中国养老地产得了“三高症”：蛋糕好吃，小心噎着

从数据上看，我国在市场规模上后来居上。

我国60岁及以上老年人有1.78亿人，占总人口的13.26%，城乡失能、半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%。

而且，老年人口还在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

2013年全国养老床位数500多万张，每千名老年人拥有养老床位约25张，按照国际上每千名老人拥有的床位数40至50张的标准，中国养老床位空缺近一半。

据推算，2015年我国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就超过4500亿元，创造的养老服务就业岗位将超过500万个。

养老地产前景虽然诱人，但要从中获利并非易事。从实践来看，养老地产有“三高”：高定位、高投入、高风险。

原因何在？

中国养老地产汇聚了地产商、保险公司和其他国有或民营企业，谈不上分工合作，相比于美国的成熟模式，中国养老地产的经营模式在国家政策、经济发展水平、行业业态、老年人生活习惯的影响下显得水土不服。结果就是在养老地产的投资、开发、运营三个阶段都能看到开发商的身影。

不少企业开始转向国外“取经”，特别是CCRC模式（持续照料退休社区），近几年得到了不少关注。

但是，曾在欧美研究养老行业多年的清华大学博士王勤说，“CCRC在美国也是小众产品，真正能够负担起这种生活方式的人寥寥无几。”

历史经验教导我们，开发一条具有中国特色的养老地产道路，才是正道。

首先，养老地产是服务业，不是地产业，其中医疗是核心。

目前国内的养老地产项目多数没有自己的医疗资源，往往选择与某个医院进行合作，开辟“绿色通道”等方式解决老人的就医需求。护理人员缺乏必要的技能，难以胜任相应的护理工作。

现在很多企业都想“盖一个医院”，但是，医院不是“盖”的，关键是要有医疗资源。而好的医疗资源，不是投大钱就能有的，中国的医疗资源长期分布不均，使得养老和医疗高效结合难以实现。

其次，养老地产不一定高端才赚大钱。国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了“高端”，月均支出动辄上万元。有投资机构做过调研，中国家庭年收入超过150万的老年人口为1020万，仅5.1%的老年人能承受这种高端定位所要求的高端收费。

这“三高症”令得许多私营养老院因入住率偏低而步履艰难，已经有公司决定退出。

很明显，无论在哪国，养老产业都不是“躺着数钱”的行业。开发商要做的不是开发，而是经营。

北京欧英明德养老产业咨询有限公司副总经理邱浩浩说，“养老项目从立项、筹备到开业的周期，本身就比一般产业要长很多，而运营达到平衡点一般需要3~4年以上，达到盈利状态一般要5~6年时间。这个周期对于投资商来说是一个不小的考验，一方面需要较为雄厚的资金链，另一方面需要具备可持续的运营能力。”

在盈利难的现实下，不少所谓的养老项目其实另有目的。邱浩浩表示，由于养老项目投资回报周期长，很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发。

“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间；服务专业，不是人海战术，而是有专业团队。”