“收租公”叫板“米老鼠” 王健林为何挑战迪士尼？

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记者 杨羚强

9月10日，大连万达商业地产股份有限公司以8.84亿元的总价，摘得上海青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧15-02、16-02地块，土地出让面积8.89万平方米，规划用途为居住用地、商业及办公。

万达集团的新闻通稿称，该地块可能会建设万达集团的新一代核心产品--“万达茂”。什么是万达茂？万达方面解释，它是万达集团“在世界首创”的大型室内文化、旅游、商业综合体，是万达“倾力打造”的世界文化旅游新品牌，以文化娱乐为主，大幅降低零售比例。

不久前，万达在广西南宁刚刚开发了第一个万达茂。

问题来了。既然“万达茂”只是万达刚刚推出的新产品，还没有受到过市场的检验，为什么万达要放着已经很成熟的万达广场不做，而要冒失败风险在上海推出这种新产品呢？更何况，王健林居然在内地第一个迪士尼乐园所在地上海开主题乐园，和这个全球最著名的主题乐园抢生意。王健林难道是迷糊了？他在想什么呢？

资料显示，上述青浦万达茂将建室内儿童乐园、电影科技乐园等旅游文化体验设施，从而与朱家角、淀山湖形成“东西旅游轴线”。

从这一点可以看出，万达茂未来不会是一个传统购物中心类型的产品，而更可能是主题乐园式的商业地产项目。万达上海公司稍后发布的万达茂的部分宣传图片也证实了这一点。

第二个问题来了。为什么万达不再安心当“收租公”，要费心费力做这种主题乐园呢？结合市场环境，从商业价值上来分析，万达茂是否是一条正确的“未来之路”呢？

邦哥通过对华侨城、宋城演艺以及海昌控股的数据分析作出一个大胆判断：万达做主题乐园，很可能是“探测”到了商业地产的“金矿”。

商业地产的成败什么最关键？有人说是地段。有人说是经营定位。邦哥认为，这些都没有抓到根本。商业地产的根本是什么？人流量！

但主题乐园的最大价值是什么？就是为商业地产带人流量，这一点和电商利用门户网站等吸引流量的模式是完全相同的。

那么，主题乐园能给万达带来多少人流量？

看看宋城演艺的半年报数据，或能了解一二。今年前6个月，宋城演艺仅靠旗下6个项目，就接待了543万人次游客，其中，一个三亚景区就达到100万人次。仅仅依靠杭州宋城旅游度假区、三亚宋城旅游区、丽江宋城旅游区、九寨宋城旅游区、杭州乐园景区、烂苹果乐园景区等六大景区门票和在这些景区内的演出收入，实现营业收入39070.23万元，营业利润21505.25万元。年报显示，宋城演艺的门票及演出收入的毛利大部分高达70%以上，最少的也高达30%以上，毛利水平已经全面超过了地产开发。

同样以主题乐园为核心业务的华侨城，其财务数据也支撑了这一业态可以同时带来高毛利和消费人流这一观点。华侨城的半年报显示，今年前6个月共接待游客1214万人次，实现旅游综合业务收入58.68亿元，这一业务的毛利也在50%以上。海昌控股预测说，2015年中国主题乐园的游客数量将高达1.32亿人次。这对靠人流量“吃饭”的万达来说，显然非常有吸引力。

更何况50%以上的旅游业毛利，也绝对够正走向微利的房地产行业艳羡的。

事实上，有意做主题乐园的，不只万达一家。世茂房地产也在计划引入台湾一种非常受欢迎的迷你主题乐园，借助乐园来为世茂房地产旗下的各个项目吸引人气。而上海甚至把即将建成的迪士尼乐园周边的商业街定位为类似南京路、淮海路、徐家汇这样的市级传统商业中心，让邦哥不由感叹：这就是主题乐园的魅力啊！

对于受到电商冲击较多的商业地产商来说，“主题乐园热”的兴起，意味着未来商业地产将全面进入体验经济时代。谁能提供给顾客更好的消费体验，谁就有可能成为最旺的商铺。

成也萧何，败也可能萧何。万达做万达茂的最大风险也很可能来自“主题乐园热”。当开发商一窝蜂涌入这一领域，最终导致行业利润下降。因此，用开发速度和规模建起较高的竞争门槛，或许是王健林的要务之一。