彦 发自广州

自今年4月10日计划公布以来，沪港通已渐行渐近。地产股作为两地股市的一个重要板块，也将随着沪港通的面世迎来新的机遇。

多位业内人士在接受记者采访时表示，受到A股投资者偏爱小市值公司的影响，A股地产龙头公司如万科、保利地产的估值长期低于中小房企，两地资本市场一旦打通，境外投资者对于龙头企业的追捧有助于提升A股龙头地产股的估值。

A股地产龙头有望受益

根据平安证券的统计，在A股的开放池中，地产公司数量为42家，市值占沪港通开放池总市值的3%，占A股总房地产股票总市值的43%。按照2013年的销售额计算，开放池中的地产股占整体板块的比例为40.7%。

在估值水平上，两地投资者对于地产股的偏爱程度却大相径庭。以目前地产股盛行的净资产价值法估值，港股内房股的龙头公司平均股价相对净资产折让20%~30%，原因在于市场更认可龙头公司有更好的增长可持续性，强劲的竞争力和抵御周期的能力。二线龙头且有能力跃居一线的开发商净资产折让率为40%~50%，对于执行力较差和资产负债表令人担忧的中小型开发商，净资产折让率高达60%~80%。

但A股对于地产公司的偏好则呈现相反特征，中小房企的净资产折让率约为10%~20%，部分小型房企甚至获得净资产溢价，龙头房企的净资产折让率却高达30%~40%。

即便是以龙头股作比较，港股内房股龙头享有更高估值。例如，A股中的万科A与保利地产当前股价对应2014年动态市盈率为5.8倍与4.7倍，H股中的中国海外与华润置地的对应动态市盈率则为7.8倍与7.1倍。

“以万科为例，万科企业（02202，HK）在成功B转H股后股价一路上行，相对于A股估值溢价率一直在20%以上。”国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示，由于A股以个人投资者为主，相对缺乏价值投资氛围，港股则以机构投资者为主，他们更偏好低估值、高股息率的价值型企业，随着沪港通开启，A股的龙头地产股有望获得估值提升，纳入首批开放标的的保利地产将率先受益。

此外，徐皓认为，随着交易池的不断放开，如专注于旅游地产的华侨城和产业地产的华夏幸福，也有望因经营模式稀缺获得海外投资者关注。

港股业态更丰富

此外，自2010年起，港股市场已成为内地房企上市以及境外发债的重要场所。根据平安证券统计，目前在港上市的内房股已达60余家，公司业态的丰富程度也高于A股地产股。

从市值规模来看，内房股中市值在千亿港元以上的企业有2家，300亿~600亿港元的企业12家，100亿~300亿港元的企业13家，100亿港元以下的企业28家。在去年全国销售额TOP20房企中，若计算在港股完成借壳上市的金地集团、招商地产等企业，内房股占据18家，香港股市无疑是内地房企融资的主要战场。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，虽然A股对于房地产企业融资大门已放开，但由于房地产调控将常态化，大多数民营企业不得不继续在港股市场融资，加上在港上市的门槛较低，连商业地产龙头万达也筹划赴港上市，这给予投资者更多的选择余地。

“随着未来沪港通投资标的数量的放宽，投资者还可在港股关注一些经营模式独特的地产类公司。”辉立证券房地产分析师陈耕认为，比如，由于A股对REITs尚未完全开闸，港股中的REITs如越秀房地产信托基金、金茂投资能通过稳定的租金收入为投资者提供不菲分红。此外，首家物业服务公司彩生活（01778，HK）由于独特的社区O2O概念备受资本追捧，这也是A股没有的稀缺商业模式标的。

除此之外，朱一鸣还认为，香港的传统地产商如长江实业、新鸿基、新世界在内地也有大量项目，由于港资地产商财务状况更加稳健、抗周期性的能力也更强，对于追求稳健的内地投资者同样是不错选择。