修房子不赚钱，服务才能赚钱？

每经记者 杨羚强 发自上海

“优质公司为保证自身产品具备更大优势，或者更大程度挖掘客户剩余价值，开始向产业上下游的建筑业、民营医院和学校、银行和券商、影院等领域扩张。”这是海通证券房地产行业首席分析师涂力磊在阳光城进入到医疗行业后，对整个房地产行业的趋势判断。

《每日经济新闻》记者注意到，此前，他和海通证券的其他地产分析师一起，完成了题为“房地产价值链重构”的行业研究报告，提出房地产企业的多元化只有沿着地产产业链布局能获得综合竞争优势，得到持续的发展潜力。习惯于靠土地和资产挣钱的开发商，将不得不面对一个新的趋势：修房子不赚钱，服务才能赚钱。

“加法时代”正在来临

上述研究报告指出，尽管部分城市的土地成交单价不断创新高，但事实上过去几年土地的增值幅度已经低于同期的中长期银行贷款利率。

根据海通证券的测算，2010~2013年期间，我国地价和房价复合增速仅分别为5.84％和5.16％。长期大量持有土地等待价值提升的时代已经逐步过去。中长期看，房价涨幅应该略高于通胀。美国自1975年到2013年的38年间，CPI上涨4.42倍，年均复合增速为3.99%；同期房价上涨5.54倍，年均复合增速为4.61%。2011~2013年，国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84％、5.16％和3.02％，已呈相互趋近态势。

上述研究报告称，未来五年的房地产市场供求缺口非常小，只有3.23亿平方米，房地产行业已经从紧缺时代，转向于供求平衡。在这个大背景下，房地产传统的靠土地增值模式已告终结，坚持原来的单一化经营，必然会给房地产企业经营带来巨大的风险，多元化经营几乎是必然的趋势。

涂力磊由此提出了“加法时代”的概念。他认为，在楼市的上半场，房地产企业应该做减法，但是到了下半场，开发商必须做加法。不仅要丰富自己的产品线，还要由房地产转向地产行业以外。

行业内部的跨界机会

这个被称为“加法时代”的多元化延伸内容范围非常广阔，既有房地产服务领域的咨询、投资顾问、租赁管理等内容，也有上下游产业链、养老和物流领域，还有工业地产以及房地产金融等领域的业务机会。

《每日经济新闻》记者注意到，从成熟国家实际经验看，房地产金融和房地产服务产业链有望成为地产价值创造链新环节。截至今年6月2日，美国传统的房地产开发公司只有36家，却有244家REITS在美国上市，其中最大的REITS西蒙地产市值达517.25亿美元，是最大开发商市值的六倍多。地产服务商世邦魏理仕的市值甚至超过西蒙地产。

按照美国2010年上市REITS的规模，预测我国的REITS发展前景，最终规模有希望达到7.72万亿元，能够解决房地产开发16.34%的资金来源。

房地产企业发展的空间并不仅仅局限于REITS，还有服务领域。

2012年，美国房地产开发、房地产其他服务和房地产经纪业务收入占比分别为38％、42％和20％；我国对应的这组数据分别是87％、11％和2％。这意味着我国开发商在房地产服务领域还有很大成长空间。根据预测，5年后我国14个大城市资产管理和服务费收入为705.65亿元。

除了上述REITS和房地产服务领域的跨界，开发商还可以在工业地产领域重点布局获取其土地增值的机会。根据海通证券的测算，我国工业用地供应在建设用地中的占比不断走低，并且我国工业用地的利用效率偏低。例如，我国用地的容积率平均仅为0.3~0.6，这大大低于发达国家的1.0以上水平。

跨界核心：更优质的产品

事实上，房地产行业跨界的真正价值在于——通过跨界整合服务，来实现更优质的产品。

此前世茂集团副总裁蔡雪梅在二季度地产金融形势发布会上有一个明确的观点：90后不会在一个城市终老，价值观行为方式都会发生根本的转变，所以如果还做完全同样的房子，只是面积、户型做一些改变，肯定没有活路，因此要给客户全然不同的产品和服务。世茂选择给房子增加配套服务，来增加对客户的吸引力。比如通过跨界引入医疗、教育、服务等企业。

但是，当竞争对手也引入了这部分资源，自家的楼盘又拿出什么特色来吸引消费者购买？

涂力磊给出的办法，跨行业投资，进入到与地产有关的服务领域。他认为，开发商应该进入到住宅配套服务领域，以提升产品的竞争优势。目前的房地产跨业经营方向，显然仍然需要围绕房地产的核心业务，否则几乎很难成功。