后“兴麟系时代” 中介很可能大量死亡

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记者：王杰

虽然吴秉麟已被公安机构控制，但在兴麟房产的员工眼里，前老板依然是个“能人”。

2009年起家，短短5年时间，吴秉麟将业务扩至全国50余城，如果不是资金链断裂，兴麟房产病毒式的快速复制大法，也算是个商业“奇迹”。

传统的二手房中介模式，长期以来是以收取交易双方的佣金为主要盈利模式，也就是大家所熟知的“中介费”。

而为了能短时间成功，兴麟房产老板吴秉麟的最初“经营思路”，是拿客户的首付款和定金去开拓市场，开设更多的店面，用规模上占领市场，然后寄望于逐步走向正规。但通向合法合理商业模式的道路，比他想像的要长得多，这家企业到最后根本不在乎二手房的成交率了（仅20%的过户率），所有员工只想着，千方百计把首付款拿到。因此企业的目标偏离了卖房，而是扩规模。

也因此，兴麟房产对佣金能否足额收取，要求并不是很高，甚至给客户打出五折的优惠，在市场上看起来颇具竞争力。

这种剑走偏锋的做法，其实是钻了行业资金监管薄弱的漏洞。拆了东墙补西墙，只是维持时间长短的问题，等到行业低迷期，或者行业一旦规范起来，类似于兴麟房产这类“裸泳者”必将捂着羞处跑路。

那么，吴秉麟又为什么急于扩大门店规模？

在兴麟系开始大规模扩张的2012年，正是中国互联网行业发生深刻改变的一年。那一年，微博意外崛起，并成为上亿网民生活工作中举足轻重的角色。越来越多的人利用各大微博平台进行资讯的获取，微博逐渐抢夺了传统门户网站的风头。也是那一年，微信悄然出现，互联网的移动趋势打破了传统生态的平衡，成为许多稳定商业模式的增量亮点。

搜房网2010年9月登陆纽交所（NYSE:SFUN）之后，股价真正开始走高，是始自2012年。一直到今年8月20日，搜房的商业模式都分为三大块：在线广告、电子商务及房源发布。过去几年，在线广告与电子商务贡献了搜房大部分收入。但其房源发布业务，即与线下房产中介密切合作这一块，虽然营收占总盘子的比例不大，但对于后者来说，却构成了一笔不小的支出。

我们来分析一下房产中介公司的利润获得途径。交易成功后的中介费首先要向经纪人支付提成，给经纪人发完底薪和提成后，剩下的收入，总公司在扣除房租、水、电等成本后，会向店长或者分店经理支付工资和奖金。一位资深二手中介业内人士透露，一家“标准配置”的店，每月至少要做两单交易，才能保持盈亏平衡。

由于搜房们在市场上的绝对优势地位，传统中介公司不得不拿出一部分收入与其合作。

在房屋中介和搜房的合作模式里，前者在搜房网购买端口，中介业务员推送房源获取网站购房者关注，最终到线下成交。而搜房代表的房产电商，则依赖中介、开发商挂出的房源吸引购房者关注网站，进而收取服务费用。

据《经济观察报》报道，链家地产副总裁林倩表示，2013年是房产电商畸形发展的一年，链家支付的端口费用全国达到3亿~5亿元，比2011年、2012年暴增3倍。加之2013年市场持续走热，搜房们不断变相推出高价新品，让中介公司不得不上交更多的端口费。

直到今年，深圳、青岛、重庆等多地的房产中介公司结成联盟，抵制搜房网。此起彼伏的抵制风波令搜房股价大跌，加之中国房地产行业拐点来临，搜房网走上了转型之路，开始彻底变成一家销售公司，积极探索房产电商O2O模式。

同时，一些先知先觉的传统大型中介公司也在互联网的冲击下，积极转型，开始建立自己的网络平台。比如链家将其线上全面升级，并推出用户体验较好的移动端APP，不再一心扩张门店，而是努力让自己变得更“轻”。

与链家们相反，对行业趋势有不同判断的吴秉麟走的却是将扩张进行到底的路子，坚信规模决定一切。

与互联网的“轻”模式相比，传统中介是典型的重资产模式。但随着中国房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”，全行业都在试探更轻的模式。但我们不知道，还有多少中介企业和“兴麟系”一样，让自己本就臃肿的身躯继续膨胀。而当市场不景气、成交清淡时，用于扩张的资金捉襟见肘，便只得利用客户的首付款和定金的滚动，来实现门店扩张。这种饮鸠止渴的方式，最终令企业倒在了自己酿好的一杯毒酒面前。

不仅是中介行业，房产开发商也都开始“互联网化”。

如果说本轮楼市变化引发的第一阶段调整，是房企针对房地产产品开发进行的成本控制，和标准化、多元化产品的内敛式专业性调整，那么，2014年的第二阶段调整已经转向了更深刻、更广泛的领域：房企的战略都围绕互联网经营展开，以万科等为代表的房企正在进行项目运营方式方面的更大胆尝试。比如6月联姻百度，9月牵手淘宝……

用“千店一面”来形容一线城市的中介店面，一点也不为过，兴麟系在全国50余城市的近2500家门店在服务形式和内容上也毫无变化，为客户提供服务的选择空间看起来很大，其实很单一。然而，客户对中介服务的要求越来越高，对信息和服务的需求呈现出多样化。这种矛盾，只会令客户越来越远离中介公司。

无论是重资产化，还是用户体验的单一贫乏，“兴麟系”的做法都未能与时俱进。扩大到行业层面来说，传统中介是典型的重资产行业，靠数不清的门店和经纪人的人海战术来招揽顾客，这和互联网精神实际上是背道而弛的。一旦楼市低迷、企业资金链紧张，这些未能及时转型的中介企业就会暴露在风险之下，而“兴麟系”不过是这个生态变迁过程中，比较早倒下的一家而已。下一个倒下的会是谁，只是时间问题。

考虑到这次行业的调整，也有利于房产代理行业的整肃。

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