济南城镇基准地价将上调 住宅用地楼面均价涨近两成

每经记者 彭斐 发自山东

在沿用了3年后，济南市城镇基准地价目前已“超期服役”，按照国土部相关规定，土地基准价格最长3年调整一次。

日前，《每日经济新闻》记者从济南市国土资源局了解到，济南城镇基准地价调整经过听证后，目前已报山东省国土资源厅验收，具体结果近期将公布。

今年2月27日，济南市召开城镇土地级别调整与基准地价调整听证会，此次济南市城区基准地价调整，商业、住宅用地涨幅较大。

有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，招、拍、挂土地底价原则上不低于基准地价的70%，土地出让底价也将随基准地价上调而提高，并导致开发企业拿地成本增加。

另一方面，在接连两个月“零”推地后，济南市国土部门近期分两批挂牌出让7宗国有建设用地使用权，济南土地市场供应闸门重启。

或增加开发成本

《每日经济新闻》记者从济南市国土资源局获悉，6月13日，济南市政府召开常务会对城镇基准地价更新进行了讨论，济南市城镇基准地价更新或已基本定稿。

今年2月27日，济南市召开城镇土地级别调整与基准地价调整听证会，初步确定评价区土地总面积约1122.55平方公里。根据听证会的意见，按照土地位置，初步将商业用地划分9个级别，住宅用地划分8个级别，工业用地划分8个级别。

在此次基准地价调整中，济南市商业用地级别楼面地价平均增长率为15.58%、住宅用地级别楼面地价平均上涨19.92%、工业用地级别地价平均增长率为11.83%。住宅用地一、二、三级土地的基准地价，分别拟调整至每平方米5608元、4046元和3252元。

济南市国土资源局相关人士认为，基准地价反映的是土地的价值和地价的总体水平与变化趋势，土地最终的成交价是由市场需求决定的，不会直接受到基准地价的影响。

“基准地价提高，在一定程度上会影响到地价，但不会是直接的影响。”一位不愿具名的山东地产业内人士向《每日经济新闻》记者表示。

不过，在该业内人士看来，按照通行原则，招、拍、挂土地底价原则上不低于基准地价的70%，“土地出让底价也将随基准地价上调而提高，并导致开发企业拿地成本增加。”

土地供应再度开闸

济南市国土资源部门统计数据显示，2013年全市土地供应229宗，其中居住与商服用地共221宗，同比增长97.3%。从全年的供应计划来看，2000万平方米的面积是2012年的3.4倍。公开资料显示，2013年济南楼面地价平均1944元/平方米，同比上涨6.3%。

《每日经济新闻》记者注意到，根据2010～2012年土地招拍挂样点等数据，济南市住宅用地楼面地价占房价的比例为20%左右。

“不管是地价还是房价，都与项目本身的区位及周边配套有密不可分的关系，而且市场供需也是重要因素。”上述济南市国土资源局人士称。

今年来看，济南市国土部门统计数据显示，2014年1月济南土地市场异常活跃，短短一个月累计成交45块土地，总成交金额177.87亿元，创下了有史以来最高的月成交纪录。

克而瑞统计数据显示，2014年一季度，济南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，商业用地26宗，同比增加136%。

开发商拿地热情带动土地价格上涨，1月济南居住用地成交均价440.6万元/亩，同比涨幅达10.6%。在山东一位房地产投资人士看来，作为影响房价的重要因素之一，地价的高低也能从一个侧面反映出楼市的兴衰。

另一方面，今年以来，济南商、住建设用地挂牌量仅37宗，较去年同期减少46.8%。4月16日，济南市国土局在3月份挂牌出让的9宗土地中，7宗底价成交，两宗流拍，成交面积约242亩，成交总价10.9亿元。在此后的两个月中，济南市的推地计划连续两月“挂零”。

据 《济南日报》6月23日消息，在土地市场沉寂70余天后，济南市国土部门分两批挂牌出让7宗国有建设用地使用权，意味着全市土地供应再度“开闸”。