陈开朝：公积金版住房银行能否破茧而出

◎陈开朝

2014年6月，国开行版住房银行获批。相比之下，此前住建部设想将公积金机制改革成住房银行的消息开始沉寂。不管怎样，越来越多人认为，公积金制度本身是有必要改革了。因为现有公积金制度正远离推动居者有其屋的最初理想。我国现有公积金制度弊端显现，进入非良性运营循环下行通道，改革已势在必行。

怎么改？有人建议放开公积金投资领域限制，允许投资资本市场，以获取更高收益。这明显是头痛医脚，而且是采用高风险的化疗。如果公积金被允许投资资本市场，在赚了跟我无关、亏了就没有了的预期下，或引致整个制度破产。

另外一个设想是，有传言住建部曾考虑将公积金部门改革成政策性住房银行，但基于多重考量，后来选国开行组建住房银行，这事就不了了之。我认为这个设想具有一定建设性，只是按政策性住房银行模式去组建并不可行。首先，全新组建一套专业班子的运作成本太高。其次，除了强制缴纳的公积金，如何吸引人们来存储？再者，以公积金为资本的政策性住房银行投资领域会同样严格受限，因此投资增效依然困难。

任何改革都应在盯死本质目的的前提下，灵活创新形式。

至于公积金的本质，我认为有三个：其一，每个人都有购房/租房需求，公积金制度其实就是为这种需求提前储蓄；其二，公积金制度实际上是暂无购房需求的人借钱给即将买房的人，具有互助性质；其三，公积金贷款利率显著低于商贷利率，大大降低按揭压力。

公积金改革就应紧紧围绕上述三个本质目的，进行灵活的形式创新。改革所要达到的目的包括：第一，让缴纳的人愿意将钱留下来，并让不相关的人/机构愿意将钱存进来；第二，公积金可交首付、也可自由支取，不买房可免缴；第三，运营无成本化。

具体模式是成为不盈利的众筹互助住房银行（以下简称“银行”），其核心运营形式：1）资金来源分强制缴纳和自愿存款两部分。强制缴纳部分，公司端强制缴纳，个人端买房的人强制缴纳，不买房或即使买房也不打算公积金贷款的人，可免缴。自愿存款部分，是指个人和机构可自愿存钱。2）“银行”本身不盈利。仅充当众筹和贷款中介平台，所有收益全部返回给存“银行”的人/机构。3）财政补贴让“银行”运营无成本化。4）专款专用，主要发展两类业务：一是公积金贷款业务；二是公租房运营。

该模式有诸多好处：国家层面，推动了更多人居者有其屋。代价是要用财政补贴“银行”运营，但由于业务板块简单，不需要配备很多人员和很大场地，只需在原有规模上小幅扩张即可，财政支出很小。个人层面，存款的人资金回报可观，收益率会远高于银行存款利率，由于稳定无风险，客观激励了个人不提取公积金，同时吸引个人/机构将钱存进来；有公积金贷款需求的人，公积金可抵首付，降低了购房门槛，由于能贷到足够资金，按揭显著降低。

当然，上述模式仍有一些问题需要被解决：1）如果公积金存款不足或过剩怎么办？这可通过对强制缴纳和自愿存款实行差别化利率予以解决。自愿存款部分存款利率可双向调整：余额不足时，适当调高；过剩时，适度下调。公积金贷款方面，也应按“贡献额度”和“非贡献额度”实行差别利率。“贡献额度”按存入“银行”的钱乘以存续时间计算。这将激励更多人将钱留在或存入“银行”，也提高了收益率。

2）如何有效控制风险？由于人员有限，公积金住房银行不可能去做翔实的尽职调查。所以公积金住房银行最好与商业银行一同提供组合贷，让商业银行去做尽职调查。另外还需国家立法规定，如果个人按揭违约，公积金住房银行较商业银行具有优先清偿权。

3）如果只有租房需求怎么办？个人认为，缴纳公积金或存公积金住房银行超过一定贡献的人，不管其收入如何，只要其在工作所在城市没有住房，公积金住房银行承包的公租房可优先提供给他们，以回报他们，也可激励更多人将钱存进来。

4）有了国开行版住房银行后，还有公积金版住房银行存在的必要吗？两类住房银行其实是互补的：前者是专注开发端的住房银行，旨在推动保障房建设；后者是专注需求端的住房银行，旨在降低购房门槛和成本。只有两类住房银行同时发力，才能构建出完整的住房银行体系。

（作者为中国房产信息集团研究员）