学习万科“小股操盘”模式东原地产加速全国化布局

楼市白银时代，房企阵营分化加剧，集中度进一步提高。

历经重组等一系列资本动作之后，渝派新锐房企东原地产越来越成为国内一支地产劲旅。今年5月，东原地产在重庆大本营隆重举行的品牌战略发布会，提出年内剑指地产销售百亿的目标。

在房地产行业，对于一家区域房企来说，销售百亿意味着迈过一道高“门槛”，当前即便是深耕一座城市，也往往难以满足其对销售业绩急速增长的追求。况且，当前一二线核心城市又往往成为一线房企排兵布阵的重点区域，越来越挤压本土房企的发展空间。

除了建业地产等极个别品牌房企之外，全国化突围往往成为了当前不少区域房企跻身一线阵营的主要方式之一，部分房企还试图业绩倍增以实现“弯道超车”，其中东原地产便是此类典型房企之一。

迪马股份总裁、东原地产总裁杨永席表示，2015年公司要实现进入全国房企销售50强，为完成这一目标，今年要在土地市场完成百亿投资。继重庆、成都、武汉三大深耕区域之后，东原地产前不久首次进军上海拿地，这无疑成为其征战一线城市最显著的标志。

除此之外，杨永席透露，东原要学习万科小股操盘模式，以开放姿态开展股权合作等，以更灵活的投融资方式加速规模化扩张。

弱市抛“百亿”销售雄心

2013年，这是全国楼市的一个历史高点。除了龙头万科之外，房企千亿俱乐部新增了6名新成员。

除了销售业绩猛增之外，部分房企彼时拿地也尤为生猛。其中，重庆、上海等核心城市频出的“地王”，已足见品牌房企在土地市场贴身肉搏式的激烈抢地程度。

然而，自今年初以来，全国楼市供需发生逆转，不少房企项目高楼面价入市后开始面临销售困境。不过，逆市方显房企巨头本色。今年5月初，东原地产借助迪马股份重组闯关成功之际，在重庆大本营隆重举办战略品牌发布会，首次对外透露了今年销售百亿目标，并冲刺全国房企销售50强之列。

东原地产提供的数据显示，2013年公司实现签约销售金额65亿元，年度增长率高达85%。除了过往销售的厚实基础之外，东原地产的雄心还来自于其当前日益强大的资本运作平台。作为地产重组第一股，迪马股份作为东原地产的A股上市平台，不仅借助重组机会将地产资产整合到东原地产这一集团管控之下，更重要的是打通了房企的A股融资通道。

对于百亿雄心及明年跻身50强目标，东原地产的一个开发策略是高周转模式，按照东原地产内部高层的理解，这种高周转模式的核心本质就是资金。

为实现上述目标，东原地产内部高层给自己制定的任务是近三年签约销售收入要实现年均复合增长率达到80%，净资产收益率ROE达到20%，净负债率60%。

此外，上述内部高层还提到，东原今年要进入重庆区域前五强，成都区域前八强与武汉区域前十强。杨永席也表示，东原将以开放姿态学习万科小股操盘模式，与其他房企开展股权合作，从而加速扩张规模实力，在合作互利中提升项目品质和能力。

百亿拿地布局全国化

要想完成今年百亿销售战略，东原地产给自己定下了年内豪掷百亿拿地的雄心，用来补充粮草和弹药。

据了解，此次重组完成之后，东原地产旗下土地储备已达521万平方米，权益土地储备458万平方米，其中重庆占54.5%，成都占22.1%。按照东原地产战略规划，重庆、成都和武汉将是公司深耕的重点区域。

不过，东原地产并未满足于此。今年7月中旬，迪马股份重组后的全资子公司重庆同原地产以约4.9亿元首次竞得上海奉贤区南桥新城13单元一幅纯住宅地块，楼面价约6500元/平方米，占地面积约4.7万平方米（合计70亩），容积率为1.6。

实际上，这是迪马股份继重庆、成都、武汉之后重点布局的第四个发展区域。此前，渝派房企龙湖、隆鑫与协信等巨头均已涉足长三角，尤其是上海区域。而根据此前战略品牌发布会空间规划，南京、郑州等地也将成为东原地产未来拓展的重点区域。

9月17日，重庆市地产集团密集推出了120宗土地，面积总计7600亩。其中，东原地产签署了760亩购地的意向性协议，这批地块是之前被热炒的照母山大片区所剩无几的成片大地块。

在今年半年报中，迪马股份对外表示，公司保持谨慎投资原则，探索多元化购地模式。按照东原地产内部高层的观点，这种多元化购地模式包括房企合作+基金（信托）联合拿地。

东原地产高管李煜认为，当前公司融资渠道已不再是问题，后续重点放在模块化设计，即在不同的城市拿不同产品线的地块，公司应配置什么样的融资结构，能不能将融资前置，尽量释放公司自有资金的占用，用足杠杆，这将是公司跨过“百亿”后的新课题。

资源储备战略渐成模式

在弱市之下，东原地产即便是放心投资拿地，未来能否在二级市场上顺利实现上述80%的年复合增长率？

在兰德咨询总裁宋延庆看来，这里往往隐藏着一些风险，这种速度相当于一种生死时速，一种可能是具有舒马赫一样高超的弯道超车技能，二是有性能良好的车辆，换为企业战略术语，就是资源和能力。但现实情况是，目标易定，资源和能力难得。

按照宋延庆的理解，这种资源和能力包括资金、人员、管理和产品。房企其实只要拥有资金，也就可以很轻松拿地。对于东原地产来说，现阶段资金和土地似乎都不是难题。

对于人才战略问题，杨永席回应称，东原地产将坚持社会招聘和校园招聘相结合战略，同时在公司内部为后备人才选聘导师，让有业务能力和团队精神的高级人才来担任导师，实行导师制度。

东原地产内部高层透露，以总裁杨永席先生为代表的年轻化、专业化职业经理人团队平均年龄37岁，平均从业时间15年，是东原核心竞争力的重要组成部分。

实际上，区域房企一旦进行异域扩张，管理半径大了，集团总部对分公司的管理就相对困难一些，也成为不少房企的头疼事。

杨永席透露，公司已掌握了成熟的“集团—区域—项目”三级运营管理经验，对于新进驻城市，在落实本地化方面，比如2011年收购武汉一家房企，前3年都是总部派人过去，派过去的主要是管人力和运营的3个人，其他都是当地员工。对于城市公司的决策问题，他们主要采用集团总部和城市公司共同讨论最后定夺的方式。

据了解，东原地产当前已形成了多业态全覆盖的产品线，产品涉及住宅、别墅、投资型物业三大类，覆盖城市高层、花园洋房，滨江住宅、精致低密度住宅及城市综合体等多种业态，在已进驻的区域累计开发及持有各类项目30余个。