930新政效应：开发商围绕首付款“做文章”（末尾有彩蛋！）

王杰

央行新政，并没给"金九银十"的楼市注入"鸡血"。在业内人士看来，开发商的主流策略并无创新，还是高周转。

在限贷松绑无效的大环境下，开发商们主动出击，围绕首付和贷款开始做文章。

邦地产了解到，到了10月份，各大房企在营销创新上有更大力度。有部分房企甚至推出了无首付模式。比如位于亦庄的合生摩尔公馆，上周推出了"100%贷款购房"计划。该计划具体内容为：购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，抵押给金融机构，半个月内即可获得为期10年到30年不等、50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款，剩余房款依然可以申请商业贷款。

该项目的营销负责人告诉邦地产，开发商推出了多种经营计划，客户有房本，并且还完贷款的情况下，可参与上述购房计划，"北京的房本能贷10年，外地的房本能贷30年，年利率在7%到8%之间。能贷到的数额，一般是评估值的60%左右。"

他说，该项目还有别的金融计划，比如与搜房电商的金融产品"天下贷"合作，不需要任何抵押。具体模式是，购房者先交纳一半的首付款，搜房给购房者贷另外一半首付，利率为7%，低于银行房贷利率。

这种营销模式，并非首次尝试。

据了解，中信银行和易居今年推出了"乐居贷"这样一个业务，双方共同为消费者提供全产业链消费及支付服务。由中信给予客户综合授信额度，用户可以使用联名卡消费，包括购房、购车、装修、添置家具等。乐居则利用渠道协助拓展用款渠道，包括房地产开发商、中介公司、汽车经销商、装修公司、家居卖场等。

上海易居研究员严跃进表示，通过这样一类金融创新，能够将购房者既定的不动产转化为充裕的流动性，从而支持改善型购房需求。从这个角度看，此类创新值得鼓励。不过，他提醒，未来此类业务开展，焦点和重心应该是对购房者还款能力进行充足的风险评估。

此类举措，在今后，很可能成为主流的房贷模式之一。

930新政中，央行、银监会鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）等措施筹集资金，用于增加住房贷款的投放。MBS属舶来品，诞生于美国，是信贷资产支持证券的一个类别，其偿付给投资者的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。按基础资产划分，又分为住宅抵押贷款支持证券(RMBS)和商业房产抵押贷款支持证券(CMBS)。

其实早在2005年3月21日，央行就宣布MBS试点正式启动。但截至目前，仅有建行和邮储银行成功发行了MBS。

由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧，2008年后，包括MBS在内的资产证券化试点陷入停滞状态。而此次监管部门再次鼓励MBS发行，意味着绿灯再次亮起。

哪些银行将会参与此轮的MBS试点，成为近期市场关注的焦点。多位券商分析师认为，可能多家银行都有了相关的发行计划。

招商证券银行业分析师肖立强表示，房贷占比较高的银行都有准备发行MBS的可能。

长城证券资产管理部研究主管黄飙称，存贷较高的银行之所以有积极性发行RMBS，是因为如此一来可以释放可贷资金。

发行利率的问题，有银行业分析师预测，RMBS的发行利率可能会在6%左右。与房贷利率水平相比，6%的发行价格明显令银行占不到什么"便宜"，计入发行成本甚至还可能变为"亏本生意"。但有观点认为，毕竟RMBS能回笼一些资金，可能银行也愿意吃点亏。

目前主流看法是，对于房企来说，还不会直接降价。比如克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱在"丁祖昱评楼市"的微信文章中，针对哈尔滨市场部分楼盘开始酝酿涨价的做法，认为现在涨价就是自寻"死路"。

中信证券在10月10日《房地产行业跟踪快报》中认为，人民银行和银监会明确表态支持改善型需求，其核心出发点并不是担心开发投资下降过快，甚至都不是防范金融风险（当然肯定有防范金融风险的考虑），而是客观环境允许金融当局不再人为扭曲制定非市场化规则，限制改善型需求。

严跃进认为，今年9月下旬各大房企密集推盘，会加大10月份房企营销方面的竞争程度。从这个角度看，主动进行营销创新，成为此类房企第四季度主流且执着的做法。

他认为，对于合生创展这样一类创新，需要政策层面的密切关注。既要鼓励房企创新，也要设定一个边界，只有这样才能促进房企"去库存"目标的实现，以及实现楼市的稳定发展。

外一篇

红牛让谁长了翅膀？

继"100%贷款购房"之后，针对刚需群体的合生摩尔公馆本次还推了个"全民赊房"，即拿出50套精装房，让前来申请的新婚夫妇，在进行意向登记后，就有机会免费入住。面积约为85平米的三居室。不管最后住满3~6个月后是不是会真正实现购买，这一招对开发商来说，可以说是有百益无一弊。

这两天网络上炒一件事：红牛曾经的广告语"RedBullgivesyouwings"（红牛，给你一双翅膀），因喝了没长翅膀，所以被告广告欺诈。红牛同意支付1300万美元赔偿，过去10年，在美国买过红牛的消费者都可以获得10~15美元的赔偿。

这一看似荒诞、让企业赔钱的赔偿方案，其实是红牛的一种高级营销手法。

10年中，每年把这个赔偿数字宣传一遍，相当于每年做N次广告，比花130万美元打个广告要划算得多。不仅是知道了这个产品，更是有一种消费时的放心感。请问又有几个好事者会去对红牛发起诉讼，以得到十来美元的赔偿呢？

赊房这事儿，也是这个概念。你来了，你住了，你走了，即使你最后不下单，开发商也在市场上博了个好名声。

所以，长翅膀的不是消费者，而是企业。

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