解困温州关键一环：盘活企业房地产不良贷款

每经记者 胡健 发自温州

即便是在国内整体经济企稳回升的当下，温州楼市依旧显得有些“执拗”。

上半年各地经济数据陆续出炉，温州成了国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。温州房价下跌的态势已经持续了将近三年。

这个此前民营经济最为活跃的地区，如今却不时曝出跑路、跳楼或者破产的新闻。在追因的过程中，一个数字或许可以回答上面的问题。

据悉，温州中小企业大概有70%与房地产有关系，有的买楼，有的入股投资房地产。地产市场缩水后，影响了企业抵押物的市值，导致银行缩小这些企业的信贷规模，“弃房”现象出现。更为严重的是，由于不少企业之间的互联互保模式，导致这样的链式反应还在继续。

当前，在“稳增长”这一重大课题中，通过温州楼市透视这个区域的经济现实，可以发现它背后的企业资金沉淀于楼市等折射的意义。

2014年已经过半，中国经济也走完了上半场，在这样一个节点，我们对温州经济的再回眸和再调查，希望能找到对于其他地方的镜鉴意义。

跑路、跳楼或破产，自2011年以来，民营经济重镇温州便被这几个关键词充斥。而互保联保所引发的资金链断裂现象已经成为困扰当地政府部门的难题。

温州下属辖区金融办人士张明（化名）告诉《每日经济新闻》记者，现在经常要下去调研，了解企业情况，为企业制定化解资金链风险的方案。在张明的办公桌上有一摞文件，而这摞文件的最上面就是一份针对当地一家制鞋公司的资金链处置方案，这家公司遇到资金链危机，贷款超过亿元，为其担保的企业也超过十家，其中有几家已经出现问题。

“这家企业其实还算好处理的，属于资可抵债，我们建议它出售一些资产，先活下来。”张明表示，行政手段毕竟有限，也只能基于实际情况，争取银行支持，引导企业互救自救。

而温州房价方面，在民营经济资金链问题持续发酵等背景下，近三年同比连续下跌，跌幅超过30%。当地多位政府人士表示，如何盘活沉淀在房地产的资金是最大难题。

据记者了解，温州中小企业大约有70%与房地产有关系，有的买楼，有的入股投资。地产市场缩水后，影响了企业抵押物的市值，银行会缩小这些企业信贷规模，这也使得 “弃房”（借款人因房屋市值低于银行贷款余额而放弃还款）现象在温州出现。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例。

房地产沉淀大量资金

当地一位应急转贷公司老总也感叹生意难做，他告诉《每日经济新闻》记者，公司提供的是正规的转贷，利率不超过法定利率4倍，但温州资金链断裂的连锁反应仍没有结束，也不敢贸然帮企业应急转贷。一旦银行对企业抽贷，走入法院保全和诉讼程序，钱几乎不可能回来，不要说第一权益人，能排上号就不错了，因此企业资金也因为闲置产生大量成本。

2011年6月末，温州不良贷款率为0.37%，创下历史新低。但在民间借贷危机、中小企业资金链断裂等影响下，温州不良贷款率此后一直呈上升态势。

截至今年3月底，温州市银行不良贷款余额331.26亿元，不良贷款率为4.52%，分别比年初上升11.43亿元和0.12个百分点，1~2月连续“双升”之后，3月份实现“双降”。但4月份不良贷款率又环比上升了0.16个百分点。

张明说，不良贷款中又有很大一部分集中于房地产领域，在房价下跌时，如何盘活这部分资金具有相当的难度。

温州市市长陈金彪认为，不良贷款高，主要与宏观政策和温州企业家理念有关，企业转型升级缓慢，在盈利较差的情况下，部分企业家急功近利，希望投资回报更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒钱，因此就造成资金链出现问题。

“由于世界经济形势发展、国家政策调整，特别是房地产政策，使得很多资金沉淀在房地产，这样一来，造成企业资金流动性减弱，资金链、担保链就出问题，导致一部分成为不良贷款。”陈金彪说。

据人民银行温州中心支行2011年7月的 《温州民间借贷市场报告》显示，温州89%的家庭个人和59.67%的企业参与其中，规模高达1100亿元；大约40%的民间借贷资金没有进入生产领域。

当地一位房产中介告诉 《每日经济新闻》记者，由于温州新增楼盘供应少，温州民间借贷资金和银行的贷款大批流入房地产，2011年初，本属三线城市的温州房价就已经超过了北京、上海等一线城市。

他进一步表示，政府在2010年开始加快土地供应，很多温州企业家看到商机，逐渐脱离主业，将钱投入地皮和房产，这也使得温州瞬间冒出很多小开发商，这些开发商往往背后有几十个甚至几百个股东。

一位当地开发商也证实了上述说法，他表示，其中的钱很多来自银行贷款，比如一个阀门厂从银行贷出5000万元，可能只有2000万元真正投入到了实体，其余3000万元都用来买地皮了。

温州楼市泡沫自2011年起便逐渐破灭，公开数据显示，彼时温州商品房均价达33289元/平方米的历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，温州商品房均价滑至19374元/平方米。

张明介绍说，房价下跌直接导致抵押物缩水，加之目前的高利息现状，一些企业开始出现资不抵债的情况，资金链断裂，而很多温州企业还会与其他几家企业存在互保联保关系，风险便开始一环一环地蔓延。

盘活资金遭遇难题/

2013年全年，温州拥有抵押物权的房屋，包括普通住房、高档住房、厂房、商业用房在内共计21.86万套，总市值约4067.09亿元。在抵押房产中，普通住房的抵押数最多，全市共有17.7452万套，高档住房有1.3932万套，商业用房2.1516万套。

另外，房地产价值缩水也使得“弃房”在温州出现。上述房产中介人士表示，房价走高时，一套豪宅购买时价值往往超过600万元，而目前市值可能不足300万元，还不及贷款总额。

浙江省温州中小企业发展促进会会长周德文还表示，温州“弃房”现象出现较早，目前依然存在。

2013年，温州银监分局曾对当地“弃房”现象做过相关统计。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现 “弃房”15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

即便进入法院拍卖程序，拍卖低成功率也使得房地产风险嫁接至金融领域。据初步统计，2013年温州市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。

为此，今年3月4日，温州中院与温州市住建委、工商银行温州分行等三家银行正式签署司法房产拍卖协作纪要，规定温州市范围内的司法拍卖房产可办理银行贷款，从而切实解决买受人融资难题，降低买受人参与司法网拍门槛。

同时将比照新建商品房买卖，在全国范围内率先创设司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，有效解决银行对被执行房产拍卖成交后产权尚未转移过户，不能办理抵押登记，提前向买受人发放抵押贷款存在信贷风险的顾虑，切实保障银行“零风险”、买受人“零负担”。

陈金彪介绍说，温州市通过“四把剪刀”来大幅化解不良贷款的风险。其中包括对经营不善的企业，通过司法重组，该破产的破产，处置资产，不允许其扩散；企业自身资质好，一时资金链紧张，政府给予积极引导，帮助其转型升级等。

陈金彪坦言，虽然“四把剪刀”缓解了几百亿元的不良资产，但更希望有第五把剪刀出来，也就是房地产市场的平稳健康发展。“房地产健康发展对温州不良贷款化解，对温州实体经济发展有紧密关系。第五把剪刀，差异化的房地产政策，国家能够推出的话，资金链相对来说就能够缓解，那实体经济就能得到资金的供血，实体经济就能更快复苏。”

经济筑底回升迹象显现

7月初，由农业部副部长陈晓华率领的国务院督查组行至温州，督查组先后主持召开专题汇报会以及座谈会，其中金融和房地产是最主要的两项内容。

陈晓华说，温州开改革之先河，在发展民营经济、市场经济方面走在全国前列。温州也是最受关注的地区之一，希望温州进一步加大政策落实力度，努力取得更大成效，确保实现今年经济社会发展的目标任务。

在处置金融风波的第三个年头，温州在去年金融“双十条”的基础上各推出十条支持温州实体经济的升级版措施，助推温州实体经济的赶超发展。

其中包含加大不良金融资产处置力度，各级法院要尽量压缩金融债权案件审理周期，推行金融担保物权直接实现机制，支持民间资本参与银行不良资产转让，强化执行、破产程序和银行不良资产核销的衔接等内容。

“双十条”升级版强调“四大突出”，分别是突出企业分类帮扶工作；突出银行不良贷款化解处置工作；突出扩大信贷规模要求；突出工作量化目标。

温州银监分局局长赵秀乐表示，温州银行业将积极对接上级行带来的政策，及时深化细化措施，保持合理信贷增量，力争新增银行业融资量超400亿元、新增金融融资量超700亿元。

目前，温州经济已经出现筑底回升迹象，温州经信委给《每日经济新闻》记者提供的数据显示，今年前4月，经信委监测的15大行业中，9个行业利润同比增长较快，其中利润总额较大的电工电器、汽摩配、服装等行业利润增幅均在25%以上。

即便如此，在基层工作的张明仍感受到了不小的压力。他表示，面对担保链和房地产价值缩水等问题，目前并没有最行之有效的办法。而针对担保链问题，主要是优先处置被担保企业，因为银行也是上市公司，有绩效考核。对于担保企业，主要是希望他们“以时间换空间”，履行法律责任，同时解决好资金难题。

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房价调查

深度盘整近3年 温州房价恐仍未见底

每经记者 胡健 发自温州

房价经历近三年同比下跌，温州至今仍然是国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。在中国指数研究院发布的今年6月百城房价指数中，温州环比价格也领跌全国。

温州房价究竟是怎么回事？记者走访当地多位开发商老总和房产业内人士后发现，他们普遍认为温州楼市存在被妖魔化的倾向，一些传言与实际情况并不符合。搜房网温州总经理王毅告诉《每日经济新闻》记者，在经过前几年非理性炒作和土地政策搅拌后，温州楼市正在走入正轨，当地楼市需求仍在，不能拿温州和鄂尔多斯等地方相比。

投机性需求淡出楼市

近日，《每日经济新闻》记者来到温州市瓯海区三垟街道瓯海大道的“君庭领墅”项目售楼处。该售楼处销售人员告诉记者，此楼盘不算任何财务和建筑成本，拿地时楼面价就已达2.7万元/平方米，此前开盘价曾超过3万元/平方米，但恰逢温州楼市暴跌期，仅卖出寥寥数套。董事会经过重组后，今年再次开盘，价格定在2万元/平方米左右，如果通过按揭贷款方式支付可以享受九八折优惠，全款现金支付则可享受九六折优惠。

据《每日经济新闻》记者从温州多个房地产人士处获悉，目前当地限购政策在执行中已悄然放开，第三套房源已经可以在房屋登记中心登记，但限贷政策仍需按照银行有关规定执行。

近年来，温州房价的走势在全国比较罕见。公开数据显示，1998年至2001年，温州市区商品房销售均价从2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均价从8045元/平方米一路上涨至33289元/平方米，达历史高点。

2011年8月是温州楼市由涨转跌的分水岭，部分预感前景不妙的温州人开始抛售房产。

国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示，2011年8月至今年6月，温州是唯一一个住宅销售价格连续同比下跌的城市，目前已连跌34个月。

熟悉温州房地产市场的人都把瓯江边的鹿城广场视为温州楼市风向标。这个开盘价为4万元/平方米的高端住宅项目在销售一空后，其二手房曾被炒至10万多元/平方米，目前该楼盘周边的中介挂出的二手房售价已降至3.5万元~4.5万元/平方米。

香缇半岛是温州高端楼盘的另一个代表，其房价也曾超过5万元/平方米，目前二手房价格已被拦腰斩断。

上述君庭领墅项目销售人员曾说，当时项目拿地时参照的是香缇半岛的销售情况，2011年初，香缇半岛的二手房房价一度超过6万元/平方米，如果这个项目迟一年开盘的话，估计和君庭领墅项目是一样的结局。

与房价下跌相伴的是温州土地价格下跌。当地一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，现在有些地块的价格只是原来的四分之一。

据了解，与君庭领墅相邻的一个项目楼面价仅为其三分之一左右，而两者目前的楼盘价格相当，后者还要更高些。“原因在于君庭领墅当时定位是低容积率别墅，洋房户均面积超过150平方米，而另一个项目拿地晚，项目定位是刚需，市场接受度高。”

温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强今年初表示，与2011年初调控前相比，现在的温州商品房价格平均降幅为26%。但非官方统计机构和开发商们认为的温州房价跌幅已经超过40%。

自2009年起，央行温州中心支行每季度都会对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居首位，“民间借贷”长期位居次席。

有数据显示，2011年末温州全市居民储蓄存款余额为3342.26亿元，到2013年底上升至4002.43亿元，房地产投资投机性需求已经淡出楼市。

王毅说，几年前，温州人如果能买到房就算万幸，现在电商优惠、看房团直通车等在温州当地已经屡见不鲜。

温州当地大型开发商、中梁地产集团常务副总陈永峰表示，有的房地产公司把价格卖低一点，稍微有点利润，也能快速地把盘清掉，而且把资金回笼，“现在担心还是去化率的问题，而不是价格的问题。”

加推土地致库存高涨

“温州这个城市和其他地方不同，我认为参照温州的均价其实意义不大。房价下跌主要是（因为）这两年（温州）土地政策和之前差别太大。”王毅说，君庭领墅和周边项目价格相似，但却有人赚有人亏，所以不能说这个市场一片萧条，根源还是在供地上。2010年之前，温州楼市对土地供应一直处于“饥饿营销”状态，政府每年推地不足600亩。这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的土地占有量。“温州是一个千万级人口的城市，每年这么少的土地供应量，房价能不高么？”

王毅分析说，之前温州土地供应少的主要原因应该是当时经济仍然十分景气，繁荣的民营经济对温州市的税收和财政收入贡献巨大，政府推地热情不高。

当地一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，当时温州最流行的就是房票，有项目开盘时，有房票才能买到房，有朋友当时为买一套别墅，在原价基础上加了80万元。他说，正因为在温州当地根本买不到房，温州人才把购买力散布至全国，这是重要原因。“我自己就炒过房，到上海一看，房子那么便宜，还随便买，马上用信用卡刷了几套房子，直到最后又卖出去，我都没到房子里看过。”

这一现象在2010年后有了明显改变。2010年，温州土地出让首次突破1000亩，达到1060亩。2010年供应的土地集中以商品房形式供应到楼市至少应是2011年，这与温州房价下降的时间点吻合。

来自温州公共资源交易中心网的数据显示，2013年，温州成功出让249宗地块，总面积达9698亩，成交总额达450亿元，创历年新高，其中市区出让土地为3028亩，超过前5年的供应总量。

与土地供应同步增加的是楼市库存。由温州市委党校编写的《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，温州市区已出让土地，未来可供商品住宅面积约210多万平方米。这其中，2011年前出让的土地可供住宅约40万平方米、2012年出让的土地可供住宅约9万平方米、2013年出让的土地可供住宅约165万平方米。蓝皮书还称，综合存量土地及增量土地两方面的情况，2014年新增住房供应量将达120万平方米以上，库存压力将进一步增加，以消费为特征的市场未必能及时消化这些供应量，因此，新建商品住房仍然面临价格下降的压力。

温州楼市泡沫被挤掉？

今年4月，温州市住建委房屋登记中心公布的《2013年温州楼市白皮书》显示，去年温州新建商品住房成交10287套，成交金额为265.25亿元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

根据白皮书统计数据，去年温州市区新建商品住房交易套数、成交金额同比均有明显上涨，不过房价却同比下降12%，11月份已经降至2万元/平方米以内。

温州楼市经历近三年的深度盘整，是否已经挤出泡沫？

今年全国“两会”期间，温州市市长陈金彪表示，温州的房价已经回归理性，再降的空间不大，因为温州的需求量就摆在那里，而其他地方靠外地人购房，甚至炒房，所以房价必然要降。

“温州不同，外地人到温州购房是很少的，基本上都是温州人自己购的，这是刚性需求，价格收缩不到哪里去。”陈金彪说。

曾有温州住建系统官员对媒体算过一笔账，温州市区平均每年新增人口2万，有1万对适龄青年新婚，还有15%~20%的家庭需要改善住房条件，每年市区实际需要投放1.6万~1.8万套住宅，而市区实际每年只能提供0.9万套住宅，缺口达一半。

当地楼市政策也因为房价持续下跌而进行了修补。从去年8月开始，温州让之前更为严格的限购令，回归到了国务院颁布的限购政策，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。

陈金彪建议，希望国家能够实行差异化的楼市调控政策，比如一线城市，房价已经很高但还在继续涨，可以实行严格的限购或者其他措施，对房价泡沫已经得到充分释放的城市，可以采取比较宽松的调控政策，这样做比较符合各地的房地产市场实际情况。

下行恐怕还未真正结束

近一个月来，温州楼市热点主要是德信地产在温州首推“三年无理由120%回购”以及温州三江立体城的降价传闻。

驱车在温州市区行驶时会发现，市区在售楼盘其实只有十个左右，而热点楼盘的广告随时可以映入眼帘，有的打出学区房概念，有的则凸显自身的地段交通优势。

浙江德信置业有限公司温州副总高国华告诉《每日经济新闻》记者，目前温州楼市处于筑底回升阶段，温州缺的不是需求量，实际上缺的是信心。他说，温州人口将近1000万，城镇化率还比较低，会产生很大的购房需求，旧城改造的改善性需求也会增加。另外，温商资金回流也会有很大的置业需求，每年春节和清明都是温州楼市成交高峰期。

如无意外，由万通地产和新希望地产联手投资210亿元打造的温州最大楼盘立体城将于今年三季度开盘，该项目位于温州永嘉县三江商务区三号地块，规划用地面积765亩，建筑面积180万平方米。当地中介人士告诉《每日经济新闻》记者，市区在售和即将开盘的项目都对此感到不安，这一巨无霸项目几乎相当于10个楼盘的体量，并且拿地价格低，与地产标杆鹿城广场仅一江之隔，6月底时，瓯越大桥通车又大大增加了这一项目的竞争力。5月时，有传言称，该项目销售部门已决定用超低价格卖房，一期开盘价仅为9000元/平方米，几乎是目前温州新盘均价的一半。上述中介人士表示，如果真是这样，对整个温州楼市将是一个重大影响。温州与北京等一线城市不同，区位并无太大差异，购房者选择面较广，如果三江立体城超低价入市，整个温州楼市均价恐怕将再跌。

记者到项目实体走访时发现，待入市的温州超级大盘仍处于平整土地和打桩阶段。温州三江立体城总经理姜孟军向《每日经济新闻》记者表示，该项目目前尚未开盘，价格还未最终确定，预计交房时间是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的价格是谣传。他说，尽管拿地确实比较便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套设施还完全没有，交通、水电等都要靠公司来修建。

作为去年大举进驻温州的外来开发商，高国华和姜孟军认为，温州楼市有被妖魔化之嫌，这座城市的楼市价格经过大起大落后，“赚快钱”的小开发商已经几乎绝迹，温州房地产市场才刚刚步入正轨，这对以房产为主业的开发商来说是个好机会。

姜孟军说，项目肯定要追求去化，在当地小开发商看来，不“日光”就算卖得差，其实就其他成熟市场看，刚开盘时，去化率能达到七成甚至五成就已经相当好了。

就温州市场来看，据上述白皮书统计，截至2013年底，温州市区可销售商品住房共有109万平方米、8301套，较前一年增加了26万平方米、1953套，同比增了三成。

前述中介人士称，结合温州当地收入水平和配套设施等，温州楼市均价为15000元/平方米比较合理，目前距离这一价格还有空间，楼市筑底恐怕还没真正结束。

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温商回归 招商旧账拦路政府出手 监测项目效能

每经记者 胡健 发自温州

“温州这两年经济的发展成为外界关注的焦点，外界出现了一些质疑温州经济（的前景）的声音，但我认为温州经济有希望，我们最大的资源就是抱团的温州人。”张康寿说。

张康寿目前担任在外温州企业家联合会常务副会长，同时也是“温商回归”的代表人物之一，其从上海携资金回到温州，在温州的业务包括文化创意产业、应急转贷等。

类似张康寿这样回归故土的温商还有很多，他们的回归也是温州市提振经济的重要砝码。在第十一届全国各地温州商会年会上，温州市长陈金彪表示，温州经济发展仍处下行趋势，然曙光在前，现在是温商返乡“群雄逐鹿”的最佳时机。

《每日经济新闻》记者了解到，虽然“温商回归”作为温州多个县区的招商一号工程正处于推进过程中，却面临政策扶持、产业规划等瓶颈，特别是一些历史遗留问题，令当地政府也头痛不已。如8年前，一批温商回归温州鹿城区，并在此投资一个名为“总部经济园”的项目，但直到现在，这批回归的温商仍在土地和房屋产权性质等问题上与当地政府存在较大分歧。

不少回归故乡的温商告诉记者，温州民营经济发达，以往都是温州人到外地投资，致使政府不擅长招商引资，在目前的情况下，温州的投资环境还需进一步改善，促使温商由“应邀”回归向“自动”回归转变。

鹿城总部经济园遭“冷落”/

7月1日，温州鹿城中国鞋都园区三期出入口立交桥工程正式通车，这对于温州（鹿城）总部经济园本应是一个好消息；但一家入驻该园区的贸易公司的老总李海（化名）告诉《每日经济新闻》记者，入口立交桥本应在2009年竣工通车，拖到现在才正式通车，入驻的企业真高兴不起来。

据了解，2006年，为响应温州鹿城区“温商回归，创建总部经济”的号召，超过20位温商从世界各地聚集到温州，每家企业投资1000万元至1500万元，合计投资5亿多元，以集资联建的方式，投资并入驻鹿城总部经济园。

据介绍，温州（鹿城）总部经济园是中国鞋都提升发展、加快发展的重点区域，当地政府希望发挥高架桥建成通车的带动作用，营造总部经济园集聚效应，积极鼓励引导企业入园，力创总部经济园服务品牌。

记者日前在该园区走访时发现，时隔8年，园区仍然十分空荡。据入驻的一些企业家介绍，愿景美好的总部经济园项目，存在园区更名、房产规划用途变更、延期交付等一系列麻烦，主要是当地政府在履行承诺时存在一些问题。

“最简单的便是园区更名，”一位待入园的温商说，“我们拿到临时土地证时，上面写的也是温州 （鹿城）总部经济园，但拿到产权证后，原来温州总部经济园的名称被改为鹿城区双屿街道鹿翔商务中心，这简直是天壤之别。”

记者获得的当年鹿城总部经济园招商材料显示，园区采用国外成熟的“商务花园”理念，由15幢6层独立性总部办公楼和6幢综合性高层、小高层组成一个“商务花园”，建成一个以生态、科技、健康为主题的办公环境，成为工作、生活及休闲相结合的城市新区。

对此，当地政府回应称，市、区民政部门（地名办）认为地名的命名要一地一名，“总部经济园”不具有唯一性；鹿翔商务中心寓意“聚集鹿城多方精英企业汇聚一堂，提升鹿城经济”，符合该项目最初开发建设的理念。

企业家们并不接受这种说法。“从鹿城总部园变为一个双屿街道的商务中心是明显的降格，而且既然地名办不同意，为什么招商的时候采用这个名头？”李海说，名称是政府与企业合约的一部分，说改就改，更名时不向企业家征求意见，这显然不合情理。

此外，令投资总部经济园的企业家不满的还有，园区房屋的产权性质与此前他们的预期有很大差别，企业拿到的产权证并非设想中的商务办公大楼，而是工业厂房。

李海表示，“如果知道产权证上是工业厂房，我为什么要多花几倍的价钱去投资。”

2010年开始，温州民间借贷事件便持续发酵，商务办公大楼变工业厂房直接影响企业融资能力。“每平方米工业厂房的估价在1200元到1500元左右，如果是按商务办公大楼去评估，现在每平方米的价格在1万元左右，企业融资能力缩水十倍。”李海说。

《每日经济新闻》记者从企业和当地政府相关人士处得到证实，总部经济园在规划之初就属于典型的“2.5产业”用地。据了解，所谓“2.5产业”是指搞研发、总部、办公楼这样围绕工业的服务业。李海等企业家均认为，工业用地性质企业可以认可，但是房屋产权属于工业厂房，企业实在不能接受。

当地政府相关人士也承认，这并非是鹿城区的首创，是从外面借鉴而来，在实际操作中确有不当之处。

针对温商回归标杆意义的总部经济园入驻难题，当地相关政府人士坦言，由于经济大环境在近几年出现未曾预料到的变化，总部经济园又是以前留下的旧账，处理起来的确十分困难。

一些企业家表示，除产权性质遭遇未曾想到的变更外，牵绊企业入驻园区难的现实状况，还包括工程延期交付和税收保证金不被退还等。

目前政府在处理总部经济园问题上的核心是希望加快引导企业入驻，上述政府相关人士说，针对总部经济园工作，其已成立总部经济园推进工作领导小组，区政府分管领导为领导小组组长，下设总部经济园服务中心，双屿街道主要负责人为服务中心主任。

上述政府相关人士还称，服务中心从住建、工商、税务等部门委派专职人员，一旦相关领域企业出现难题，便可专事专办。“过去虽然有些磕磕碰碰，但是政府希望心平气和地解决问题。”

政府与回归企业存“分歧”/

虽然双方都表示希望心平气和解决问题，但针对遗留问题，政府与企业的想法仍然有很大出入。

鹿城区政府给记者提供的书面材料显示，根据《温州（鹿城）总部经济园入园企业集资联建协议书》，企业建设款按工程进度分期缴纳，逾期收取滞纳金。因2008年受国际金融危机影响，大部分入园企业出现资金周转困难，拖延缴纳建设款，且承担工程施工企业也出现资金周转困难，多种因素导致工程延期。

考虑上述实际情况，经鹿城区政府研究，同意按实际收缴入园企业2010年5月31日前（含当日）产生的滞纳金，免收2010年5月31日以后产生的滞纳金，以减轻企业损失和负担。

但这一看似为企业着想的行为却引来更大的异议。一些企业家认为，这是一种避重就轻的做法。企业出示的资料显示，政府在2010年9月才发出最后一期建设款的交款通知。

“这足以说明政府本身就没有按照合同完成工期，而且政府自身也承认工期拖延，滞纳金本就不应由企业来缴纳，反而我们还认为政府对于延误交付需要给一个说法。”李海说。

最棘手的仍然是产权变更，鹿城区政府表示，在产权证办理过程中，经与市房屋登记中心对接，明确工业用地的产权证上只能登记为工业用房。

但考虑到企业融资的实际情况，2013年8月20日区政府分管副区长召开专题会议研究，会议纪要明确由规划鹿城分局发函至市房屋登记鹿城分中心，市房屋登记鹿城分中心在产权证上规划用途一栏工业用房后加注“总部”或者“研发中心”。

企业对此说法也深感不安和怀疑。李海说，总部经济园先经历改名，再是产权性质远低于预期，即便附加注释，在流动性趋紧时能对融资有多少帮助不容乐观。

上述政府相关人士表示，房屋产权由规划、房管局等单位来核定，区政府并没有权力来变更。“一切都是经济形势（不佳）惹的祸，如果经济一直在发展，楼市不缩水，也就不会有这些问题。”

李海认为，经济大环境并不是问题的症结，招商环境才是导致现状的真正原因，政府招商时画下美丽的大饼，最终却无法兑现承诺，这与经济冷暖无关。“在招商入园问题上，签订过合约，当企业出现未履约行为时，政府便以合约来处罚企业，而当政府违约时，一纸行政命令便单方面将合约或更改，或束之高阁，无论园区更名、产权性质变更、工程延误和税收保证金等都如此，这恐怕无关经济形势。”

政府出政策破回归“阻力”/

温州市市委书记陈一新曾公开表示，“温商回归”已成为温州扩大有效投资的重要手段，是温州加快赶超发展的重要支撑，在温州经济企稳回升中发挥了重要作用，为温州经济走出低谷作出了积极的贡献。

温州市经合办最新的统计数据显示，去年，温州新引进在外温商返乡投资项目207个，占招商项目的85%，总投资达到665亿元。温州市经合办有关人士表示，“85%是一个新高度，今后随着我市投资环境的改善和招商力度加大，这个比例可能会再次刷新。”

对此，温州中小企业发展促进会会长周德文认为，“温商回归”早前更多停留在宣传上，没有认真去做；因此有些温商回归后比较失望。

一位不愿具名的温商就向记者表示，市领导很重视 “温商回归”，但是一些政策到基层后，温商就怕执行变了味儿，如果企业在工商、税务和行政审批等环节不能得到配合，很可能回归的温商前期投入的资金就要被搁置。

据 《每日经济新闻》记者了解，面对温商的上述疑惑，当地政府也在加大力度排除温商回归的种种障碍。6月下旬，温州市纪委监察局部署新一轮温商回归项目效能监察服务保障工作，增设一批温商回归项目效能监测联系点和监督员，严查阻碍项目落实的 “拦路虎”。重点解决项目审批难、落地难、推进难等突出问题，为“温商回归”创业创造良好条件。

今年5月下旬，温州市还下发通知，确定100位首批 “温商回归领头雁”，分别由市四套班子领导挂钩联系，提供“一条龙”服务，包括感情联络、招商洽谈及项目对接、推进、实施、督查等全程服务。