开发商体检：多维度谋求健康增长

每经记者杨羚强发自上海 “追求有质量的增长。”这是今年初以来，房地产开发商常挂在嘴边的话。在港股市场，一些销售规模大幅增长，但利润没有同步跟上的公司，股价出现下跌；反倒是销售规模略有增长甚至下降的公司，却因为利润增长超过了销售增幅，而受到资本的推崇，股价连续上涨。 一位研究港股市场的分析师告诉《每日经济新闻》记者，资本市场非常务实，并不会因为某家公司的销售规模大就会对其认可；他们更青睐销售规模有增长，同时盈利能同步跟上，甚至超过的公司。 资本市场的担忧，并非多余。海通证券之前的研究报告显示，在过去的两三年里，内地房价和地价上涨的幅度均只比当年的CPI略高。西南财经大学的一份研究报告便指出，未来房地产市场的供求缺口将减小，房地产市场的增速会越来越慢。 在这样的背景下，如果房地产企业延续使用粗放的发展模式，不仅不可能获得高利润，反而会大大提升经营风险。这使得“有质量的增长”已经成为全行业的共识。 有质量的增长，要求房地产商必须严控债务规模等问题。 在这方面，各家地产开发商都在最近的一年里不断“锻炼身体”“均衡营养”，提高企业的“健康”程度：一方面通过发行优先票据、永续债和可转债等调整债务结构，将短期债务转为长期债务；另一方面则通过不断引入其他合作股东，包括股权式地产基金，以及引入更多优势的合作企业，提升公司经营的绝对实力。 此外，近年来，房地产商在拿地方面也极为审慎，利用数据研究系统，选择盈利能力最强的房地产开发用地，坚决不拿高风险地块。还有部分开发商选择降低持有物业的数量，降低自有资金的占用比例，让沉淀的资金发挥更高的经营效益。对那些根据规划不得不开发的商业项目，开发商也会选择减少需要持有的商业面积，尽可能地出售，或者打包成金融类的理财产品，实施持有物业的资产证券化。 与此同时，开发商的运营模式也发生了非常大的变化，从重资产的开发逐渐向轻资产的资产管理开发模式转变，进而控制风险。社区金融、物业管理、增值服务……这些原本开发商看不上的业务，现在也被其视为新的利润增长点。 龙光地产：“低成本、高利润”成核心竞争力 每经记者区家彦发自广州 近年来，与多数新晋内地房地产在港交所上市企业上市即破发不同的是，龙光地产自去年12月在港挂牌以来，始终收报于2.1港元/股的发行价上方，显示出公司深受投资者信赖。这与龙光地产追求的质量型增长模式不无关系。 龙光地产公布的2013年年报显示，龙光地产去年已确认的收益为111.2亿元，同比增长68.8%，报告期内核心溢利为20.45亿元，同比大增73.6%，核心利润率为18.4%，较2012年全年的17.9%增加了0.5个百分点。龙光地产董事会主席纪海鹏坦言，龙光地产的核心竞争力在于成本低、利润高，2012年公司的净利润率（不含评估增值）达到18%，毛利率达到39%，在内地房地产在港上市企业中处于较高水平。 此外，龙光地产上市后打通了海外融资渠道，一方面对债务结构进行优化，财务风险处在更加健康的水平；另一方面，上市加强了企业的内部治理，公司更加强调透明和规范化发展。公司年报显示，龙光地产资金结构简洁，融资成本较低，所融资金的平均成本仅为8.42%，截至去年末，龙光地产成功将净负债率大幅降低至60.9%，远低于行业平均水平，良好的财务状况为龙光地产未来实现高速增长奠定了坚实基础。 雅居乐地产：“去家族化”完善管理体制 每经记者区家彦发自广州 尽管今年上半年房地产市场持续下行，但雅居乐依然获得了可观的业绩增长。公司最新公布的销售数据显示，今年上半年，雅居乐累计实现的销售金额为216.7亿元，同比增长34.2%，销售增速在行业内位居前列，按照今年初公司公布的480亿元销售目标，上半年雅居乐的完成率为45.1%，成为少数完成率在四成以上的房企。 雅居乐良好的业绩与今年来推出的多项战略改革不无关系。今年3月，雅居乐在人事结构方面进行了重大调整，任命黄奉潮、梁正坚、陈忠其3位职业经理人担任执行董事，其中黄奉潮负责海南及云南区域项目管理及经营，梁正坚负责华南区域项目的管理及经营，陈忠其负责地产开发工程管理。此外，雅居乐管理层提出了销售管理权限下放，企业五个区域的地区总监将负责担当起投资、拿地、营销等全方位的管理，并且通过良好的奖罚制度，提升员工积极性。 辉立证券房地产分析师陈耕认为，随着雅居乐从一家区域性房企发展成全国性地产公司，企业的管理层从原来的家族式管理逐渐向职业经理人模式调整，这是企业在治理体系上的一次巨大进步。随着公司注重提高周转率且在全国的布局逐渐完善，将有助于雅居乐在未来冲刺更高的销售目标，甚至进入上市房企第一梯队。 佳兆业地产：联手生命人寿探索双赢合作 每经记者区家彦发自广州 目前，房地产开发已从单兵作战进入联合战斗的时代，合作开发逐渐成为主流模式，险资与房企的联合更是成为行业内的新颖合作模式。 今年4月9日，经过21轮争夺，佳兆业地产和生命人寿联合体以54亿元竞得“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，这也是深圳自2001年建立土地招拍挂市场以来，出让土地面积最大的一幅地块。 事实上，佳兆业地产与生命人寿的合作由来已久，早在2009年12月，佳兆业地产宣布，与生命人寿签订为期五年的策略联盟框架协议，共同探索商业地产领域的投资商机，双方将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。此外，生命人寿自去年10月以来，已连续两次增持佳兆业，目前的持股比例高达15.2%，是佳兆业地产的第二大股东。 克尔瑞研究员陈开朝表示，随着双方合作不断深入，佳兆业地产后续拿地和开发投入都可以通过项目合营公司向生命人寿借贷，这样佳兆业就可实现低投入、低成本运作。对生命人寿而言，其则可以坐享借贷利息和盈利分红，这是房企与保险机构合作的一次创新。 时代地产：“生活艺术家”增加产品价值 每经记者区家彦发自广州 摩根士丹利资本国际指数（MSCI）于今年5月宣布，将时代地产纳入MSCI全球小型股指数MSCI中国指数成份股。此举意味着这家于去年12月才成功登陆香港联交所的新晋内地房地产企业，仅用半年时间便获得国际投资者的认同。 与追求规模化、标准化扩张的大多数“粤派”房企不同，时代地产以“生活艺术家”为定位，旗下众多房地产项目中均规划有艺术类配套。 在产品打造上，时代地产更注重配套设施的建设，在社区中强化客户的艺术体验，并首度将国家级美术馆引入社区，以此提高产品附加值。这一产品布局同样反映在公司的业绩上，时代地产去年的销售额达111亿元,同比增长57.2%，营业收入为96.95亿元，同比增加203.2%，利润为9.87亿元，同比增加172%。 值得一提的是，时代地产在上市招股时成功引入富力地产主席李思廉作出基础投资者入股，有分析师认为，时代地产目前主要专注住宅产品的开发，随着李思廉的入股，时代地产未来有可能通过与富力合作介入商业地产开发，进一步完善业务布局。 领地集团：深耕华南实现“弯道超车” 每经记者区家彦发自广州 作为“川派”房企的代表之一，领地集团在全国扩张的步伐正在不断加快。领地集团执行总裁李涛此前曾透露，今年集团的目标是“双百战略”——产值突破100亿元，同时进入行业百强。预计到2016年，领地集团的销售额将突破400亿元，这意味着公司在未来3年的年复合增长率将超过92%。 要实现“弯道超车”，全国化布局必不可少。《每日经济新闻》记者了解到，领地集团于2004年10月才在成都设立分公司，不到两年就出川赴粤，在广东注册了房地产公司。此后几年内，旗下的子公司遍布北京、四川、广东、吉林等地，并成功开发了多处大型住宅社区、大型购物中心和超甲级写字楼。2014年，领地集团在群雄割据的华南区域进一步加强了拓展力度，两个月内公司就在广东区域获得4块土地，同时把区域总部从佛山迁至广州珠江新城，准备在广东全面发力。 李涛表示，领地集团崛起于四川，但要实现跨越式发展目标，深耕广东区域是重要的战略选择。目前，领地集团在广州、佛山禅城、南海、顺德等区域持续投资储备资源，2014年将实现在广东地区“十盘齐发”的阶段性目标，中长期还会逐步把发展版图扩张到珠三角其他区域，力争不断提高市场份额。 世纪金源：大盘路线的快速之道 每经记者尚希发自北京 从最初的“北京世纪城”到后来的“重庆世纪城”、“杭州湾世纪城”，世纪金源数年来打造的十多个世纪城项目，基本上每个规模都超过了400万平方米。超大体量的开发规模意味着资金的长期占用，这对于企业的开发能力以及资金实力都是极大的考验。 但对世纪金源来说，类似这样的“造城”项目同样可以快速的周转起来。一般600万平方米以上的项目，大部分企业需要近十年的开发时间，而世纪金源则将其缩短到了3～4年。以其在昆明开发的世纪城项目为例，当时开发周期仅用了3年，这一快速周转的大盘开发也被称之为世纪金源的造城模式。 在世纪金源集团董事局主席黄如论看来，以快制胜尤为重要。以最快的时间，滚动发展，提高资金利用效率。实现快速周转，则需要掌握好轻重缓急，保证资金的平衡，以及更好的适应市场需求。 据了解，在世纪金源的“造城”过程中，资金优势也较为突出，很少会借助于银行贷款，自有资金的运营大大降低了使用成本。关键在于，集团旗下的其他产业对房地产项目提供了持久且稳定的资金支持。 旭辉地产：高周转已是基本能力 每经记者杨羚强发自上海 “高周转对我们来说，已经是基本能力，不是追求速度有多快，而是要像赛车那样想快就快，想慢就慢。”这是上半年业绩发布会时，旭辉集团总裁林峰提出的高周转的看法。 旭辉集团董事长林中在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，快速发展的过程中要注重控制风险，要坚持在安全底线之上的成长。旭辉内部一直在坚持可持续、有质量的增长。 今年，旭辉集团发展的主题强调快速增长、均衡发展。对旭辉来说，均衡发展更关键。目前旭辉在负债、盈利和质量等平衡发展上做得最好。去年其销售利润增长60%以上，同时负债率没有明显增长，工程质量、客户满意度都有一定程度提高，这就是旭辉均衡发展的策略。 和记黄埔：拿地即有成熟方案 每经记者卢曦发自上海 深入研究后的开发设计，可以避免项目定位的缺失和浪费。和记黄埔根据既往案例，熟知顶级圈层的喜好和习惯，因而在拿地之时，就已经有了较为成熟的方案。正是这种模式，让其在现在地产价格上涨幅度已经不高的时代，依然能有不错的收益。 和记黄埔地产的项目开发理念是要深入研究每座城市的文化底蕴与气质，讲究文化交融，充分理解城市精英人群的需求。从早期项目至今，一直坚持定位于精英人群，通过不断积累、完善，为后续的项目提供了经验。 和记黄埔早期在上海开发的四季雅苑、御翠园是低密度住宅项目。公司认为，大都市精英人士在居住之余，也追求休憩和社交等多项需求的生活空间。近期在赵巷板块推出的“泷湾”和“臻水岸”项目，也是基于对上海目前正在逐步成长的金领阶层及商务人士的需求的充分研究。 景瑞控股：严格筛选土地控风险 每经记者卢曦发自上海 景瑞地产2013年在港交所上市，市场策略是深耕长三角。景瑞在市场规模扩张的过程中，注重土地储备的价值。 在杭州萧山的土地竞拍中，景瑞和九龙仓绿城、合景泰富、保利等多家企业竞价达350轮，通过严谨的土地研判，最终出价25.74亿元。景瑞的策略是，坚持对土地的严格删选，广泛参与获取优质土地，拿地的成功是最终项目成功的先决条件。 2014年上半年，景瑞地产陆续在江苏无锡、太仓拿地，实现首次进入无锡地区。景瑞在苏州有三个不同开发程度的项目，近期在太仓获两幅地块，再度印证其深耕长三角核心城市的策略。 景瑞控股重视土地成本管控，认为广泛参与的同时，必须理性出价。对于地理位置、配套条件优越的地块，既要积极争取，也要根据严密、科学的计算，设定出价上限，保证拿地精准合理。景瑞控股在杭州曾夺下雅戈尔退出的地块，价格仅为雅戈尔成本的8.5折。 龙湖：合作开发带来稳健经营 每经记者杨羚强发自上海 在港股市场上，龙湖是融资成本最低的民营地产公司之一。而龙湖的融资成本低于很多房地产企业，其最根本的原因，在于龙湖一直追求有质量的增长，把稳健发展作为经营的首要任务。 为了实现有质量的稳健增长，龙湖一直把负债率控制在合理范围内，不断在发展模式上寻求新突破。此前，龙湖很少与其他企业合作开发项目，仅上市前在个别项目上与香港置地、ING等进行过合作。而目前，龙湖至少拥有四个合作开发项目，分别是与绿地合作的北京昌平沙河区域滟澜新宸，与中青旅合作的北京司马台长城的长城源著、和海外基金合作的重庆红旗河沟项目，以及通过部分股权收购来进行合作开发的佛山项目。 以北京昌平滟澜新宸项目为例，该项目地块由龙湖在去年11月28日竞得，总价21.6亿元。该项目的开发商为北京锦昊万华置业有限公司，原为龙湖的间接全资子公司。不过，今年3月该公司引入两个投资人，分别是绿地和合景泰富。 中弘股份：聚焦旅游地产多处开花 每经记者王杰发自北京 当住宅地产的开发遭遇“天花板”瓶颈后，不少企业寄希望于在其他行业逆袭。 作为一家以旅游地产为主营业务的房企，中弘股份不断为其多元化发展铺路布局，投资矿业就是中弘的选择之一。 早在2011年8月，中弘股份就曾发布公告，宣布以自有资金6000万元收购仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权。彼时，鑫兴矿业拥有一个采矿权和一个探矿权，且两个矿业权均不存在质押、司法冻结等权利限制情况。 作为推进产业结构调整的一次尝试，中弘股份首次涉足有色金属行业，用以拓宽公司盈利渠道，增强可持续发展能力 此外，2013年8月，中弘股份宣布与唐杭生游戏团队签订《手机游戏战略合作协议书》,拟在杭州组建杭州威震江湖网络有限公司,有望在2016年前成为中国手机游戏的领先公司之一。 国泰君安的研报指出，涉足矿产投资和金融投资，分散主业风险并增强长期盈利能力。公司涉足矿业/金融投资，并在北京、海南、云南等地均有较大规模的特色/旅游地产项目，后期具较大空间。 在房地产业内人士严跃进看来，多元化的发展策略，一来是能够分散企业投资的非系统性风险，二来也利好企业对新领域进行试探和体验。在楼市政策不断调整的环境中，过于专注单一的产业，往往会被政策所羁绊。若有多元化产业做后盾，那此类企业的抗风险能力自然会增强。