国泰国证房地产基金经理徐皓：房企掘金社区服务可获价值重估

每经记者 区家彦 发自广州

6月30日，国内首家房地产物业服务商彩生活登陆港交所，上市首日大涨20%，随后股价持续攀升，目前已较发行价上涨超20%，让传统房地产股望尘莫及。彩生活的大放异彩，不仅让曾经不受开发商待见的物业服务一夜间成了 “香饽饽”，引发了房企对于“轻资产化”及社区服务的大讨论，而且为正处于楼市十字路口的开发商指出了一个转型的方向。

近日，在第四届中国价值地产年会及2014博鳌房地产论坛上，房企高管、行业专家就房企转型、“轻资产化”提出了很多真知灼见。

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“我们的房地产指数基金7月份涨了37%，地产股已经逐渐得到资本市场的青睐”，在接受 《每日经济新闻》记者采访时，国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓迫不及待地展示了他的成绩单。

7月以来，深证地产指数涨幅超过10%，万科A（000002，SZ）、保利地产（600048，SH）等龙头房企单月涨幅接近20%，带动房地产板块展开反弹。徐皓告诉记者，今年年初，房地产股票估值创下历史新低，吸引了保险等机构大举介入，QFII的扩容与沪港通的推进也带来了更多的海外资金，地产股最黑暗的时候已经过去。

然而，中国房地产行业高速增长的黄金时期已经一去不返，在楼市“下半场”，地产股能否重拾2008年前的辉煌？徐皓认为，商业模式的创新是关键。他举例称，彩生活（01778，HK）上市后获得60多倍市盈率，反映的是投资者对于房地产服务市场的预期，如果开发商完成从开发到服务的转型，就有可能挖掘到社区服务的“金矿”，进而通过持续的盈利模式再次赢得市场认可。

房企商业模式亟待变革/

Wind资讯统计显示，2007年10月16日，上证指数站上6124点历史高位时，房地产股的平均市盈率为83.43倍，而在今年年中，地产股的市盈率一度下跌至10倍，成为两市估值最低的板块之一。

“市场对于房地产泡沫以及信贷紧缩的担忧，导致地产股估值在今年上半年创下历史新低，现在随着信贷层面的逐步放松，加上市场风险并没有当初预期的那么大，地产股已重新获得投资者的关注，尤其是保险机构的垂青”，徐皓告诉《每日经济新闻》记者。

记者注意到，生命人寿与安邦保险自去年以来多次大手笔增持金地集团（600383，SH），并已分别成为公司第一、第三大股东。此外，安邦保险还通过旗下的和谐健康保险大举增持金融街（000402，SZ），截至一季度末，和谐健康保险已经持有金融街5162万股，成为其第三大股东。

随着市场资金面的逐步宽松，加上机构投资者的介入，近期地产股走出一波不错的估值修复行情。7月以来，深证地产指数涨幅超过10%，万科A、保利地产等龙头房企单月涨幅达到20%，

然而，估值修复未必预示着地产股迎来行情反转。在徐皓看来，很多人把地产商的销售额与股价涨跌挂钩，这里存在一个误区，股价反映的是预期，如果一个公司有很好的现金流，但是没有太大的发展空间，资本市场是不会给它很高估值的。

比如2013年，由于楼市销售火爆，主流房企销售额屡创新高，但地产股低迷的股价和绚丽的房企销售业绩形成严重背离。

“最近十年房地产的大牛市主要依赖货币推动，如今随着货币增速回归常态，未来房地产的投资属性大幅降低，如果开发商仍然维持建房-卖房的商业模式，那它只是一个制造业企业，可持续性与发展前景难免受质疑。”徐皓认为。

挖掘社区服务“金矿”/

与传统地产股“跌跌不休”相比，内地首家房地产物业服务商彩生活自今年6月30日在港股上市以来，股价持续上涨，截至昨日 （8月7日）收盘，彩生活报收4.56港元，较发行价上涨超20%，60倍的市盈率更是远高于传统房地产股。

在徐皓看来，“地产+金融”是一个跟所有行业都能产生联系的平台，社区就是一个很好的载体，通过融入物流、电商、金融等功能，把社区打造成一个大数据平台并推出各类服务，是传统房地产企业探索新的盈利模式、提升估值空间的重要途径。

“目前的物业公司更多只是扮演了管理者的角色，没有任何附加值，社区与社区之间没有沟通。开发商只有打通社区间的沟通，才能形成平台产生价值”，徐皓认为，Facebook是通过社交网络产生价值的，物业管理掌控的是实体社区，更接近消费者，也更容易掌控业主数据，社区平台一旦打通，将会带来巨大的潜在商机，并创造出新的盈利模式，这也是彩生活被资本市场看好的主要原因。

徐皓举例称，以万科为例，未来全国所有万科楼盘的二手房交易和租赁都可以通过万科物业来完成，万科还能为业主提供物业管家、资产管理服务。对万科的业主而言，以后出差不需要预定酒店，而是让物业帮忙在全国各地的万科社区找房子，还能让万科物业通过物流公司协助运送行李，类似的增值服务将为万科物业带来巨大的发展空间。

“除了彩生活，像万科、保利、恒大这样的龙头房企都拥有足够多的业主数量，它们向物业服务延伸具有天然优势，能否借此探索新的盈利模式，成为这些龙头房企重建投资者信心的关键。”徐皓说。