淡市也有好生意：房企并购带来多重收益

每经记者杨羚强发自上海 对龙头开发商来说，眼下的并购不但可以扩大公司规模，或者获得一个上市融资的新平台，还有机会在斥资金额不多的情况下，借助企业本身的背景、财务、资源，改善目标公司的负债比例、融资成本、周转速度，进而提升目标公司在资本市场上的价值。在这一方面，绿地收购盛高的案例值得借鉴。 2013年5月，盛高置地（绿地香港前身）与绿地集团签署相关协议，绿地将通过其在香港注册的全资子公司以总共约30亿港元的代价认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股，交易完成后，绿地控股将持有盛高置地扩大股本后60%的股份。 绿地香港（00337，HK）首席财务官游德锋透露，自盛高置地被绿地收购以来，无论是信用评级、土地资源，还是人力资源等方面均比一年前有了很大提高。在没有大规模注入资产的情况下，绿地香港的销售业绩取得大幅提升，周转速度也有所加快，财务结构更加合理，融资成本更是大幅下降。 《每日经济新闻》记者注意到，10月15日绿地香港股价已经达到2.98港元，而一年前绿地进入时的成本为每股1.9港元，由此看来，绿地本次收购已获得非常可观的账面收益。 绿地香港融资成本大幅下降 绿地香港最新公告显示，截至2014年前9月，连同其子公司及其集团，累计合同销售金额约人民币90.08亿元，按年增加65.26亿元或2.6倍，累计合同销售面积约122.11万平方米，按年增加98.26万平方米，平均售价为7377元/平方米。绿地香港今年的销售目标为120亿元，而前三季度已完成全年目标的75.07%。 在销售业绩大幅提升的背后，绿地的融资成本也有所下降。 “自去年8月以来，绿地香港进行了三次较大规模的发债融资。三大评级机构都对其维持‘投资级’评级，使得绿地香港的债务水平和融资成本有较大改善，公司2013年末的融资成本是8.18%（年化），到2014年中已降为5.17%。”游德锋向《每日经济新闻》记者透露，香港的投资机构正是看中了绿地集团的背景，才使得绿地香港在被绿地正式控股的一年内融资成本大幅下降。 绿地香港的销售业绩大增和融资成本大降，让众多房地产人士感到意外。此前，业界对绿地收购盛高的看法是，绿地将借助于盛高的壳资源在香港市场融资，当时，很多人仅将盛高视为绿地的一个融资平台，而从未想过，借用绿地的背景，盛高自身也可以迅速盘活，并实现业绩、融资成本、人才及土地资源的多项改善，最终成为一家具有较强盈利能力的优质企业。 据绿地香港方面透露，绿地香港未来购入的新的土地储备，会以绿地集团的名义去和地方政府协商，然后再由绿地香港来购买。这样可以获得相对优质的土地。 以去年12月11日，绿地香港旗下TrueThriveInvestmentLimited（信鑫投资有限公司）以底价59.5亿元竞得黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块为例，虽然位于上海内环内的核心区域，折合楼板价却仅24236元/平方米，与当年出让的部分中外环区域的地块楼板价接近。而这类地块以往是盛高置地这样的中小型民营上市公司很难获得的。 意在提升规模巩固市场地位 事实上，在房地产行业，龙头房企利用自己在业界的影响力、规模实力、人力资源、品牌溢价等迅速改善收购标的的财务数据，进而提升公司收益的案例，不止绿地一家。 九龙仓当年收购绿城约24%股权之后，也曾给绿城带来负债率和融资成本双降的良好效应，特别是绿城融资成本较一年前大幅度下降，进而推升其股价。九龙仓也因此获得了非常可观的收益，其所持有的4.9亿股绿城新股的认购价仅5.2港元，但目前绿城的股价基本维持在7~8港元。 不过，行业研究人士指出，目前很少会有龙头房企为了资本收益主动收购其他上市房企。 第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为，中国房地产市场正进入去产能时期。在这一时期，龙头房企收购其他房企是很正常的，但开发商更多考虑的是，通过收购其他企业扩大自己的规模，强化自己的领先地位，而不只看中标的公司在资本市场的价值提升空间。 亿翰智库房地产研究中心副主任张化东表示，如果仅考虑资本市场的投资收益，那么目前港股市场的房企并购价值都不高。原因在于，目前港股投资者青睐的题材，是房地产企业的转型，如花样年的社区020业务收益率。与之相比，地产企业间的并购题材尚难以得到投资者追捧。