天府新区8月供地量创今年最大 配套缺位引本地房企抄底

丁舟洋 每经记者 谢振宇 发自成都

走过“黄金时代”，楼市开始由粗放发展向精细深耕转型。在库存量居高不下，现金流紧张的局面下，开发商对土地的态度由从前的狂热变为现在的谨慎。

8月份，成都天府新区的土地市场表现火爆。当月，成都土地市场总共放地55宗，总面积约5000亩，刷新了今年以来单月供应记录。在这5000亩的总面积中，有近3000亩来自天府新区，占了总供应量近60%。

“‘宜业、宜商、宜居的国际化新城区’的规划定位，让开发商们看好这片区域的前景。”中原地产华西区总经理庄泽宝对《每日经济新闻》记者表示，随着成都城市发展向南的延伸，天府新区很可能成为房企的下一个主战场。

业内人士表示，天府新区目前供应的土地属性与拿地企业具有公共服务、基础设施建设的特殊性，因此，近期天府新区的土地市场虽然放量大、成交多，对成都土地市场并不会构成过大影响。

天府新区成8月土地市场“新贵”

据锐理数据统计，2014年7月，成都市国土资源局通过公开招拍挂方式出让20宗土地，累计出让面积1553.08亩，总成交面积714.86亩，成交土地出让金总额为34.44亿元。

到了8月，有超过5000多亩的土地入市供应，并汇集了攀成钢、大源、华府、东升、大面等热点板块内的多宗重量级地块，被业界寄予成交金额过百亿、创下两年单月成交额最高的期望。

然而，破百亿的期望最终不敌骨感的现实。8月累计供地约5000亩，总成交面积3400余亩，成交土地出让金总额为86.7亿元。该月的土地成交面积和金额，无论同比、环比均大幅上涨。

在这样的大背景下，天府新区地块在流火的8月异军突起，成为成都土地市场的主力军。《每日经济新闻》记者梳理资料发现，天府新区出让的总面积近3000亩的土地全部成交，占8月成都土地出让总面积的57%。另外，约21%来自远郊供应，近郊供应量占11%，主城区供应量占11%。

“产业成都”大发魅力

按照《四川省成都天府新区总体规划（2010~2030）》，天府新区的总体定位是以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。范围涉及成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，眉山市的彭山县、仁寿县，资阳市的简阳市，共3市、7县（市、区）、37个乡（镇），规划面积1578平方千米。

据了解，天府新区的核心目标是再造一个“产业成都”。

成都范围内的天府新区由成都高新区（南部园区）、双流县、龙泉驿区 （成都经开区）、新津县构成。这里IT产业发达，汽车产业链完备，拥有西部最大的航空港；世界500强的身影随处可见，拥有西部通关速度最快的综合保税区。到2020年，天府新区将实现GDP6500亿元以上，由此实现再造一个“产业成都”。

1578平方公里的崭新区域，其中1293平方公里布局成都。发展路径是：瞄准高端产业和产业高端，剑指构建“现代制造业为主、高端服务业集聚”的现代产业格局。在国内率先提出建设 “产城一体单元”，共规划了35个，每个单元的规模大致为20~30平方公里、20万~30万人口。

庄泽宝指出，与全国很多新城相比，天府新区具有产业支撑的优势，城市向南发展的趋势使开发商看重这块新区的潜力。

按照天府新区的规划，未来形成的“一带两翼、一城六区”中的“一城”指以大源组团为核心的天府新城，也是靠市区最近、政府职能单位和企业云集的区块。

在区位优势推动下，五年时间里，大量品牌开发商涌入大源组团，并拥有体量不小的土地储备。经过一段时间的土地集中放量，目前大源组团的可开发地块基本饱和，城南楼市急需寻找下一个生长点。

而位于大源组团西南大约3公里左右华府板块，早在两年前就被业内视作城南楼市的下一块 “宝地”。2012~2013年，包括保利、九龙仓、中信在内的众多知名房企便开始在该区域抱团高价拿地。

到了今年，火热了两年的华府地块，土地放量不减，但成交趋于平稳。

《每日经济新闻》记者以购房者的身份走访华府板块楼盘发现，目前整个华府板块的房价平均6000多元/平方米，与大源组团动辄上万的价格相比，仍然有巨大上涨空间。置业顾问纷纷向记者表示，大源组团的现在就是华府板块的未来，现在正是入手的时候。

新城配套设施仍显滞后

“比起价格差距，我更关注小孩的读书和生活配套。”购房者王先生对《每日经济新闻》记者表示，虽然置业顾问表示两年后交房的时候一切配套都会有，但宣传册上的三甲医院、名牌学校都还尚在“规划中”。华府板块毕竟不比大源组团有看得见的产业支撑，这些不确定性让他退却。

现实的情况也使得天府新区土地市场的供地属性开始发生改变。今年8月以来，天府新区新增供地中的住宅及住宅兼商业用地仅为660亩，占比22%；其余近80%的2300多亩土地都是包含仓储、工业、公共管理（会展）、教育等性质在内的属性。

四川大学土地经济与管理研究所所长刘润秋认为，虽然8月天府新区的土地市场放量大、成交多，但当前供应的土地属性以公共管理、公共配套、基础建设为主，住宅、商业用地的溢价率并不高，判断该区域“火热”为时过早。

实际上，从国内其他新城发展的历史轨迹来看，华府板块的情境也符合这样的规律：住宅疯狂生长的同时，医疗、教育、商业等基础服务却跟不上。

刘润秋对 《每日经济新闻》记者表示，依据全国新城区的发展经验，先由政府牵头做好该区域的基础设施建设和公共配套，是新城区建设的合理节奏。一个新兴城区的良性发展，有赖于相关公共服务和保底产业的健全。

而上个月，在天府新区拿地总量最大的是成都天投集团。成都天投集团是由天府新区的国有独资公司，经营范围为市政基础设施与环境治理的投资、建设和管理；土地整理与开发；房地产开发与销售；配套设施建设的投资；文化、医疗、体育等项目的投资等。

除此之外，近期在天府新区拿地的开发商中并无标杆房企身影，多是原先就在双流做项目的本地中小房企。

在庄泽宝看来，主流开发商的项目多、资金链趋紧，在郊县拿地尤为谨慎。反而是“土生土长”的区域开发商，比较了解该片区的产业发展，愿意把握抄底拿地的机会。