北大资源成都首个高端项目遇冷封盘 或因定位失策

每经记者 杜冉乐 成都摄影报道

两年前，北大资源集团（以下简称北大资源）打着“资源地产”的招牌掷巨资强势入驻成都牧马山别墅区，但如今公司布局成都的首个高端项目遭遇销售停滞与整改难题。

6月25日，《每日经济新闻》记者实地调查发现，该项目早在去年5月就已经开盘，但预售一年下来，成交量不足一成，而两个月前又悄悄“封盘”，正在加紧整改升级。另据了解，该项目从开盘至今销售量不足一成，北大资源成都公司营销部经理黄越解释称，有的销售数据还没来得及备案。

多位熟悉该项目的业内人士表示，北大资源在成都不接地气，所宣传的资源优势并未真正落实到项目上，这种商业模式在成都并不成熟，运营成本也很高。北大资源的优势并不在高端住宅，而是资源整合。

成交量不足一成/

进入成都牧马山别墅区，高端大盘林立，而北大资源的项目因打着“学院派别墅”成都1号作品的招牌显得与众不同，但与这种高调不相衬的是，该项目偌大的停场车内空荡荡。

25日，《每日经济新闻》记者以购房者身份来到项目售楼部，看到仅有几名保安和物业人员值班。北大资源物业集团成都区域一名管理人员解释说，“项目今年4月封盘了，目前暂停对外销售，现在要进行战略调整和产品升级，不过封盘并不意味着完全停盘。”

上述项目公示的施工许可证显示，开工期为2013年3月1日，竣工期为2014年6月30日。前述物业管理人员亦坦言，目前肯定无法按时竣工。

据公开报道，北大资源两年前在成都首次底价拿地后战略布局牧马山，计划以此为契机筹建西区战略平台，也正是源于公司对自身品牌实力的高度自信，希望借此一举打响成都楼市第一枪。而这种雄心来自北大资源背靠的方正集团及相关产业公司。

记者从成都新津县房管局信息系统发现，上述项目可售房源总数222套，总计247套，已售10套，拟定合同15套。即从开盘至今销售量不足一成。不过，黄越表示，有的销售数据还没来得及备案，但对于其他问题不愿表态。随后，记者致电该公司营销总监孙咏红，其要求记者发去采访提纲，但截至发稿未做出回应。

北大资源成都公司某中层人士透露，一直担任北大资源成都营销副总的陈俊波已离职。随后记者致电陈俊波，其确认今年已离职，但不愿回应其他问题。

“该项目在成都不接地气。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩向《每日经济新闻》记者表示，从自身条件来讲，北大资源本身有优质资源，但却始终没有把这些优势资源有效嫁接到项目上。

据多名知情者透露，北大资源刚来成都组建的团队很多人是从其他房企临时挖过来的，理念各异，团队需要一定磨合期。而为其服务的代理机构也更换了几家。

项目定位失策？/

实际上，在北大资源布局全国的30个项目中，成都项目是其唯一的纯别墅项目。早在北大资源拿下该项目时，就有媒体质疑其开发高端住宅的可行性。

但北大资源在成都的另一项目却受到市场不同礼遇。北大资源物业集团成都区域前述管理人员透露，这是一个小高层项目，属于刚需、改善型住宅，眼下卖得很好。

在楼市低迷的大背景下，“高周转”的刚需项目仍是市场的主流产品。北大资源为何敢于在一个高端项目扎堆的区域，开发自己并不擅长的项目？项目又为何出现“封盘”？

“该项目请的是北京设计师，有棱有角、方方正正也是延续了方正集团的特色。”北大资源物业集团成都区域前述管理人员透露，年轻人可能对这种风格接受程度低。

开发成都高端住宅的某大型房企高管向《每日经济新闻》记者表示，这种方正的学院风格不太符合成都人的审美习惯，成都市场更青睐欧式建筑的细腻风格，对外立面、墙面等细节要求高。

同济大学建筑设计研究院一位资深人士表示，项目风格各有千秋，不分好坏，但只要市场不接受，开发商就该反思一下定位问题。

大盘“造城”模式激进/

北大资源作为京派新锐房企之一，近些年来在全国激进扩张，而推进这种扩张步伐的核心是 “新商业”运作模式。

在某地产机构高层人士看来，北大资源的商业模式本身并不复杂，就是按照他们 “资源整合型城市运营”的战略定位和“新文化社区”的产品定位，将集团旗下的地产、教育、科技园区、商业、文化、健康管理、物业和IT分销板块等打包整合起来，向地方政府推销，成片开发。

去年底，北大资源集团董事长余丽在接受媒体采访时表示，“每个团队都有自己的商业模式，都会根据当地情况，进行科学测算，拿出独立报告，我们将这些报告进行整合，做一个综合的平衡。”

协纵国际集团创始合伙人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，这类企业前期往往以项目工程与政府手中的土地交换，所谓的“资源整合”就是为政府垫钱开发，在房价不断上涨的情况下，开发商做这种项目有利润可赚。

据记者了解，目前北大资源除了北京博雅CC项目之外，绝大多数项目集中在京外地区的二、三线城市。其中，不少项目都是超级大盘。

余丽此前表示，如果以一二级联动项目为城市运营项目来划分，项目个数占集团整体项目的比例超过一半，如果以土地面积来计算的话，大概占到了80%。

“北大资源在北京的知名度并不高，现在想在北京拿地已经非常难了，只有向外围拓展。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，现在不少中小房企打着各种诱人旗号，迎合各地政府的城镇化发展需求，低价获取土地。

实际上，北大资源所进行的资源整合运作就是一种造城模式，契合了各地城镇化的现实需要。但如果是一个单盘开发，比如上述成都项目，在模式并不成熟时就难以发挥优势资源与项目嫁接。

现金流或承压/

记者粗略统计发现，北大资源旗下房地产项目总投资涉及金额高达数百亿元，所开发的超级大盘回报期较长，融资需求尤为迫切。

2013年至今，随着银行体系持续惜贷，较高成本的信托融资已成为北大资源的主要资金来源之一。去年8月，中信信托发行了一款中信鼎丰·北大方正盈丰贷款集合信托产品，计划募资近12亿元。融资方为北大资源首次布局重庆两江新区寸滩而设立的子公司重庆盈丰投资有限公司。

此外，去年底北大资源还计划向建信信托发行信托产品融资达5亿元，期限3年，募集资金将用于归还股东借款及流动资金周转。

联合资信的评级报告透露，截至今年3月底，北大资源母公司方正集团对外担保余额55.7亿元，主要为关联企业担保，其中涉及北大资源的担保额就达47.6亿元。

去年以来，内地房企为了突围融资瓶颈，纷纷加速赴港上市。作为方正集团旗下的北大资源控股有限公司 （以下简称北大资源控股；00618，HK）与北大资源集团同属一脉，其现任董事长均为余丽。

北大资源控股原名为方正数码，去年10月变更为现名，通过并购项目与拿地形式，频频发力地产业务，到去年底业绩才扭亏为盈。为了扩充地产开发的资本实力，北大资源控股去年12月通过配股实现融资2.6亿港元。

“如果遇到房价预期下跌，这种开发模式的现金流压力会很大，因为一二级联动开发项目在起初的2~3年内需要往里投钱，投资回报周期在10年左右，目前房地产市场低迷，逆周期操盘风险会很大。”黄立冲表示。

对于现金流等问题，记者向北大资源总部发去了采访提纲，但截至发稿时仍未收到回复。

（本报实习生丁舟洋对本文亦有贡献）