楼面起始价创新高 北京孙河两优质地块流拍

每经记者 尚希 发自北京

昨日（7月29日）下午，北京土地市场遭遇寒流，以创纪录起拍价格入市的朝阳区孙河两宗优质地块无人报价，最终流拍。

公开资料显示，此次流拍的价值77亿元的两宗高价地位于北京朝阳区孙河别墅板块，“K地块”的起始楼面价高达3.5万元/平方米；“BCDE地块”的总体起始楼面价为约2.6万元/平方米，但“BCDE地块”中包含了中小学合校用地和社区商业，折算之后其中的纯住宅用地C地块的起始楼面价也高达3.7万元/平方米。两宗地块楼面起始价均创北京土地市场历史新高。

据了解，孙河区域作为临近城市核心区、组团化发展的低密度居住板块，前两年曾是众多房企竞相争夺的对象。继2012年9月龙湖地产抢先入驻后，泰禾、首开、中粮等品牌房企纷纷在孙河拿地，楼面价亦从2012年的20158元/平方米飙升至后来的48444元/平方米，刷新北京单价“地王”纪录。

对此，亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于当前以“去库存化”为首要任务的房企来说，孙河两宗地块过高的总价无疑会加重企业的资金使用成本，这也是造成两地块最终流拍的主要原因。

底价过高是流拍主因？

据出让公告显示，朝阳区孙河乡土地储备项目K地块，建筑面积8.99万平方米，用途为R2二类居住用地，起始总价为31.45亿元；朝阳区孙河乡土地储备项目“BCDE地块”建筑面积为17.6万平方米，用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地，起始总价为46亿元。

根据北京市国土局公开信息，原定于昨日下午出让的孙河BCDE地块和K地块均直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价。有消息称，报名参与BCDE地块竞拍的中粮和天恒最终没有到拍地现场拿号。

“底价过高是业内分析孙河两宗地块流拍的主要原因。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。其中孙河K地块规划建筑面积89860平方米，起始价为31.45亿元，粗略计算，该宗地块起始楼面价约达3.5万元/平方米，突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

据了解，楼市低迷成交所带来的连锁反应已传导至土地市场，今年以来趋紧的信贷环境造成房企融资难度加大。与此同时，楼市低迷的成交影响了房企销售回款速度，使得房企的资金链备受考验。为应对未来不确定的市场风险，房企对于投资的把控更为严格谨慎，拿地策略趋于理性。

“对于当前以‘去库存化’为首要任务的房企来说，孙河两宗地块过高的总价无疑会加重其资金使用成本，是造成两地块最终流拍的主要原因。”郭毅表示。

面积小地块更受青睐

“现在市场这么差，谁还会轻易出手拿下这么贵的地？”一家上市房企的高管在接受记者采访时直言孙河地块属于难得的优质地块，但在当下楼市低迷的大势之下，用如此高的价格拿地太冒险。

不同于孙河地块的出让遇冷，同一日入市的北京房山阎村镇3宗商业地块却吸引了诸多房企的关注，开拍前网上报价就达到28次，吸引了包括万科、旭辉、世茂在内的多家房企参与竞拍。

出让公告显示，3宗商业地块分别为房山新城良乡组团14-03-10等地块、14-03-05地块、14-03-13地块以及，规划建筑面积分别为185533平方米、94573平方米以及42538平方米，起始价分别为6.5亿元、3.35亿元和1.5亿元。

在经过多轮竞拍后，三宗地块全部被天洋地产收入囊中，其中14-03-13地块溢价率高达210%，天洋以4.65亿元获得该宗地块。其余两地块也分别以溢价率77.7%、197%成交，土地出让总金额达26.15亿元，三宗地块的平均楼面价格为8105元/平方米。

对此，郭毅分析表示，对房山新城良乡区域内商业前景的看好，是这三宗地块成为房企激烈争夺的主要原因。“该区域居住氛围已经趋于成熟，具备一定的消费潜力，但商业配套却极为匮乏，这三块地开发建设后，可以弥补区域内的商业缺口。”

另外，郭毅指出，这三宗地块起始价格并不高，在土地市场低迷时期，对于为保证资金链安全的开发商来说，总价低、小面积的地块更易受青睐。

房山地块的争抢火热与无人问津的孙河地块形成了巨大反差，这也从一个侧面反映出，虽然市场的管控在逐步放松，但企业的压力却不容小觑。

郭毅对《每日经济新闻》记者表示，市场竞争激烈、销售前景不明朗是孙河地块遇冷的另一原因。预计下半年国土部门推出的同类低密地块或还将遇冷。