刘晓博：“有用”的住房仍有投资价值

房地产市场的差价，可比股市难抓多了，因为交易期长，税费高。至于不顾承受能力，用高比例贷款买房的做法，我也不赞成，因为房子以后就是一种防御性投资、“慢资产”，不适合投机了。

最近接到两位深圳朋友的电话，都咨询房子问题。第一位朋友计划在深圳中心区购买第四套房子，问我是不是时候。第二位朋友则想卖出惟一住房，改为租房住，因为他觉得房价见顶了。

这真是应了那句老话：有人漏夜赶科场，有人辞官归故里。其实不仅仅是普通人，就连房地产商不也是这样吗?李泽楷以每平米3.4万元卖了他在北京东三环旁边的盈科中心现楼，孙宏斌则在附近以7.3万元每平米买了土地。

如今中国楼市已经出现了拐点，2014年就是房价大分化之年。我的判断是，长期看，未来“有用”的房子可以继续温和上涨，“没用”的房子将无底线下跌。

什么是“有用”的房子?当然就是可以租出去、可以卖出去的房子。而这些房子，只会出现在有人气的地方。哪里最有人气?当然是一线城市的中心区。因为这里有最好的公共资源、最好的工作机会和最好的创业环境。当然了，这里还居住着中国最有钱、最有权的人，他们会千方百计维护自己家园的价值，而且我相信他们有能力做到这一点。

中国的房子，跟欧美相比至少有八大不同：第一，土地制度不同，中国的土地是政府垄断的，西方是私人产权、自由交易的，这成为中国房价高的一大诱因;第二，城市模式不同，中国人习惯了下楼有出租车，小区附近有地铁、公交，楼下就有便利店。美国人买瓶酱油也要开车十分钟，除了纽约和大城市中心，如果你不预约想打车非常困难。中国人的天性，造成了中国城市拥挤、高密度，中心区房价贵，这跟欧美正好相反。由于中国山多地少，人口众多，所以中国城市发展想复制美国模式是不可能的。第三，税收制度不同，中国涉及房地产的税费，绝大部分在入住新房前缴纳，而欧美是在持有阶段才缴纳，所以中国的税收体制推高房价，西方抑制房价。第四，中国的公共资源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心区住。欧美公共服务比较均等，除了有学区概念，其他都比较淡。第五，中国社保体系不健全，中国人买房养老意识非常强。第六，欧美这些成熟市场经济国家，市场规范，投资渠道多，热钱有出路，中国过去十年只有房地产投资最靠谱，所以普通百姓的资金大部分涌入楼市，推高了房价。第七，中国几千年的农业社会，安土重迁，买地买房是民族本能，这一点跟其他国家完全不同。第八，中国的城镇化率目前只有54%左右，而发达国家已经达到70%以上，所以中国的大城市仍然可以吸引到大量外来人口，而西方绝大多数城市人口增长缓慢，甚至减少。

正因为有这八大不同，中国的房子跟欧美的房子，完全不是同一样东西。尤其是大城市中心区的房子，它承载了太多的意义，有着太多的附加值。至少从2014年开始，以前由2000多个大小城市分担的全国投资性购房需求，目前已经全面压向为数不多的几个“最好的城市”。因为大家都看清楚了，到这些城市买房子最安全。与此同时，国土部要为500万人口以上的特大城市划定边界，限制城市无限制侵占耕地，要求调减建设用地规模，增加开发强度。实在没有土地可用的，跳出去发展卫星城。这些措施，将给一线城市中心区房价提供坚实的价格支撑。

但也应该看到，一线城市中心区房价的确已经太高，短期面临调整的压力，甚至未来一两年都方向不明。但如果你认同房子是一种“慢资产”，是家庭的资产之锚，是长期抗通胀的工具，而且你的资金流很充沛，那么，也许今年的某个时间，是入市的机会。而且我建议家庭只有一套住房的朋友，不要“赌博性卖出”，试图做差价。房地产市场的差价，可比股市难抓多了，因为交易期长，税费高。至于不顾承受能力，用高比例贷款买房的做法，我也不赞成，因为房子以后就是一种防御性投资、“慢资产”，不适合投机了。