发行12亿公司债投建保障房 海东投资以近3倍地价作保

每经记者 张静 毕华章 发自西安

近日，位于青海省海东市的青海海东投资有限责任公司（以下简称海东投资）发行了12亿元公司债，期限七年。债券所募资金拟全部用于海东市民和县国有工矿棚户区改造项目等10个保障性住房建设项目。

《每日经济新闻》记者注意到，发行人海东投资属于国有独资公司，是海东市政府下属唯一的综合性投融资平台。该公司主要从事城市基础设施建设、土地整理及开发和投融资担保等业务。

募集说明书显示，本期债券募集资金拟全部用于海东市民和县国有工矿棚户区改造项目等10个保障性住房建设项目，总投资额合计27.52亿元，募集资金使用额度为12亿元，占项目总投资的比例为43.61%。

偿债资金将主要来源于公司业务产生的利润，以及公司未来的可支配现金流。募集说明书数据显示，2011年至2013年，海东投资净利润分别为1.39亿元，1.94亿元及1.21亿元，年均达到1.51亿元。

海东投资称，公司的收入来源主要包括工程项目收入、金融担保收入、销售收入、财政补贴收入等，收入来源多样化。预计该公司未来的净利润和可支配现金流可以支持其到期债务的偿还和相关经营活动的开展。

同时，为保障债券的按时偿还，海东投资以金额可观的土地使用权作为抵押担保。该公司提供的抵押资产为2宗国有土地使用权，土地用途为商业用地，土地总面积约5225.63亩。抵押土地使用权的评估总地价为33.23亿元，约为本期债券12亿元本金总额的2.77倍，可以覆盖本期债券本息偿还。

此外，作为海东市政府下属唯一的综合性投融资平台，海东投资与政府部门的合作使得其明显区别于普通的发债公司。政府对本期债券募集资金拟投入项目的回购资金安排也是本期债券还本付息的保障之一。

募集说明书显示，海东投资和海东市政府就本期债券募投项目签署了《项目投资建设委托（BT）协议书》，该协议是专门针对本期债券还本付息设计的具体保障性措施。募集资金投向的项目为海东市政府以投资建设与转让收购方式委托发行人投资建设。协议产生的应收账款金额为30.27亿元，能够覆盖本期债券的本息。

不过，值得注意的是，海东投资2011年和2012年经营活动产生的现金流量净额分别为-3.36亿元和-6.73亿元，2013年为7.77亿元。

对此，公司的解释是，2011年和2012年政府划拨了大量经营性资产和土地，公司为此支付了较大金额的经营税费和土地出让金，导致公司现金流量波动较大。2013年公司在存货和经营性应收项目上加强管理运作，经营活动趋于正常。