京津冀一体化促楼市刚需向改善型需求转移

每经记者 王杰 发自北京

京津冀一体化上升为国家战略后，天津将加大承接北京高端产业的力度，推动京津双引擎在京津冀区域的双核作用。处于京津冀枢纽地带的天津滨海高新区正抓紧搭建对接平台，以承接北京金融、贸易等高端产业的转移。

京津双城如何协同发展实现产城一体化？两地的房地产市场格局将如何改变？对此，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访了首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池。

协同发展实现产城一体化

NBD：在京津冀一体化的大形势下，您如何看待京津双城的协同发展？

赵秀池：京津双城协调发展一方面需要政府主导，另一方面需要市场机制。在市场机制调动起来之前，必须由京津两地政府部门在双城协同发展的方针下，重新确定双方的城市功能定位。根据各自的城市功能定位制定相应的金融、财税、土地、产业、人才及住房等优惠政策，吸引人、财、物等资源朝京津双城协调发展的方向流动。

北京作为首都，应保留体现其首都功能的政治中心、文化中心和国际交往中心，天津则作为北方经济中心、金融创新中心和航运物流中心。就北京而言，要把服务全国的教育、医疗和商业等非首都功能向外疏解，天津则要有重点地承接教育、医疗功能的疏解，以及金融、物流和商业等产业的疏解。

NBD：滨海高新区作为天津发展的领头羊，怎样实现产城一体化发展？

赵秀池：产城一体化的实现，既需要产业的支撑，更需要相关企业、人才和人口的入驻，要不然新区就会形成一座空城。为此，滨海高新区要实现产城一体化，首先需要制定产业、人才和住房等一系列财税优惠政策，吸引相应的企业、人才入驻；其次，需要引进龙头企业。有龙头企业带动，产业的定位就会得到行业的认同，进而促进主导产业的形成；再次，配套服务要完善，要为企业提供人性化服务，既包括生产配套服务，如厂房、办公楼的定制、产业链的对接和上下游服务等，也包括提供生活配套服务，宜居环境的打造，如超市、学校、公寓、宿舍、医院和各种文化娱乐设施等。

NBD：京津冀一体化的加速，是否会带动天津中央商务区（CBD）的发展？

赵秀池：随着京津冀一体化步伐加快，北京人口与功能的疏散将使部分企业被疏散。天津距离北京近，配套设施也相对完善，加之北京写字楼租金越来越贵，企业的办公成本越来越高，一些企业会主动选择入驻天津。

滨海新区作为国家战略，承担金融改革创新的任务，又是北方航运物流核心、北方经济中心，应该结合京津冀一体化的进程，制定更有吸引力的金融政策、财税政策、产业政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商业和物流等企业入驻，从而使天津中央商务区实至名归。

利于天津高端物业去化

NBD：如果只有产业没有城市配套功能，最终将影响高端人才的进入。开发商在京津冀一体化的机遇下，需要做哪些工作，促进产城一体化的推进？

赵秀池：房价是城市资源的反映，城市配套功能越完善对人口的吸引力越大。因此，房地产作为城镇化的重要生产、生活载体，对推进城镇化有着重要意义。一个居业联动、产城融合、城市配套功能完善的新区才是有活力的、可持续的。

为此，在滨海新区的建设过程中，开发商应作为城市服务商，站在京津冀一体化、产城一体化角度去进行区域的规划和设计，为生产、生活提供相应的配套服务，既需要提供写字楼、产业园区等产业支撑，又需要提供住房、学校、医院、公园和商业等公共设施为宜居生活服务。

NBD：北京限购政策下压抑了很多刚需，京津冀一体化的加速，是否意味着天津市高端的、多元化业态的物业将面临机会？

赵秀池：不同的收入水平对应的物业需求是不同的。随着京津冀一体化的加速，一些大型国企、品牌企业的入驻、高端人才的加盟，天津市高端物业的需求会越来越多，房地产市场也会迎来一个很好的发展机遇。除了住宅，商业、工业、商住一体的物业业态等多元化物业也会迎来新的历史机遇。

NBD：产业结构变化影响房地产需求结构变化，对于天津的房产市场会产生哪些变化？

赵秀池：京津交通一体化的实现，缩短了京津之间的距离，使京津具有同城化的趋势，因此，入驻天津的企业和人口会越来越多，人口的增加必然会增加房地产需求。高端企业、高端人才的增加，也会促进高端物业的销售，进而提高高端住宅、写字楼和优质商铺等物业的去化率。