渝派房企格局大裂变：东原地产借重组整体上市

楼市深度调整之际，原本低调的东原地产集团因在A股资本平台迪马股份（600565，SH）的一系列重大动作而格外引人瞩目。

去年8月，一纸重大资产重组公告将东银集团旗下地产板块整体上市计划推向前台，其壳平台正是被母公司非常看好的迪马股份。重组方案显示，仅注入的地产资产就超过40多亿元，在迪马股份的业务天平上，地产与专用车两大业务首次实现了大翻转，其中地产占了绝对主力。

今年5月份，也就是迪马股份成功闯关“地产重组第一股”之后不久，以东原地产名义出现的东原品牌战略发布会在重庆大本营隆重举行。而近日迪马股份收购兄弟企业江动集团持有重庆东原22.4%的股权，再次明确了上述重组计划接近尾声。

迪马股份总裁、东原地产总裁杨永席在接受媒体专访时表示，此次重组主要是为了解决同业竞争问题，当前整合之后统一到了迪马股份上市平台之上，未来以东原地产为品牌的重庆上市房企再添一员。无论从总资产、净资产角度，还是从资本杠杆的角度，东原地产未来必将成为一家非常具有竞争实力的上市房企。

“地产重组第一股”

公开资料显示，早在2010年，按照东银集团的战略安排，旗下地产资产重组计划已经启动，但迫于当时楼市调控政策限制，最终遭遇流产。

不过，笔者注意到，就在2010年前后，仅在重庆地区，龙湖地产成功登陆港交所实现了H股上市，金科集团实现了借壳ST东源冲击A股上市。如今，这两家房企都成了上市房企中渝派房企的突出代表。

对于那一拨上市潮，命运虽未垂青东银，但给了卧薪尝胆、积蓄能量的发展机会。就在2013年下半年，封闭了四年的A股房企再融资初露开闸端倪，包括新湖中宝、迪马股份等众多涉足地产业务的上市企业纷纷抛出再融资或重组暨再融资预案，引来资本市场关注。

实际上，自新一届政府执政以来，多数业内专家认为，楼市将迎来市场化机制大调整，行政调节将让位于市场调节。对于民营房企来说，这将是一个冲刺上游的发展机会。

此次重组预案显示，迪马股份拟以3.52元/股的价格向东银集团以及江苏华西集团和华西同诚合计非公开发行约11.79亿股股票，收购其持有的4家房企预估值为41.51亿元的资产，同时以不低于3.17元/股的价格向不超过10名特定投资者配套融资不超过13.83亿元。

不过，证监会此次在审核上市房企再融资或重组暨再融资环节时，还专门设置了一个重要环节，就是上市公司所涉及的地产资产须经过国土资源部及住建部审核是否存在违规之处。

今年3月26日，迪马股份发布公告称，公司收到证监会通知，经审核后重组及再融资方案获得无条件放行。

在业内人士看来，经过4年长跑之后，迪马股份关于地产资产重大重组顺利完成，也成为当前“地产重组第一股”，对于地产行业后续健康发展具有标杆意义。

解决同业竞争难题

在东银集团旗下，除了上市平台迪马股份持有地产之外，江动集团也持有部分地产股权.

在杨永席看来，此次重组之前，东银集团旗下地产业务存在同业竞争问题，东原地产品牌也存在争议，因为有一半的地产业务在迪马股份，另有一半的地产业务却在大股东手里，对外很难讲得清楚。

按照重组预案，迪马股份通过购买东银集团及江苏华西集团和华西同诚持有同原地产100%股权、国展地产100%股权、深圳鑫润100%股权以及东银品筑49%股权，自此上述4家房企的全部股权已纳入上市公司平台。

不过，上述重大重组动作之后，迪马股份吸纳地产资产的雄心仍然未了。前不久，迪马股份再次发出收购计划书，拟以不超过5.1亿元收购关联企业江动集团持有重庆东原这家房企22.4%的股权。此次收购完成之后，重庆东原将成为迪马股份的全资子公司。

对于上述收购动作，在东银集团看来，虽然并不构成同业竞争，但对迪马股份来说，这一举措尤为重要。近日，迪马股份董秘张爱明在接受媒体采访时表示，这次收购是此次重组大戏的后续动作，意味着东原地产整体并入了迪马股份。

“此次重组之后，地产业务集中到了上市平台上，我们出去之后对外说‘东原地产’，这样也名正言顺了。”杨永席感慨地说。

杨永席回忆说，他自从2011年进入重庆东原以来，正因为相关地产股权较为分散，一定程度上也分散了东原在行业中的实力与外界对东原的认识，所以一直都较为低调。此次重组为东原地产强势崛起带来了新契机。

增厚资本“伺机”扩杠杆

9月11日，迪马股份发布的增资公告显示，公司再次扩充了注册资本，由之前的约19.06亿元增至当前约23.45亿元。而在今年5月6日之前，迪马股份注册资本仅有7.2亿元。

实际上，上述增资扩股的系列动作正是今年以来迪马股份重大资产重组及定向增发之后的结果。

张爱明表示，“如果一个房企想融资，金融机构首先要看你的财务报表，比如你的总资产如何，权益资本有多少，净资产有多少，股权分散、权益资本偏小，就很难融到低成本资金。”

按照重组方案，迪马股份重组完成后公司土地储备521万平方米，权益土地储备458万平方米，其中重庆占54.5%。张爱明表示，重组后最明显的变化是是上市公司的资本结构，其中总资产规模显著壮大，翻了近一番，净资产这次定增之后将翻几番。

笔者翻阅迪马股份2013年年报及2014年半年报后发现，去年底时，迪马股份总资产为118亿元，截至今年上半年报告期末的总资产为198.6亿元。其中，去年底时净资产仅约12.78元，今年上半年末净资产达到43.06亿元。如果再算上此次定增募资13.8亿元，当前迪马股份净资产将达到56.86亿元。

为顺利推进重组后地产业务跃升为业绩“新引擎”，迪马股份为维护股东利益，还将与母公司东银集团未来三年的利润预测补偿协议作出了修订。今年初，上述双方将原来补偿期间由2013~2015年三年相应调整为2014~2016年三年，原来拟注入资产预测的3年合计净利润数也由19.07亿元调整为24.84亿元。其中，2014年为6.28亿元，2015年为9.11亿元，2016年为9.46亿元。

值得注意的是，在一系列资本运作之后，迪马股份的资产负债率已显著下降，从财务报表来看，由去年底的83.8%下降至今年上半年末的75.7%。其中，带息债务与全部资本的比例由82.8%下降至今年上半年末的63.7%。

此外，在此次定向增发过程中，汇添富基金、财通基金、建信基金、华夏保险、江海证券以及重庆骏旺投资等多家机构参与认购。其中，汇添富基金斥资约3.77亿元认购约1.197亿股，财通基金出资3.72亿元认购1.18亿股，建信基金出资接近2亿元认购6349万股，分别位居前三位。不过，来自重庆非知名的骏旺投资也参与认购4952万股，持股成本大约1.56亿元。

在国内私募界某位资深人士看来，上述公募基金或私募PE满额认购迪马股份定向增发股份，一定程度上说明了他们对于一部分高成长性房企在后市比较看好的乐观预期。

与此较为类似的是，在绿地集团今年初的定向增发过程中，包括平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、国投协力等5家PE巨头斥巨资参与股份认购。

实际上，迪马股份此次因重大不确定事项停牌前收盘价仅为4.05元，市净率2.21倍，之前较长一段时间股价基本上在3~4元之间徘徊，而按照申万一级行业，地产股整体市净率均值为4.64倍。今年6月和8月，东兴证券和安信证券分别给予迪马股份“买入”评级，其中安信证券属于首次给出“买入”评级。

学习万科“小股操盘”模式 东原地产加速全国化布局

楼市白银时代，房企阵营分化加剧，集中度进一步提高。

历经重组等一系列资本动作之后，渝派新锐房企东原地产越来越成为国内一支地产劲旅。今年5月，东原地产在重庆大本营隆重举行的品牌战略发布会，提出年内剑指地产销售百亿的目标。

在房地产行业，对于一家区域房企来说，销售百亿意味着迈过一道高“门槛”，当前即便是深耕一座城市，也往往难以满足其对销售业绩急速增长的追求。况且，当前一二线核心城市又往往成为一线房企排兵布阵的重点区域，越来越挤压本土房企的发展空间。

除了建业地产等极个别品牌房企之外，全国化突围往往成为了当前不少区域房企跻身一线阵营的主要方式之一，部分房企还试图业绩倍增以实现“弯道超车”，其中东原地产便是此类典型房企之一。

迪马股份总裁、东原地产总裁杨永席表示，2015年公司要实现进入全国房企销售50强，为完成这一目标，今年要在土地市场完成百亿投资。继重庆、成都、武汉三大深耕区域之后，东原地产前不久首次进军上海拿地，这无疑成为其征战一线城市最显著的标志。

除此之外，杨永席透露，东原要学习万科小股操盘模式，以开放姿态开展股权合作等，以更灵活的投融资方式加速规模化扩张。

弱市抛“百亿”销售雄心

2013年，这是全国楼市的一个历史高点。除了龙头万科之外，房企千亿俱乐部新增了6名新成员。

除了销售业绩猛增之外，部分房企彼时拿地也尤为生猛。其中，重庆、上海等核心城市频出的“地王”，已足见品牌房企在土地市场贴身肉搏式的激烈抢地程度。

然而，自今年初以来，全国楼市供需发生逆转，不少房企项目高楼面价入市后开始面临销售困境。不过，逆市方显房企巨头本色。今年5月初，东原地产借助迪马股份重组闯关成功之际，在重庆大本营隆重举办战略品牌发布会，首次对外透露了今年销售百亿目标，并冲刺全国房企销售50强之列。

东原地产提供的数据显示，2013年公司实现签约销售金额65亿元，年度增长率高达85%。除了过往销售的厚实基础之外，东原地产的雄心还来自于其当前日益强大的资本运作平台。作为地产重组第一股，迪马股份作为东原地产的A股上市平台，不仅借助重组机会将地产资产整合到东原地产这一集团管控之下，更重要的是打通了房企的A股融资通道。

对于百亿雄心及明年跻身50强目标，东原地产的一个开发策略是高周转模式，按照东原地产内部高层的理解，这种高周转模式的核心本质就是资金。

为实现上述目标，东原地产内部高层给自己制定的任务是近三年签约销售收入要实现年均复合增长率达到80%，净资产收益率ROE达到20%，净负债率60%。

此外，上述内部高层还提到，东原今年要进入重庆区域前五强，成都区域前八强与武汉区域前十强。杨永席也表示，东原将以开放姿态学习万科小股操盘模式，与其他房企开展股权合作，从而加速扩张规模实力，在合作互利中提升项目品质和能力。

百亿拿地布局全国化

要想完成今年百亿销售战略，东原地产给自己定下了年内豪掷百亿拿地的雄心，用来补充粮草和弹药。

据了解，此次重组完成之后，东原地产旗下土地储备已达521万平方米，权益土地储备458万平方米，其中重庆占54.5%，成都占22.1%。按照东原地产战略规划，重庆、成都和武汉将是公司深耕的重点区域。

不过，东原地产并未满足于此。今年7月中旬，迪马股份重组后的全资子公司重庆同原地产以约4.9亿元首次竞得上海奉贤区南桥新城13单元一幅纯住宅地块，楼面价约6500元/平方米，占地面积约4.7万平方米（合计70亩），容积率为1.6。

实际上，这是迪马股份继重庆、成都、武汉之后重点布局的第四个发展区域。此前，渝派房企龙湖、隆鑫与协信等巨头均已涉足长三角，尤其是上海区域。而根据此前战略品牌发布会空间规划，南京、郑州等地也将成为东原地产未来拓展的重点区域。

9月17日，重庆市地产集团密集推出了120宗土地，面积总计7600亩。其中，东原地产签署了760亩购地的意向性协议，这批地块是之前被热炒的照母山大片区所剩无几的成片大地块。

在今年半年报中，迪马股份对外表示，公司保持谨慎投资原则，探索多元化购地模式。按照东原地产内部高层的观点，这种多元化购地模式包括房企合作+基金（信托）联合拿地。

东原地产高管李煜认为，当前公司融资渠道已不再是问题，后续重点放在模块化设计，即在不同的城市拿不同产品线的地块，公司应配置什么样的融资结构，能不能将融资前置，尽量释放公司自有资金的占用，用足杠杆，这将是公司跨过“百亿”后的新课题。

资源储备战略渐成模式

在弱市之下，东原地产即便是放心投资拿地，未来能否在二级市场上顺利实现上述80%的年复合增长率？

在兰德咨询总裁宋延庆看来，这里往往隐藏着一些风险，这种速度相当于一种生死时速，一种可能是具有舒马赫一样高超的弯道超车技能，二是有性能良好的车辆，换为企业战略术语，就是资源和能力。但现实情况是，目标易定，资源和能力难得。

按照宋延庆的理解，这种资源和能力包括资金、人员、管理和产品。房企其实只要拥有资金，也就可以很轻松拿地。对于东原地产来说，现阶段资金和土地似乎都不是难题。

对于人才战略问题，杨永席回应称，东原地产将坚持社会招聘和校园招聘相结合战略，同时在公司内部为后备人才选聘导师，让有业务能力和团队精神的高级人才来担任导师，实行导师制度。

东原地产内部高层透露，以总裁杨永席先生为代表的年轻化、专业化职业经理人团队平均年龄37岁，平均从业时间15年，是东原核心竞争力的重要组成部分。

实际上，区域房企一旦进行异域扩张，管理半径大了，集团总部对分公司的管理就相对困难一些，也成为不少房企的头疼事。

杨永席透露，公司已掌握了成熟的“集团—区域—项目”三级运营管理经验，对于新进驻城市，在落实本地化方面，比如2011年收购武汉一家房企，前3年都是总部派人过去，派过去的主要是管人力和运营的3个人，其他都是当地员工。对于城市公司的决策问题，他们主要采用集团总部和城市公司共同讨论最后定夺的方式。

据了解，东原地产当前已形成了多业态全覆盖的产品线，产品涉及住宅、别墅、投资型物业三大类，覆盖城市高层、花园洋房，滨江住宅、精致低密度住宅及城市综合体等多种业态，在已进驻的区域累计开发及持有各类项目30余个。

东原地产逆市押注全产品线 “童梦童享”欲革新社区服务模式

当前楼市低迷背后，却似乎隐藏着两对叠加的矛盾，一个是刚需客群的足够庞大与信贷紧缩下的刚需抑制，另一个是一拨接一拨的“换房潮”对改善型居家的期待与高品质楼盘的供给稀缺。

十年磨砺，以往偏于低调的东原地产正以渝派新锐房企的姿态横空出世，借助“全产品线”战略对外展示其雄厚的开发实力，业态涵盖了从花园洋房到城市高层，从滨江豪宅到精致别墅，从商业中心到城市综合体，试图突围当前楼市发展的上述瓶颈。

值得注意的是，9月19日，东原地产又以“童梦童享”创新产品一举摘得了由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构颁发的“2014中国房地产专业领先品牌价值TOP10”奖项，引来业界高度关注。

东原地产品牌管理部总经理王琴解释说，早在2年前，公司已意识到社区对于儿童成长的重要性，于是通过内部组建独立团队、聘请专业机构调研，在当年正式推出“童梦童享”优配社区儿童成长系统，当前这一服务系统已落地重庆、成都和武汉。

全产品线战略齐发力

楼市黄金十年，无论哪种房企随便拿下一块地，即便是炒楼花也能让其赚得盆满钵满，但这种野蛮成长在楼市白银十年已被彻底终结。房企阵营分化之下，专业能力越来越被业内所看重。

十年沉潜，原本局限于重庆的东原地产正在全国化扩围，除了规模迅速扩张之外，这家渝派新锐房企还给全国带来了精致的全系产品，为房地产业注入了新的活力。

东原地产内部资料显示，公司坚持多业态开发，已打造出了20余个经典大盘，从滨江豪宅到精致别墅，从商业中心到城市综合体，以多元化的开发综合实力，不断刷新城市生活新标准，目的就是为中国家庭量身构筑更多生活选择。

“我们正在加大改善型物业的开发力度。”迪马股份总裁、东原地产集团总裁杨永席透露，东原将根据拿下的地块特征加大改善型住房的供应比例，未来产品结构中的城市高层将占5成，商业占2成多，别墅和洋房占2成多。

来自重庆媒体的报道称，东原地产在重庆大本营的别墅经典之作 “东原·湖山樾”正是位于号称“富人区”的照母山片区。今年5月底首次开盘，当天揽金接近3亿元，成交别墅65套，去化率达到85%，成交金额相当于照母山前4个月单月销售金额的近3倍。

在今年7月份，上述别墅大盘以1.8亿元的认购额、1.75亿元的签约额与热销33套的成交量，成功问鼎重庆别墅7月销冠。对于市场的热捧，杨永席解释说，东原别墅特别重视产品外在品质和内在服务的打造。

不过，东原别墅热销也绝不仅限于重庆。早在几年前，东原地产借助母公司东银集团及华西集团联合收购武汉别墅项目之际，成功参与开发面积达3000公顷的纳帕溪谷项目。在杨永席看来，武汉纳帕溪谷项目销售排名跻身第一，虽然比其他同类楼盘高出2000元/平方米，但市场仍然比较认同这个产品，主要是因为东原一直在悉心做品质和服务，对客户心理把握准确。

在品牌房企加码商业之际，杨永席对东原商业的打造也自有一番见解。他认为，未来东原的商业项目要加大体验感、休闲与娱乐性，做到能够让其真正成为城市居民的一种日常生活方式。

创新社区服务模式

面对行业“天花板”，部分品牌房企去年以来转战 “社区生活”这一新战场，试图寻找新的业绩增长点。比如，花样年集团旗下的彩生活模式及万科、龙湖等房企正在探索的社区大数据或云服务模式。

不过，东原地产却以社区儿童为典型服务对象，成功寻找到了产品发力的突破口，即“童梦童享”创新产品。这一创新产品推出以来，已引起了国内相关权威地产研究机构的高度关注。

9月19日，在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构主办的“2014中国房地产品牌价值研究成果发布会”上，东原地产的“童梦童享”创新产品一举获得了“2014中国房地产专业领先品牌价值TOP10”奖项。

与此同时，上述机构还授予东原地产综合商业开发为“2014中国房地产专业新锐品牌价值TOP10”。

对于上述两个大奖，王琴解释说，东原早在2012年已意识到社区对于儿童成长的重要性，随即在内部组建了一支专项独立团队，专门研究社区环境与儿童成长课题，除了聘请专业机构调研，与儿童教育机构及儿童领域专家深访交流之外，还考察学习了发达国家与地区的领先社区儿童教育经验，当年正式推出了“童梦童享”优配社区儿童成长系统。

东原地产对外透露，“童梦童享”创新服务系统已同步落户重庆、成都、武汉三大重点区域，全面落地6大东原项目。

“很多企业提出了儿童社区的概念，只是将它作为一个卖点，东原则是将全部依托于东原住宅项目，将标准化的建造体现在建筑和景观里，并对项目落地实施监控。”王琴补充说，这一创新服务系统将主要针对0-12岁儿童在社区生活成长中对社区安全、社区娱乐、社区教育、儿童尊重四大领域所需的全套系统解决方案。 （文/冉乐）