地产私募乱象丛生 中小房企资金链雪上加霜

每经记者 区家彦 发自广州

尽管受访的基金公司人士均表示万家共赢资金被挪用只是个别事件，但背后原因却引人深思。多位业内人士对 《每日经济新闻》记者表示，资金在不知情的情况下被挪走，这显示基金内部监管存在漏洞，加强行业监管无可避免。

更重要的是，在房地产基金遭遇行业洗牌，未来监管力度进一步加大的同时，那些高度依赖于各类房地产基金募资的中小型房企生存境况将更为艰难。

内部风控存漏洞/

在万家共赢资金被挪用事件发生后，令业界疑惑的是，受到严密监管的资金为何轻易被融资方挪用至其他的账户？

一位地产基金公司高管向记者表示，地产基金资金的划拨应该需要基金子公司和合作项目公司双方的签字批准才能完成，而在万家共赢被挪用的案件中，资金刚刚募集完成，法律程序也刚刚走完，还没签字资金就被转走了，虽然至今案件仍在调查当中，但这显示了内部操作上存在监管漏洞。

“从目前披露的细节来看，资金划拨的手续在没有完善，公章也没有盖好的情况下把资金转走，托管银行背负的责任最大”，上述人士说，基金子公司在投资前的尽职调查却没有发现任何问题，这说明其风控存在问题。

“相对于银行与信托，房地产基金严格意义上是没有政策监管，因此它的进入门槛比较低，鱼龙混杂的情况也比较严重，风险控制做得好不好主要依赖于基金管理人本身，这对于投资者而言很难获得政策上的保障”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者。

举例来说，据《21世纪经济报道》称，今年7月，海沧资本旗下多只有限合伙基金产品陷入兑付危机，募集款项不知所踪，涉及总金额高达4亿元左右，海沧资本前法定代表人姜涛彻底 “失联”，300多名投资人4亿多资金面临“打水漂”的风险。其中，姜涛便掌握着公司法人章、财务章和基金产品账户的优盾，因此完全有能力将资金账户的金额转走。

此外，担保公司与托管银行也没有起到应尽的作用，财新网的报道称，万家共赢的产品资金被成功挪用恰恰是由于银行内部职员的配合所致。

不过，多家房地产基金公司在接受记者采访时均表示，旗下涉及房地产投资的理财产品、信托、资管计划以及私募类产品受到的影响并不大，公司拥有严谨的监管制度以保证资金的安全。

中小房企资金链面临恶化/

尽管资金挪用事件的导火索是内部监管漏洞引发道德风险，但根本原因仍然是中小型房企面临资金压力，为了实现借新偿旧才铤而走险。随着房地产市场持续低迷，房地产基金风险会否持续暴露引发业界关注。

以此次涉嫌非法挪用资金的佳泰地产为例，其与官渡区政府平台公司合作成立的项目公司“丰华鸿业”注册资本仅为1亿元，但运作的官渡区宝华寺城中村改造项目潜在估值达100亿元。以小资本撬动大项目，身为民营企业的佳泰地产既不可能从银行获得一级开发贷款，也很难与风控较严格金融机构做对手交易，监管相对松懈的房地产基金类业务成为其突破口。

“随着房地产融资层面的收紧，我所接触到的某家国有大行，其开发贷只会贷给全国10%的主流开发商，这意味着数量庞大的中小型开发商不可能从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，不受牌照类金融机构政策影响的地产私募基金也因此受到中小型开发商的青睐，规模因此获得高速发展”，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。

野蛮成长的背后，积聚的风险却不可小觑。黄立冲说，房地产基金融资成本很高，而且投资的期限通常只有2~3年，但一个上规模的项目开发往往需要3~5年，因此多数中小型开发商都是通过借新偿旧的方式把债务滚下去，一旦在房地产下行周期，资金回笼不顺，新的钱借不到，资金链就会断裂。佳泰地产的事件肯定不是个案，接下来会有更多的房地产基金陷入危机，痛苦程度可能不亚于信托业。

与此同时，房地产基金风险暴露，也意味着中小型开发商资金面有可能进一步恶化。欧阳捷告诉记者，对于主流开发商而言，他们几乎都有自己的房地产基金，今年大企业的销售情况良好，加上实力雄厚有更好的担保，开发商系的地产基金暂时没有生存压力，更大的风险集中在独立的资产管理公司，一旦这些房地产基金遇到生存危机，中小型开发商资金链也会恶化，运气好的还有可能被大企业整合，运气不好的只能退出市场。