中小房企净负债率创新高 去化、还贷成新常态

每经记者 区家彦 发自广州

随着今年以来房地产市场进入下行通道，日益严峻的资金压力正压迫着地产商的神经。

克而瑞统计A股139家上市房企中报发现，受到行情骤冷导致销售回款大幅减少，现金支出却持续攀升的影响，纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中，大型房企负债率保持稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，且短债偿付能力持续恶化，不少中小房企面临极大的偿债压力。

万科总裁郁亮曾经表示，每当市场陷入困境，谁的财务状况更好，谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言，“以债养债”的生存方式已经难以为继。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，虽然国内房地产融资正在放松，但只有实力强劲、财务良好的主流房企才能受益。对于那些资金状况不佳的房企而言，把握房贷新政带来的销售窗口期，坚持去化与还贷才是上策。

中小房企净负债率119%

克而瑞的研究发现，自2012年底以来，A股139家上市房企净负债率一直保持上升态势。其中，2013年房企拿地猛烈，但净负债率升势相对温和，从年初的66.28%升至年末的77.66%，同比仅提高15.52个百分点；但在今年上半年，尽管房企拿地力度锐减，净负债率却不降反升，行业净负债率到上半年末已较年初提高了22.30个百分点至99.7%。

“净负债率大幅上升的背后，一方面是由于行情骤冷导致销售回款大幅减少，而削价和零首付营销活动进一步导致销售回款缩减。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉 《每日经济新闻》记者，另一方面，企业的刚性支出却在持续攀升，主要由于企业在去年大量拿地后，基于快周转的需要，典型房企今年加大了开工力度，导致工程和雇员佣金支出持续攀升。

从今年上半年的融资情况分析，A股139家房企融资现金流入4675亿元，同比增加38%。其中，“招保万金”合计融资1032亿元，同比增加25%，增幅相对温和；但其余中小房企融资额为3642亿元，同比增幅达到42%。最终导致的结果是，“招保万金”的净负债率为61.6%，与2011年末的高峰值相当，但中小房企的净负债率飙升至119.3%，创下历史新高。

“个别房企去年拿地激进，今年面临不菲的建设款和土地款支出，为此上半年融资额同比大幅增长。部分房企如中粮地产、金融街因为商业地产扩张，上半年融资额同比分别大增294%和196%。”朱一鸣说，由于中小房企大量举债更多是用于发展物业和偿还土地款，而非偿还旧债，这是导致其净负债率攀升至高危线的主要原因。

当然，净负债率高企并不能完全反映房企的偿债能力与资金链安全。欧阳捷告诉记者，短债偿付能力也是一个很重要的指标，部分大型房企尽管净负债率也很高，但由于大部分是长债，账面现金足以覆盖短期债务，因此并不会引发资金链断裂的危机。

据统计，截至上半年末，A股139家房企一年内到期的短债创新高，达到4098亿元，较年初上升了22%，现金短债比率仅为0.87，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。

其中，“招保万金”的短债较年初仅微弱增长2%，现金短债比为1.51，尤其是龙头万科现金短债比高达1.92，大型房企并不存在短期资金压力。但中小房企的短债增加了28%，导致现金短债比持续下滑，创下2009年来的新低。部分中小房企现金短债比环比出现锐减，像荣安地产环比一季度末下滑76%至0.44，世纪星源环比一季度末下降68%至0.38，嘉凯城环比一季度末锐减54%至0.19，类似的公司将面临极大的短债偿付压力。

兰德咨询总裁宋延庆指出，虽然部分房企的净负债率较高，而且短期负债占比也高，但如果负债主要是向大股东借的款 （比较容易延期偿付），就算不上债务风险高，典型的企业如越秀地产、鲁商置业等国企类房企。