金秋大厦亏损之谜：配股项目未经公告变成公益性项目

每经记者 王霞 发自上海

张江高科2008年的配股项目金秋大厦最终亏损引起人们关注。

据了解，2008年，张江高科曾有一次配股，配股项目之一是投资5.39亿元的金秋大厦，当时评估的内部收益率为9.07%，但金秋大厦最终在2013年报中被披露亏损0.22亿元。

张江高科一位内部人士向《每日经济新闻》记者透露，金秋大厦之所以没有达到预计收益，是因为该项目原本作为公司的配股项目，最终变为公益性的项目。

募集资金用途发生变化，既没有经过董事会的决策程序，也没有对投资者进行信息披露。记者查阅张江高科2013年报发现，在配股承诺项目是否变更项目一栏中，金秋大厦一栏显示是 “否”，而事实上，该项目用途已经变为“天之骄子人才公寓”。同时，记者也没有查询到张江高科曾经发布过的关于该项目的用途变更公告。

对此，张江高科董秘朱攀向记者表示，金秋大厦确实被做成了人才公寓项目，但是有政府补贴。而公司没有正面回应有关董事会决策和向投资者披露的问题。

预计收益率9.07%实际亏损/

《每日经济新闻》记者查阅张江高科公告发现，2008年，公司筹建金秋大厦，且作为公司的配股项目。

根据公告，该项目当时被称作集电港三期——南块项目，位于张江集成电路产业区A区5-6地块，北抵5-4地块，东靠盛夏路，南达祖冲之路，西临世和中心。项目由3幢11-14层公寓式酒店，1组2层商业裙房及其附属配套设施组成，公司表示，建成后对外出租。

项目总投资约为5.39亿元，其中募集资金3.51亿元，不足部分自筹解决。公司对于投资收益比较乐观，表示 “本项目内部收益率为9.07%，投资回收期为13.4年（包含2年建设期）。”

然而，公司2013年财报显示，项目已完成募集资金3.51亿元，项目竣工备案、规划验收和产证也已完成，预计收益为0.27亿元，而实际情况是亏损0.22亿元，并不符合预计收益。

对此，公司解释称，“商业运营方案延后，2013年处于招商、装修和免租阶段，经营收入低于原预期，运营成本高于原预期。”

不过，前述张江高科内部人士告诉记者，集电港三期作为配股项目到张江高科，当时配股公告的投资收益为9.7%，投资收益也是对投资人承诺的，但“实际上，投资的收益跟承诺不符合，背后不仅仅是商业运营的原因。”该人士告诉记者。

金秋大厦转让协议蹊跷解除/

记者查阅张江高科相关公告发现，金秋大厦的命运一波三折，从公司表示用来出租，到签订转让协议，又到签订出售协议，最终这项可能为公司带来约100%利润的交易协议却被解除了。

2011年1月，张江高科发布的上海张江高科技园区开发股份有限公司关于全资子公司——上海张江集成电路产业区开发有限公司签订《“金秋大厦”项目转让协议》的公告显示，该公司于2010年12月30日与宿迁申华工业园发展有限公司 (以下简称宿迁申华工业园)签订《“金秋大厦”项目转让协议》，张江集电公司将金秋大厦转让给宿迁申华工业园。

根据当时的协议，交易价格为11亿元，张江集电公司应在2011年4月20日前办理金秋大厦项目的开发权、在建工程所有权及所属土地的使用权在内的在建工程过户登记手续。

前述张江高科内部人士表示，当时之所以与受让方签订协议，是因为项目已经完成竣工，但没有拿到产证。“因此，双方签订的是转让协议，转让价格为11亿元，即毛利为5.5亿元。”

大约半年后，金秋大厦拿到产证，张江高科对该项目的转让也变成了出售。

2011年8月10日，张江高科发布公告称出售金秋大厦。交易双方已签订了 《上海市商品房出售合同》，受让方共耀实业将在2013年底之前付清所有款项。

然而，2012年3月，张江高科突然宣布解除“金秋大厦”项目转让的协议。公告显示，公司第五届董事会第八次会议于2012年3月29日以通讯表决方式召开，与会7名董事一致表决通过了《关于解除“金秋大厦”项目转让的协议》的决议。

根据公司的决议，董事会同意全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司和上海共耀实业有限公司、宿迁申华工业园发展有限公司、致富集团有限公司协议解除关于上海市浦东新区祖冲之路2305号的《“金秋大厦”项目转让协议》、《上海市商品房出售合同》以及相关附属文件，达成《关于解除“金秋大厦”项目转让的协议》。

配股项目变身人才公寓/

对此，张江高科前述内部人士向《每日经济新闻》记者透露，金秋大厦在集团的要求下被改为承担了公益性功能的人才公寓，房租为市场价格的三分之一。

“当时有关部门称张江集团没有人才公寓，集团就将张江高科的金秋大厦追加投资，以装修的方式当作公租房出租。”该人士表示，“按照市场的价格，该地段房租应该是每月3000元以上，但按张江集团要求，金秋大厦租金不能超过每月1000元。”

《每日经济新闻》记者查阅公开资料发现，2011年12月，金秋大厦位于浦东祖冲之路2305号（盛夏路口），上海陆家嘴物业管理有限公司为其物业管理公司，如今已经改名为“天之骄子人才公寓”。

公开资料显示，上海张江高科技园区在2011年12月18日启动“张江聚才计划”，其中最主要的内容为“双1000工程”，即实现张江人才的居住成本、创业办公成本分别只需每月人均1000元。“每人每月只需支付1000元，就可以入住各类配套设施齐全的人才公寓。”

记者来到祖冲之路2305号的人才公寓，张江园区人才公寓运营办公室一位工作人员告诉记者，目前人才公寓还可以申请，但是已经需要排队了，而公寓的租住价格根据不同的楼层从每月800元到4000元不等。

据前述内部人士介绍，2008年公告集资的配股项目最终变成了具有公益性功能的项目。募集资金用途已经发生变化，但并没有经过相关程序和项目用途发生改变的公告。

“对于中小股东而言，当年以市场的价格配股，但是项目最终为公益性功能。”该人士表示，“当时经营管理层不同意，因为金秋大厦同时也是募资配股项目，如果承诺不兑现，会影响公司后续再融资。”

证券律师严义明对记者表示，公司决策程序是否违法还要看公司内部如何规定，比如哪些可以由大股东做决定，哪些需要提交董事会或者股东大会讨论。“但是无论如何，募集资金用途变更，却没有对外披露涉嫌违法。”

张江高科董秘朱攀向 《每日经济新闻》记者坦言，人才公寓的项目房租较低，但是有政府的补贴，针对房租低的问题，公司正在与有关部门协商，近期可能会有一些措施公布。