万通立体城市首笔基金完成兑付 4道关口防范风险

每经记者 尚希 发自北京

风险控制能力是考验地产基金运营的最关键因素。在这方面，万通对立体城市的投资基金的风控措施值得同行借鉴。

立体城市这样大体量的项目，早在2011年，万通联手多家机构发行了规模为18亿元的立体之城发展基金，而这只基金也正值到期兑付之时。首个立体城市与地产基金合作的成功与否也将直接影响接下来万通计划打造的多个立体城市项目。

对于这笔基金的最新状况，北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌7月3日在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，目前该基金的部分A类投资已经按照投资合伙协议的要求，在约定的时间内完成了兑付，接下来B类投资者仍然是基金合伙人。

“立体城市项目进入了快速建设和发展期，我们也将用之后项目运作中产生的收益为基金投资人带来预期甚至超出预期的优良收益。”郝杰斌对此说道。

立体城的“轻资产”运营模式

“轻资产”模式一直是万通地产提出要坚持的发展方向，来自万通方面的解释称，所谓“轻资产”，便是从公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发。这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，并享受土地溢价。

万通地产主管商用物业的副总经理汪庆宏此前表示，万通地产正在筹建万通房地产开发股权投资基金，主要投资于房地产项目的开发阶段，投资项目多位于国内一二线城市，部分三线城市高流动性的项目也在范围之内。

以基金为核心的“轻资产”模式已经逐渐覆盖了万通地产现有的全部商用物业。但对于体量较小的项目来说，开发周期可控，回款速度自然也较快，基金的引入无疑会进一步优化资金状况。真正考验其运作能力的是周期较长的大体量项目，最具代表性的则是万通立体城市。

按照冯仑最初的设想，立体城市的建造地被划定在廊坊、西安、温州等城市。目前，位于西咸的立体城市项目已于2013年7月26日正式开工。

财经评论员刘艳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万通最大的优势便是多只基金同时运作，“不排除通过时间或资金的错配，来实现集团化作战。”

“特别是在像立体城市这样的大型综合性项目当中，如果采用传统的垂直一体化的投资模式，很容易造成运作效率低、开发周期更长，从而带来较大的项目投资风险。”郝杰斌告诉记者，在美国，通常一个超大型项目都会有6~8个不同的专业基金参与，立体城市项目也在尝试这种模式和机制。

风控考验基金运作能力

以分散性的基金合伙制构建的立体城市的金融格局，在多位行业人士看来，万通的做法具有借鉴意义，但关键是一旦出现销售放缓、不可控的政策调控因素时，怎样降低开发商及基金投资方的项目风险。

以西南某城市的立体城市为例，此前有分析文章指出，该产品发行时，在风控方面设计了4道关口。

首先是锁定紧密的合作伙伴，合作伙伴在2014年对项目贡献的销售金额超过14亿元，用以支付A类（信托计划）本息。其次是B类投资人和战略投资人，共9亿元作为劣后（劣后受益人一般与优先受益人相较，指的是信托公司发行的结构化信托产品，在同一款产品中，优先受益人分享较低的收益率，承担较小的风险，而劣后受益人则承担高风险获得高收益。）；再根据进度安排，预计3年左右完成所有土地的转让和二级开发商的进入；最后则是本息不足时，由GP(万通、新希望)负责安排资金补足。

“对于我们企业来说，面对的最大风险包括金融体制的适应和人才储备的不足。”郝杰斌直言。

此外，房地产政策调控无疑也是目前地产基金遇到的主要风险。对此，郝杰斌表示，虽然已经有相应的预案来应对，但唯一能够解决系统风险的办法应该是加强企业管理和项目运作的效率。

据其透露，目前万通立体城市基金的决策委员会由冯仑、刘永好和陈宏三人组成，“经过多次的经济周期，他们对系统风险的评判和预估能力应该很强，而基金的决策委员会和咨询委员会是帮助基金运作团队更好防范风险的一个屏障。”

“基金是很重要的角色，带有股权性质，风险共担利益共存，并非简单的借贷关系。在赎回的环节肯定会设立一些第二或第三方案，比如达到临界值怎么处理。”刘艳说道。

刘艳指出，目前国内房地产基金面临的问题是规模小，对项目的预判和风险控制能力差，开发商对基金的理解和运用不到位，投资文化不成熟等因素，都制约着地产基金的发展。“严格意义上，基金无法直接改变中国目前房地产融资格局，大部分企业还是借助于银行。但就万通来说，如果单成立一只基金，成本也是很高的，其意义在于探索一种以立体城市为实例的地产基金规模化运作模式。”