淡市再出地王 云南中望18亿押注昆明综合体

每经记者 杜冉乐 实习记者 丁舟洋 发自成都

除了万众瞩目的北京双料地王，8月20日，昆明也诞生新的总价地王。中豪商业集团下属子公司云南中望置业有限责任公司（以下简称云南中望）以17.96亿元的底价，拿下位于昆明官渡区矣六街道五腊村近570亩9宗地块，刷新了今年昆明总价地王纪录。

此次出让的9宗地块属于城中村改造项目，因此要求整体出让。其中，5宗住宅用地、3宗商业用地和1宗批发零售用地。从地块位置来看，9宗地块均位于中豪螺蛳湾国际商贸城附近，此前由云南中望开发的“中望城”也在该区域。

昨日（8月21日），云南中望营销部副总经理孙敏对《每日经济新闻》记者表示，再次在该区域拿地建项目，是想打造大型城市综合体项目，与“中望城”、螺蛳湾商贸城形成聚合效应，提升集团整体竞争力。

在业内看来，近年来昆明土地市场旧城改造工程的集中开发，将带来集中供应，在楼市下行期，面临较大的销售压力。此外，在官渡区，许多开发商都在此地瞄准大型城市综合体项目。如何找到差异化竞争优势，是开发商需直面的挑战。

17.96亿拿地570亩

今年以来，昆明主城区供地在数量和面积方面均大幅缩减。主城区同一区域内，由同一单位获得的总价过亿的土地都不多见。因此在昆明官渡区9宗土地出让前夜，昆明当地媒体就热议，“9宗土地或将总体出让，新的总价地王要诞生了！”

果然，作为城中村改造项目用地，9宗地块被要求整体出让，该地块的唯一竞拍者云南中望，毫无悬念地以17.96亿元的底价将近570亩土地收入囊中。

孙敏向记者介绍，该地块将打造成一个城市综合体，并按照“中望城”的延伸产品来规划，成为集商业、住宅、公共设备为一体的昆明新城。

据了解，该批地块包含5宗城镇住宅用地，总面积约30万平方米，平均楼面地价约1300元/平方米；3宗总商业用地面积近7.9万平方米，平均楼面地价约930元/平方米；1宗批发零售用地约4000平方米，楼面地价约5000元/平方米。

与以往不同的是，三宗商业用地的楼面地价均低于住宅地价。业内认为，从楼面地价来看，此次底价成交给开发商保留的价格空间是很大的。

不过，孙敏坦言，虽然是底价拿地，但城中村改造项目在“棚改”范围内，与政府约定必须配套学校、医院、广场、消防队等公共设施，可售面积是有限的，因此成本并不低。“未来或将通过调整可售房价格的方式来平衡成本。”

在她看来，再次在该区域拿地建项目，是想与“中望城”、螺蛳湾商贸城形成聚合效应，以规模效应提升集团的知名度和整体竞争力。

面临集中入市挑战

楼市的低迷早已传递到土地市场。今年昆明土地市场也多次出现流拍。昆明至祥研究中心2014年土地市场上半年研究报告显示，昆明土地市场供求自2011年来逐渐回落，今年上半年较去年同期有所下降，地块以底价成交为主。在这样的大环境下，云南中望逆市拿地，押注大体量的城市综合体，底气何在？

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪对《每日经济新闻》记者表示，城中村改造工程有一定前置期，在一两年前，开发商往往已完成了相应的拆迁、安置、一级土地平整、地下水系统改造等一系列工作，已经做了大量投入，一般不会因为当下土地市场的冷暖而改变拿地计划。

今年以来，国家发布的一系列通知要求各地加大“棚改”力度，政策的支持让“棚改”这块硬骨头成为资本追逐对象。

记者梳理资料发现，作为旧城改造的官渡区，出现总价地王的情况较为多见，且具备面积大的特点。2008年中豪商业集团近8亿元拿下该区域860亩土地；2009年官房以5.4亿元拿地658亩；2012年云南浙万置业23亿元拿地626.87亩。擅长“造城”的云南城投也在该区域有项目。

张洪称，昆明的城中村改造在2008年启动，总共规划335个地区，目前有200多个获批。官渡区是昆明向东发展与主城区的一个连接点，而且未来有地铁通过，交通区位良好，不少项目已形成了一定知名度。

不过，近年来昆明土地市场旧城改造工程的集中开发，将面临较大的销售压力，尤其是官渡区。此外，城市功能区和足够的产业支撑也是城中村改造必须面临的问题。