隆鑫地产转让高溢价地块 布局上海“受挫”？

每经记者 杜冉乐 发自成都

重庆“摩帮”巨头之一的隆鑫控股在房地产业务上可谓一波三折，一直被业内看好的渝派房企代表之一隆鑫地产，其赴港上市事宜至今杳无音讯，内部高层去年底至今年初变动频繁，而战略布点的核心城市也遇到挫折。

近期坊间传出，隆鑫地产去年底首次布局上海时拿下的嘉定和青浦两宗土地，已分别被新城地产（900950）与鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称鑫苑中国）收购。业内甚至猜测，上海楼市行情低迷，这可能是隆鑫地产要收缩战线。

昨日（7月3日），隆鑫地产营销管理部部长李旭东在接受《每日经济新闻》记者采访时回应称，公司当初进驻上海有点仓促，地块限制性条件也较多，测算盈利未达预期，但未来还会继续在上海拿地，全国化战略仍在扩张。

不过，随着“隆鑫系”旗下公司瀚华金控（03903，HK）赴港成功上市，隆鑫控股实控人涂建华已掌控隆鑫通用（603766，SH）、丰华股份（600615，SH）以及重庆最大民营资本运作平台渝商集团，其也曾公开表示试图以资本运营来实现企业规模几何级增长。外界不禁担忧其地产业务是否会被边缘化？

熟悉隆鑫地产的一位前员工也透露，公司旅游地产开发不顺利，股权已大部分转手给了合作伙伴重庆新城开发公司（以下简称重庆新城）。不过，李旭东予以否认。

“卖地比不卖地划算”

去年年底，首次进入上海市场的隆鑫地产，以高溢价在沪连拿两幅土地。然而在不到半年的时间里，隆鑫地产就将两幅地块先后转卖，全身退出上海市场。不禁让人猜测其中用意。

“在利润导向下，卖地比不卖地更划算。”李旭东对记者说，由于隆鑫地产此前在上海拿地比较仓促，而这两块土地的开发有很多限制，经测算利润率不达公司预期，所以决定转让。

德佑地产统计数据显示，初次涉足上海的隆鑫地产于去年12月连续摘得嘉定区和青浦区两幅地块，其中嘉定地块总价3.17亿元，成交楼板价5032元，溢价率为6%；而青浦地块总价9.14亿元，成交楼板价14526元/平方米，溢价率高达123.6%。

“上海房地产市场的门槛较高，不熟悉上海市场的企业进来很难有优势。”上海同策房地产咨询总监张宏伟对记者表示，加之今年的市场相对低迷，上半年一手商品住宅市场无论同比、环比跌幅都已超过三成。

早在今年3月份，隆鑫地产就以低于竞拍价的价格，将青浦区新城一站土地项目以13000元/平方米左右的楼板价转让，坊间传言接手者为鑫苑（中国）。4月，江苏新城地产股份有限公司发布公告，其全资子公司上海新城创域房地产有限公司以4.66亿元，受让隆鑫地产持有的嘉定工业区土地项目。

德佑地产分析师赵葆根认为，隆鑫地产去年获取的两幅地块中，青浦地块的成交价格明显偏高。今年以来，青浦新城地区一手商品住宅均价为2.04万元，显然青浦地块1.45万元的成交楼板价给其未来的盈利带来了一定的隐患。

“隆鑫地产转让土地除了盈利空间狭小外，更重要的原因可能在于资金链的问题。”赵葆根说，上海市一手商品住宅房的成交均价又创下了2.64万元的历史新高，已触碰消费者心理底线，购房者观望气氛浓重。当这些地块反而成为负担时，最终的转售也在情理之中。

地产业务被隆鑫边缘化？

按照隆鑫地产官网的介绍，早在2004年，隆鑫控股就成立了隆鑫地产集团，次年4盘联动，一举跻身重庆房企TOP50前10强。随后两年，隆鑫地产向四川加速扩张，拉开了全国化战略扩张序幕。2008年，隆鑫地产资本金增至10亿元，开工面积首破百万平方米。

“比起一般的开发企业，隆鑫地产要强得多。”重庆大学房地产MBA教育中心一位资深教授告诉记者，包括隆鑫、金科、协信、龙湖，前些年这几家在重庆是叫得最响的品牌，但随着外来品牌的冲击，本地房企市场空间遭受挤压，危机感加大。

2012年11月至去年6月，隆鑫地产前董事长刘卫、前总裁刘杰先后离职。另外，《每日经济新闻》记者注意到，副总裁级别及中层干部也多有变动。

重庆业内揣测，隆鑫地产可能遇到了业务发展困境，尤其是加码旅游地产开发，投资量大，回报期长，占用资金多，影响了公司业绩。

此后，久未出山的“隆鑫系”的实际控制人涂建华亲自挂帅，担任隆鑫地产董事长兼总裁。在其掌舵之下，隆鑫地产加速全国化扩张，包括拿下上海前述两宗土地。

令人意外的是，据丰华股份去年年报显示，涂建华已于今年2月14日辞去了隆鑫地产董事、董事长职务。

而前述隆鑫地产前员工透露，公司与重庆新城有过合作，但旅游地产卖得不太好，重庆新城老板高晓东也有意进军地产，今年春节传言隆鑫地产股权要转让，其实就是涂老板要把他在隆鑫地产的股权卖给高晓东。

对于这一说法，李旭东回应称，只要公司的牌子还是隆鑫的牌子，那么隆鑫地产就不会有大的变动。

《每日经济新闻》记者查阅工商资料发现，隆鑫地产现任法人代表为高晓东，其同时还是重庆新城的董事长。而重庆新城是一家具有深厚重庆地方国资背景的房企。

另外，重庆业内不愿具名的资深人士表示，涂建华现在的主要精力集中在金融构架的打造上。前述资深教授也提到，涂建华这个人运作金融很厉害。

今年5月底，隆鑫控股掌控渝商集团，晋身为第一大股东。涂建华曾公开表示，股权变更后的渝商集团，仍是重庆最大的民营资本投融平台，也是未来重庆国有资本与民营资本结合的首选平台。不久后，瀚华金控赴港上市，净募资超过17亿港元，而真正推动其上市的幕后神秘人正是涂建华。

如今，在隆鑫控股官网上，“战略升级”已明确成为公司新的发展动向。那么，伴随着这种升级，地产板块是否如外界所猜测的会被边缘化？

不过，李旭东透露，他们的发展战略并未收缩，而是在业务上开始集中资源优势，目前已经在北京等地看项目，还是一些有较高利润率的大项目。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）