房企并购金额同比增九成 龙头“曲线”抄底土地市场

每经记者 尚希 发自北京

“四季度我们还是很关注土地市场，目前接触的几个地块都将通过收购的方式进行，公开竞拍的底价还是比较贵。”北京一家国资房企的营销总监对 《每日经济新闻》记者透露。

根据Wind资讯统计数据显示，截至今年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1054.04亿元。而去年同期这一数值仅为552.38亿元，同比增长90%。其中，房地产行业并购标的完成的交易达87宗，交易总价值为205.52亿元；未完成（指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕）的并购标的交易数目为119宗、交易总额为848.52亿元。

昨日（10月16日），兰德咨询总裁宋延庆在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，今年并购增加趋势十分明显，但绝大部分并购涉及到复杂的债务债权关系，只是很多问题并没有浮出表面。

自去年四季度以来，房地产行业整体进入下行趋势，即便是被视为避风港的一线城市，依然难逃厄运。

中原地产研究部统计数据显示：前9月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计土地出让金为3671.16亿元，较2013年同期的3672.7亿元基本持平，但仅完成了2013年全年5242.3亿元的70%。在土地市场降温的情况下，北京、上海都出现了多宗流标地块。

此外，相比2013年40%左右的土地成交溢价率，2014年最近几个月的溢价率均在20%左右。20大标杆房企购置土地额度连续多月锐减，4~8月连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿周围徘徊。

“标杆房企不拿地，主要是因为去库存，但不拿地对土地市场的影响越来越大，导致地方政府的财政压力逐渐增加。最近部分城市的土地价格开始下调，加上救市政策的叠加，预计土地市场在降温半年后，部分企业可能开始抄底拿地。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者说道。

谈及四季度的拿地计划，多位房企人士均表示会持续密切关注土地市场，但坚决不拿高价地。

“目前在接触的几个地块都将是通过收购的方式进行，公开竞拍的底价看起来还是比较贵。”北京一家国资房企的营销总监透露。

实际上，这种土地项目以及房企之间的并购频频发生。一位知情人士介绍，江苏省一家国资背景的房企今年已经陆续并购了七家小的房地产公司，并购杠杆也比较高，仅花了七八亿元，但并购的公司总货值接近90亿元。

“一般招拍挂的杠杆倍数在3倍左右，但上述并购杠杆远高于招拍挂。”宋延庆对《每日经济新闻》记者说道，今后并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过并购获得优质资产或地块。

值得关注的是，从并购交易的主体来看，在已完成的并购案例中，转让资产方多为格力集团、万恒投资、香江控股、扬州泰达、荣安地产等中小房企，而买方则包括华夏幸福、阳光城、融创、泰禾等快速扩张的企业。

“不排除收购一些中小房企的项目公司，这时候的收购价相对来说还是偏低的。换言之，一些股权交易市场上的中小房企挂牌项目，可能会比较受青睐。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说。

“对于中国绝大多数城市来说，四季度以来，住房需求会逐渐释放，这是房企未来战略扩张的最基本逻辑。所以一旦房企资金充裕或预计市场走势触底反弹，今年四季度土地扩张的态势就会明显加快。”严跃进表示。

为应对供应过剩的住宅销售市场，目前已有42个城市取消了自2010年出台的购房限购政策，仅北、上、广、深4个一线城市仍未放松限购。

以北京为例，第一太平戴维斯的统计显示，截至9月底，更多开发商选择“以价换量”，因此8月一手住宅价格指数比2014年6月下降1.8%。同时，尽管三季度供应量环比下降26.6%至250万平方米，但是成交量环比上升36.6%至200万平方米。