“财经女侠”叶檀纵论中国经济转型之道 商业地产成投资重头戏

每经记者 杜冉乐 发自成都

三大红利消失，中国经济遇到拐点？8月9日，“财经女侠”叶檀在成都举行的 “2014年中国经济年中巡回论坛暨华润商业论坛”上，开场便直截了当地抛出了这一惊人论断。

论坛全场坐席爆棚，主办方每日经济新闻报社、成都商报和华润置地不得不临时增加了大量旁听席。

按照叶檀的研究分析，中国经济正在消失的三大红利是制造业红利、货币红利和出口红利。如何破解经济困境？一些经济学家认为，决策层提出“经济新常态”的概念，是为了最大限度地容忍经济增速放缓，为改革留出更多余地。

宏观经济的不确定性，如何让中国本已缺乏投资渠道的广大投资者实现资产保值、增值？在叶檀看来，无论从高铁干线建设，还是棚户区改造等，均会带来投资扩张和土地增值，房地产仍是政府倚重的一把利器，更是投资者资产配置的重要部分。不动产投资要看配置什么资产，投资商业地产需注意三点，即看地段，看开发商背景，看租金回报率。

宏观经济“震荡”前行/

来自国家统计局的数据显示，今年一季度经济增速7.4%，与去年同期相比下降了0.3个百分点，二季度经济增速7.5%，基本上与去年同期持平。

从整个上半年来看，全国GDP实现绝对额26.9万亿元，同比增速7.4%。其中，房地产业投资GDP达到1.74万亿元，同比增速2.5%，但与去年同期7.5%的同比增幅相比，下降了5个百分点。

在“2014年中国经济年中巡回论坛暨华润商业论坛”上，叶檀直言中国经济面临拐点，明显的标志是有三大红利消失，分别是制造业红利、货币红利和出口红利。

其中，货币红利消失直指货币M2和CPI。叶檀表示，货币M2指标的增速过快和CPI的上涨，这也导致货币红利很难存在。

路透中国相关报道认为，中国M2/GDP的比例，从1997年3月的109%到2014年3月末已超过200%，6月末至205%，表示有必要紧缩信用以缓解加杠杆风险。

此外，叶檀还认为，中国经济还有两大顽疾缠身，国企效率和民企诚信两个问题。国企效率偏低，尤其是依靠创新效率极低，而民企低成本造假上市泛滥，圈钱惊人。

那么，如何走出经济震荡？7月29日召开的中央政治局会议要求，加大对实体经济支持力度，提高财经资金使用效益，积极扩大有效投资，进一步释放民间投资潜力；通过完善消费政策和改善消费环境，不断释放消费潜力等。

商业物业成投资重点/

7月26日，全国房地产商会联盟执行主席顾云昌在出席 “2014年中国经济年中巡回论坛暨华润商业论坛”首场演讲时表示，中国从来没有对商业地产进行过调控，没有一个政策调控是针对商业地产的，商业地产的力量正在楼市显现，目前正是商业投资的一个好时期。

按照相关研究及结论，当一个城市GDP增速4%～5%且人均GDP在8000～10000美元时，房地产进入住宅衰退、商业启动期；当GDP增速超过8%，房地产会高速发展，如果人均GDP达到15000～25000美元时，将进入CBD复合商业时代，如果人均GDP超过25000美元时，房地产将进入金融理财品和金融衍生品时代。

华润置地成都公司相关人士表示，成都市2013年GDP总额9018.8亿元，GDP增速10.2%，去年底户籍人口数量达到1635万，人均GDP高达8000美元左右。可以说，成都正进入商业地产启动期，投资洼地时代来临。

《每日经济新闻》记者了解到，自7月19日以来，华润置地在成都集中推出了9大商业地标项目，截至目前已疯狂揽金逾7亿元。按照华润置地的未来商业规划，2017年将实现商业开发面积达到上千万平方米。成都作为华润置地布局西部的重镇，势必会分摊到公司更多的市场份额。

上述9大商业地标项目涵盖了集中商业系（华润熙悦广场）；中心商务系（华润熙悦广场、华润中心·万象星座）；高端独栋系（华润翡翠里）；黄金底商系（橡树湾、银杏华庭）；步行商街系（凯旋天地、翡翠天地、华润中心·万象天地、华润幸福里、华润国际商街）以及精品华宅系（华润·金悦湾）。

“商业地产已成为很多开发商转型的产品，你会发现在整个商业历程里，开发商之间的竞争就是项目之间竞争，最终竞争的是综合实力，而表现在战略方向上就是对运营能力的竞争。”华润中心、华润广场营销负责人张群介绍说。

据了解，华润置地具备30年的地产开发经历，也积累了丰富的商业开发运作经验，也是目前全国仅有的2家拥有2000家商业合作伙伴的运营商之一，具有强大的品牌号召力和商业运营能力。

叶檀强调说，不动产要看配置什么，也就是不同产品的搭配。按照她自身的投资体会，商业物业投资需注意三点：第一，物业是处在商业繁荣区还是未来政府规划的商业区；第二，要看开发商，如果开发商很负责任，也很惜货，手上还持有一部分，后期运营时会考虑整体布局；第三，看租金回报率，如果回报率低于3%，建议不要买。