西双版纳旅游地产调查：出货如同“卖白菜”本地客撑起六成市场

每经记者 杜冉乐 云南摄影报道

国内旅游地产投资狂潮正从“海滨之南”转向“彩云之南”。如今，在云南这个边陲省份，房地产开发巨头云集，大盘出没，截至2013年底，仅官方统计的投资额即高达2万亿元。截至2013年底，西双版纳旅游大项目投资超过70亿元。

常住人口仅百万的西双版纳是否如外界传言正在酝酿旅游地产泡沫？是否严重依赖于外地购买力？当地决策者是否意识到了这一系列问题，转型之路又在何方？带着这些疑问，《每日经济新闻》记者历时一周，深入实地展开调查。

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现场篇

旅游大盘围堵西双版纳 本地购买力占六成

在傣族语中，西双版纳意为“勐巴拉纳西”，是一个寄托心灵的神奇之地。如今这里不再安静，异常躁动。

近两年来，世纪金源、万达、雅居乐等10多家巨头扎堆西双版纳，抢食旅游地产商机，几百亩、几千亩甚至上万亩的超级大盘横空出世。

目前，世纪金源、万达等多个超级大盘集中放量，占据了西双版纳供应量的半壁江山。

令人意外的是，西双版纳本地客源的购买力惊人，占到至少60%市场。当地一位房企高层透露，一些大盘营销就像“卖白菜”一样出货，部分项目利润低至5%。

如今，随着国内部分地区房价出现松动，西双版纳暴利炒房开始降温，购房者心态趋于理性。

旅游大盘扎堆景洪/

从各地飞往西双版纳的航班，最终降落到了首府景洪市的嘎洒机场。围绕着嘎洒小镇，尤其是刚规划的空港新区，各路资本或财团展开圈地狂潮。一位开发东盟国际项目的云江地产操盘手介绍说，2007年嘎洒镇被省政府列为全省60个旅游小镇中的29个开发建设旅游小镇之一，总体规划面积80平方公里，共开发项目20个，总投资645亿元。

5月10日下午，《每日经济新闻》记者来到距离嘎洒机场仅1.5公里的云江地产东盟国际二期项目。按照规划目标，这个大型旅游项目预计5年完工，计划分三期开发，总占地400亩。其中一期项目170余亩，建筑面积10万平方米，总投资4亿元。

距嘎洒镇西南4~5公里外的大黑山脚下，雅居乐去年10月拿下了13宗连片地块，占地53万平方米，目前正在平地、打桩，预计明年开盘。

去年，西双版纳州旅游总收入171.6亿元，仅景洪市就贡献了八成的旅游收入，开发巨头们也将地产筹码押注于此。景洪房产信息网披露，目前入网备案总计243个项目，5月21日成交36套，均价5078元/平方米。

在曼弄枫片区，世纪金源集团打着“我们造城”的理念，正在开发4000亩的滨江果园避寒山庄项目。该项目营销经理介绍说，“目前，西双版纳城区均价4200元/平方米，郊区均价3500元/平方米。”

号称“中国西南第一文旅大盘”的万达西双版纳国际度假区，位于景洪市西北部的噶栋片区，占地6平方公里，总投资150亿元。该项目除了背靠万达之外，还有联想控股、中国泛海、一方集团与亿利资源4家投资主体。据了解，项目一期开盘均价4000元/平方米，已基本售完，去年回笼资金10多亿元。据当地政府工作报告显示，截至2013年底，西双版纳旅游大项目投资达到73.3亿元。

项目利润率低至5%/

“单纯从旅游地产考虑，这些项目已经受到很多限制，企业本身进来也赚不到钱。”西双版纳州招商合作局调研员吴松伟说。

世纪金源集团一位营销经理称，“我们这房子，城市地皮约300万元一亩，成本1300~1400元/平方米，加上周边配套投入，算下来利润没多少。”

在曼弄枫片区投资开发曼侬新界项目的四川熙盛集团一名销售顾问介绍说，“世纪金源那个项目就像‘卖白菜’一样，卖得很好。”

不过，旅游项目价格成为制约其利润率的关键因素。前述营销经理解释说，“版纳的房价从来没有疯涨过，但一直是稳中有升。”

记者站在流沙河西岸，向梦云南·雨淋澜山项目所在的南联山望去，原来大片苍山的地表已被推土机铲平。负责开发该项目的云南城投云城置业总经理杨涛坦言，“目前我们整个项目投入成本很大，尤其是景观资源，我们也很注重投入，估算下来项目利润率仅有5%。”

中投证券近日发布的报告显示，在124家A股上市房企中，去年平均净利润率仅13%，同比下降1.7个百分点；今年一季度平均净利润率又下降至12%，同比下降1.6个百分点，预计行业盈利增速持续放缓。旅游地产项目利润下滑，导致部分开发商在精装修上做文章。

本地客源撑起六成市场/

目前面对旅游大盘的集中放量，供需结构是否发生了逆转？西双版纳州住建局副局长易德军向《每日经济新闻》记者表示，“目前版纳旅游地产开发量和需求量是否匹配，还不好说。”

“版纳高强度开发，这其实就是地产开发，旅游地产只是一个口号和噱头。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，长远看，西双版纳是一个避寒和度假胜地，旅游地产供需没有大问题，但现在时间和空间不匹配，短期内一些开发商可能会撑不住。

作为西双版纳本地的主力开发商，冠城置业也感到了当前市场的降温。冠城·美域项目营销部置业顾问汤小明称，目前还没有感觉到房子卖不出去，但没有以前那么好卖了。

当地市场的客源结构如何？西双版纳州旅游局局长袁松青表示，“考虑到气候资源，很多都是由候鸟式的外来人买下的，他们占到40%，本地客群占到60%。”

市场一线的实际需求情况也印证了上述说法。据汤小明介绍，从冠城置业以往开发的几个旅游地产楼盘购买人群来看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置业总经理杨涛透露，梦云南·雨淋澜山项目一期推出了170多套联排别墅，现已基本清盘，70%~80%为本地客购买。

杨涛解释说，他们的高端住宅主力户型为89平方米，均价才1.1万元/平方米，当地人买房主要是改善型的，购买力很强。一位当地楼市资深人士认为，西双版纳州，尤其是景洪市周边的农民种香蕉、橡胶，很有钱，家底几十万元很正常。

景洪市政府工作报告显示，2013年景洪市城镇居民人均可支配收入21152元，实际增长13.5%，增速高于全国6.5个百分点；农民人均纯收入8909元，实际增长15%，增速高于全国5.7个百分点。

投机需求降温/

嘎洒镇一位企业老板回忆说，世纪金源项目以前开盘时，从昆明等地来的外地客一出手就是 好 几套，一套40万元左右，等待半年之后，转手可卖60万~70万元。世纪金源前述项目经理也毫无讳言地说，整个项目有30%的比例为投资客。

由海诚集团投资的告庄西双景二期项目“湄公河人家”宣传资料显示，如果消费者投入32万元，月收益就能达到4500元以上。

到底能否实现如此诱人的投资收益？西双版纳盟方房地产评估（交易）公司法人代表张伟表示，“投资32万元，每个月拿到4500元，产权式酒店也没有这么高。这种投资回报至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投资？”

在张伟看来，开发商开出32万元的售价，1年最多回报1.6万元，月均约1400元，能达到4500元当然属于高回报，但如何保证合同有效性成为一大难题。一般而言，在项目起初运营的一两年内，回报率可能达到4500元/月，项目一两年后一旦注销，随后几年很难维持这样的投资收益。

如今，全国的楼市大环境也传导至当地旅游地产的投资需求端。西双版纳州某处级官员透露，除了投资主体信心不足，目前购房者的信心也存在不足。开发量还算其次，房地产信贷政策才是根本性的。

记者实地调查发现，比如世纪金源项目虽已接近清盘，但据当地业内人士估算，该项目实际入住率不高。低入住率导致项目周围底商大量闲置，从而引发商铺高比例转让，转租广告随处可见，影响投资氛围。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）

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溯源篇

用地指标紧缺1800亿签约项目缩水七成

早在2012年，受楼市调控等因素影响，万达、保利、华侨城等10多家巨头将视线转向西双版纳。这些旅游大盘均以旅游、休闲、度假等名义面市。相关统计称，彼时西双版纳旅游地产投资规模超过千亿元。

近日，有当地知情人士向《每日经济新闻》记者透露，当初意向性签约的旅游地产项目有1800亿元，但至今落实的仅有几个。西双版纳州招商合作局给出的数据是，目前能够真正落实的旅游地产项目仅有500亿~600亿元。用地指标紧缺已成旅游大盘落地的瓶颈。

投资项目缩水七成

两年前，西双版纳很多已签约的旅游大盘来势汹汹，动辄数百亩、上千亩甚至上万亩的占地规模。然而，开发巨头们当初圈地的狂热，在时隔两年之后却遭遇到了现实的冷酷。

当地一位处级官员向《每日经济新闻》记者私下透露，原来有1800亿的项目意向性协议，但现在真正实施的只有几个。据西双版纳州招商合作局的数据，目前能够真正落实的旅游地产项目仅有500亿~600亿元。这一数据相比当初的意向性签约金额，已经缩水七成。

即便是旅游地产项目最为集中的景洪市，开发节奏也开始趋缓。记者从景洪市旅游局官网了解到，2013年全市旅游重大（点）建设项目16个，同比减少5个；完成投资约35.5亿元，同比减少5.4亿元。

“特别是景洪周边的土地，这几年基本上已经饱和了，现在还有好几家大企业都在等用地指标审批。”西双版纳州招商合作局调研员吴松伟告诉记者，“中弘股份的筹建办已经落成了，但用地指标不落实，动工不了，除了用地指标限制，还有一些拆迁工作也谈不拢。”

公开资料显示，中弘股份早在2012年就抛出了150亿元的西双版纳投资计划，拟打造上万亩的旅游大盘，不久便注册了项目公司。在2013年年报中，中弘股份还进一步透露了其业务重心转型旅游地产的战略部署，并在北京、海南等地频频拿地，唯独没有在西双版纳拿地。

在西双版纳州委宣传部相关人士看来，一些外来的企业集团一般都比较强势，向地方政府提出了一些苛刻的项目开发要求，特别是要加快工期，很容易导致拆迁等问题。

用地指标收紧

5月7日，西双版纳州国土资源局最新发布的《关于西双版纳州第二次全国土地调查主要数据成果公报》显示，从2007年7月1日至2009年底，全州耕地206.5万亩，比1996年第一次普查减少105.3万亩。

上述公报着重提到，部分地方建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建设用地供需矛盾仍突出。尤其是到2012年，企业巨头纷纷扎堆西双版纳，掀起疯狂的圈地潮，部分违规项目以旅游名义暗度陈仓。

记者在国土资源部网站发现，2012年6月，国家土地督查成都局查处西双版纳州国际旅游度假区等多个违规供地、违规征收土地、违建高尔夫球场和别墅等问题项目，要求已动工的4个项目、未动工的9个项目分类整改。今年初，前述督查部门又将西双版纳作为云南省督查重点。

“至于旅游地产开发，政府已经不再那么鼓励进入了。目前关键是要把现在落户的项目巩固好。”吴松伟表示，那些项目也没有政策优惠了，已经受到很多限制。

西双版纳州招商合作局招商科科长郭静亦坦言，“目前版纳州所有项目都存在用地指标问题，省上给的用地指标只有几千亩，像万达项目占地好几平方公里，版纳州一年的用地指标连一个项目都不够用。每年用地指标也不一样，今年我们州的用地指标好像才几百亩。土地指标一直是招商项目的一个瓶颈。”

据当地招商部门介绍，目前除了积极向国家申请之外，利用荒山、荒坡置换建设用地与区域间用地指标调配，成为当地重点发展旅游产业项目的主要渠道。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）

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乱象篇

雅居乐违建高球场上“黑榜”世纪金源步后尘？

随着海南旅游地产的日趋饱和，云南因旅游资源富集开始成为新战场。如今，在房企狂热圈地背后，开发乱象浮出水面。

《每日经济新闻》记者近日在西双版纳调查发现，部分地产巨头顶着“练习场”等幌子打擦边球，疑似开发运营高尔夫球场项目。

雅居乐腾冲违建项目遭通报

今年5月19日，国土资源部网站集中通报了5起违建高尔夫球场的案件，仅云南腾冲就占了2起。知名品牌房企雅居乐也上了“黑榜单”。

早在3年前，就有人指出雅居乐腾冲签约项目规划高尔夫球场将面临用地挑战。如今，一语成谶。按照国土资源部通报，雅居乐去年8月擅改腾冲当地旅游小镇建设内容建设高尔夫球场，违法占地792亩，涉及耕地585.6亩。

2013年上半年，雅居乐首次进军云南，选定腾冲，首期建筑面积175.5万平方米，拟总投资200亿元打造总规划面积3万亩的旅游大盘。按照公开信息，雅居乐该项目去年11月命名为“原乡”，拟将其打造成为第二个“海南清水湾”。

按照上述通报内容，雅居乐已对违建高尔夫球场进行了整改。

除了腾冲项目，雅居乐去年下半年又集中在西双版纳和瑞丽拿地。

不过，雅居乐云南各个项目用地成本均非常低廉，以西双版纳项目为例，其楼面地价仅375元/平方米。

世纪金源涉嫌触碰红线

2004年，国务院下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，规定自文件印发之日起至有关新的政策规定出台前，各地一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。

即便如此，不少地方依然铤而走险，大肆新建高尔夫项目。2011年，国土资源部等11个部委联合发布 《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，要求各地依照法规清理高尔夫项目，在新规出台前，一律不得批准和开工高尔夫项目。

据当地媒体报道，2009年，世纪金源集团董事局主席黄如论来到西双版纳，选中了景洪市区澜沧江边一处滩涂地开发建设。也就是说，世纪金源集团的滨江果园避寒山庄项目及其高尔夫“练习场”，在上述通知清理范围内。

此次被通报的云南腾冲另一项目却是以打造火山生态度假村为名违建高尔夫球场，违法占地657亩。实际上，在云南打着各种幌子疑似违建高尔夫球场的情形远不止于此。近日，记者在西双版纳实地调查发现，世纪金源集团在4000亩滨江果园避寒山庄项目中开发了疑似高尔夫球场项目。

5月11日，记者以投资者身份来到世纪金源前述项目。该项目一位营销经理介绍说，“购买150平方米以上的房子，免费赠送终身高尔夫球卡。这里有18洞的国标高尔夫球场。”

不过，在世纪金源集团对外宣传资料中，这个大盘项目中的高尔夫球场却隐藏在“练习场”的幌子下面。5月10日上午9点，记者在滨江果园避寒山庄千套别墅群中寻找到了这个“练习场”。

据上述高尔夫“练习场”营业部工作人员介绍，他们的高尔夫球场在2011年正式开始运营。记者从营业柜台的资料发现，世纪金源去年推出了高尔夫练习场畅打卡营销方案，家庭全年畅打卡，会员价1.6万元，非会员2万元，另外还有其他不同的套餐。

记者从世纪金源大酒店最顶层25楼往下眺望，发现由千套别墅群和高层豪宅围起来的阔大场地，其实就是一个高尔夫球场。不过，后来记者致电世纪金源集团云南公司时，对方对此予以否认。

据了解，世纪金源集团是由旅菲华侨黄如论创办的大型开发集团，目前在国内已投资2048亿元，开发各类商品房7000万平方米，投资地域遍及福建、北京、上海、江西、重庆、云南、湖南、贵州、江苏、浙江。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）

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战略篇

问诊“海南模式”云南旅游地产定位“大众化”

每经记者 杜冉乐 发自云南

一个是滨海之南，一个是彩云之南；一个拥有独特的热带海洋气候，一个占据丰富的自然人文资源，这就是海南和云南。去年，云南省旅游总收入首次突破2000亿元。亮丽的成绩单，难掩当地旅游地产的投资狂热，甚至一些超级旅游项目屡撞政策红线。不过，这似乎并不妨碍云南推进 “旅游强省”的战略。

前不久，云南省与海南省展开战略合作，深化“山海互动、一程多站”合作模式等。云南省旅发委相关部门负责人表示，现代旅游已升级到度假游，但他们仍停在观光游。

不过，海南度假模式并非完美无缺。中国旅游研究院副研究员杨彦锋向《每日经济新闻》记者表示，“海南所有的海湾全部规划完了，所有东海岸的地都卖出去了，未来就缺乏发展空间了。关键是大家要有长远的规划，不要因为短期的利益把好资源都给卖掉了。”

在海南某旅游地产老板看来，海南资源独特，客群以旅居为主，其旅游地产已转型定位中高端，市场回归理性，而云南与周边存在相似资源，客群相对低端，未来将分流部分海南客群，应走大众路线。

云南观光游VS海南度假游/

去年，海南省旅游总收入428.5亿元，同比增长13%；接待旅游过夜人次3672万人次，同比增长10.6%。同一时期，云南省旅游总收入首次突破2000亿元，同比增长24%；接待国内游客接近2.4亿人次，同比增长22.1%。

然而在高速发展的背后，云南旅游也有“成长的烦恼”。相比海南度假游搞得风生水起，云南虽然旅游资源富集，却一直为自身徘徊于“观光游”而不自在。

云南省旅发委相关部门负责人在海南考察之后，深有感触地向《每日经济新闻》记者表示，“海南因为资源单一，在度假游方面搞得比较好，而我们目前就还停留在观光游阶段。”

隆鑫地产集团海南分公司总经理及劲松在接受《每日经济新闻》记者采访时分析说，“海南省没有太多的景点，客群以旅居为主，停留时间长，但云南游客一天可以去好几个景点，观光游占多，如何将游客留下来过夜或度假仍是一道坎儿。”

实际上，以1999年的世博会为标志，云南观光旅游达到顶峰，但新世纪以来，随着国内居民可支配收入增长和群众对高品质生活的追求，观光游降温，休闲度假游开始升温。直到2006年，云南省确立“旅游二次创业”战略，首先从开发新产品及其配套上加大投入，这也是近两年云南旅游地产投资火热的一个关键因素。

海南“光鲜”度假模式背后/

“很多地方开发旅游地产项目是有配比的，不是一次性就开发完的。三亚的教训很多，很多优质的海湾全部建成旅游地产项目，销售完以后就只产生一次性的财政收入，没有持续经营的机制。”中国旅游研究院副研究员杨彦锋指出。

目前，杨彦锋是《我国旅游地产投资过热的形成机理及其规制研究》国家级课题组的副组长，他说，目前整个海南所有的海湾全部规划完了，东海岸的土地都卖出去了，未来没有发展空间。

不过，近日新华网报道援引三亚市委副书记、市长王勇的讲话内容说，“目前，旅游业和房地产业仍是三亚经济发展的重要支撑，但未来，支撑三亚经济的将是消费。资源是有限的，从环境保护的角度，我们必须不断转型，加快转型。”

克而瑞最新报告显示，截至2013年底，全国旅游地产主要集中在海南、闽东南、长三角、两广、环渤海与西南六大板块。其中，海南拥有1096个项目，占全国总数的21%，西南有330个项目，占全国总数的6%。从开发体量来看，目前海南存量8300万平方米，西南占有1.35亿平方米。

“从总体用地规模来看，目前全国旅游地产累计用地规模超过10亿平方米，未来旅游地产用地将向中部、西北、西南等地区扩展。”克而瑞研报预判称。

对于云南旅游业来说，前有海南这个“强手”，后有四川等各路追兵。云南面对的是追逐“旅游强省”美好理想与地产投资暗潮奔涌的博弈。

前不久，据《经济观察报》报道，云南省旅发委官员称，云南省10大历史旅游文化项目投资超过千亿元，实际是一种借旅游搞地产的圈地行为。另据相关媒体援引云南省房协的数据称，云南旅游地产投资已达2万亿元。对于上述数据，《每日经济新闻》记者向云南省旅发委求证，但其相关部门并未回应。

杨彦锋指出，“全国开发过热的地区比较多，比如三亚、青岛、威海、烟台、营口属于开发过剩的典型。云南不算很典型，丽江、版纳、大理有旅游地产，但还没有到热得不行的地步。营口属于旅游地产过热、过剩到快崩溃的城市。三亚、云南的体量很大，但都有旅游资源撑着，还撑得住。”

《每日经济新闻》记者注意到，从去年初云南省旅游局升格为云南省旅发委，到近日云南官员前往海南省“取经”，并签署旅游战略框架协议，云南“旅游强省”战略进一步提速。

按照云南省的战略部署，下一步要加快推动旅游产业建设的六个转变，包括变单极突破为融合发展、变分散发展为集群发展、变产品经济为品牌经济、变初级消费为综合消费等。

“因为国家给予海南的政策比较好，定位为国际旅游岛，他们那些大项目很让人震撼。比如临海先行试验区，现在不单是纸上的规划，已有项目成型了，建设速度很快。”云南省旅发委相关部门负责人说，两地的不同点在于海南是一个岛屿，云南是一个边疆省份，资源禀赋不同，海南稍微单一，所以专门做海滨度假。

不过，云投集团董事长保明虎曾表示，云南观光旅游应与休闲度假、专项旅游并重，而不是简单化的“从观光型旅游向休闲度假旅游转型”。

在杨彦锋看来，当前旅游地产也出现了途家等创新模式，盘活存量，搞得比较火，但这种模式越火爆，旅游地产泡沫越需要挤压。目前关键要有长远规划，充分论证，慎用公共遗产资源，绝不能竭泽而渔。

被“低估”的云南旅游地产/

当前，云南旅游地产投资如此火热，应如何正确引导旅游客群参与消化？相对于海南三亚高企的房价，云南西双版纳的房价仅为其1/5，不仅具有较强的竞争性，还具有抗跌性。

景洪房产信息网透露，在入网备案的243个项目楼盘中，今年已售面积682.3万平方米，已售金额239.09亿元，均价3504元/平方米。

“西双版纳这么好的气候，目前房价还这么便宜，城区均价4200元/平方米，郊区3500元/平方米，从来没有疯涨过。作为旅游地产，海南已不太适合做投资了。”世纪金源集团西双版纳项目营销经理介绍说，即便是2008年金融危机，这里也没受到太大的影响。

不过，《每日经济新闻》记者查询中国指数研究院三亚近期的房价走势发现，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月环比略微增长（不超过1%），今年2月与4月曾环比小幅下降，总体房价在24700元~25100元/平方米之间浮动。

在及劲松看来，三亚本来就是海南旅游地产的主战场，旅游地产作为专业市场，其实就是人们的第二刚需，这两年整个海南旅游地产“量价”比较稳定、理性，目前项目销售虽出现了萎缩，但没出现 “跳跃式”升降。

在旅游产业活跃度上，西双版纳已比肩甚至超越三亚。去年，三亚接待过夜游客1228.4万人次，增长11.5%；实现旅游总收入233.3亿元，增长21.4%。同一时期，西双版纳接待国内外游客1494.4万人次，增长19.2%；旅游总收入171.7亿元，增长22.7%。

从两地的商品房销售情况来看，去年三亚销售商品房105.1万平方米，增长70.5%；西双版纳销售商品房146万平方米，同比增长11.5%。

《每日经济新闻》记者发现，在由亚太环境保护协会、中国城市竞争力研究会评价中心等组织的2013年中国避寒城市TOP50排名中，西双版纳位列榜首，三亚屈居第二。云南共有9个城市上榜，而海南省仅有4个城市上榜。

杨彦锋亦表示，从中长期趋势来看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游强省战略，做旅游地产还是比较适合布局的，像美国人逐步往佛罗里达迁移，因为靠海，气候也好，影视娱乐业、IT行业都往那里聚集。如果中国经济增长到一定程度，人们注重生活质量更多一些，依赖资源的产业更少一些，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

客群定位“大众化”/

“三亚旅游地产正在转型中高端。”及劲松表示，三亚已出台政策限制80平方米以下的房子，因为之前出现过“堵城”的情况，他们发现人过多不是一件好事。

据了解，今年4月3日三亚停建80平方米以下小户型的消息不胫而走，对此，三亚规划局承认了这一事实，并表示未来三亚房地产通过引入金融、会展等创业产业推动转型升级。

三亚市政府网称，建市以来，三亚市坚持高端取向，咬定打造国际滨海旅游度假天堂目标不放松。旅游业、房地产业、金融业快速发展，总部经济、智慧经济迅速崛起。

在及劲松看来，相比海南三亚，云南西双版纳等地的旅游地产不仅价格偏低，还可以容纳更多的旅游人群，未来必然会分流部分海南投资客群，因此云南应选择走差异化路线，做好大众市场。

不过，云南至祥置业研究总监田志余 《每日经济新闻》向记者表示，“海南旅游地产可复制性不大，因为它遇到了好时机，景点单一，而云南每个地州都有自己的旅游特色，如何总体定位客群，难度很大，营销成本很高。”

品牌房企应如何从产品上细分大众客群？在海南房地产酒店运营策划CEO万志兵看来，房企一定要做好项目定位，选好恰当的合作伙伴，把建筑融入到旅游环境当中，通过对旅游地的自然历史人文等方面进行一系列梳理，提炼出主题，再通过建筑的方式把主题表达出来。旅游地产不仅仅是功能化的建筑，还需要通过一系列差异化的规划设计来提升产品价值。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）

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转型篇

要按城市的发展功能来做旅游地产

——专访西双版纳州旅游局局长袁松青

每经记者 杜冉乐 发自云南

近年来，西双版纳在接待国内外游客人次、旅游总收入等多项指标上持续飘红，在此背景下，当地旅游地产发展迅猛，如今西双版纳又将旅游地产作为支柱产业，主打“中国避寒圣地”品牌。

西双版纳旅游产业有何核心竞争力，如何理解和处理旅游与地产的关系，怎样看待旅游二次创业问题？旅游产业未来如何转型升级？为了解答这些问题，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了西双版纳州旅游局局长袁松青。

边境口岸优势凸显

NBD：与云南省其他区域相比，西双版纳旅游产业有哪些核心竞争力？

袁松青：西双版纳去年旅游人次排在云南省第6位，旅游收入排在第4位，核心竞争力在于生物资源比较丰富，热带雨林比较具有代表性，是北回归线上唯一的绿洲，有浓郁的民族风情。

西双版纳的区位优势非常独特，有四个国家级口岸，应该是“水陆空”立体化交通，从这里坐船可以到老挝、泰国等，公路有昆曼大通道以及丰富的国际航线。随着国家对沿边城市进一步开放，今后，我们要把西双版纳打造成为一个国际性的游客集散中心、枢纽中心。

旅游与地产须融合发展

NBD：目前西双版纳旅游地产开发迅猛，如何看待旅游与地产的关系？

袁松青：旅游与地产，说得大一点，其实就像旅游与城市发展的融合，以及如何融合的问题。如果要把旅游和地产相结合，一定要按照城市的理念、城市的配套来做好相关设施，要按照城市的发展功能来做旅游地产。因此，做一个旅游地产项目，一定要站在城市的配套功能角度做，这样才能做到相辅相成。不能单纯做地产，要把有吸引力的项目产品融合在一起，人气才会有。

从投资人角度来说，现在很多投资人以旅游产业作为切入点，找到投资的方向，拿到项目并把项目落地。在实施过程中，大的集团做得比较好，像万达集团，我觉得他们是真正把旅游产业带进来了。

我们所在的告庄西双景，就是旅游与地产结合的示范点，如果所有旅游地产都能做成这样，那未来西双版纳就真的牛气了。所以，西双版纳要解决这个问题，要招好商，选好商，要招真正有实力、辅助做旅游产业的投资主体。

“二次创业”激发旅游潜力

NBD：一直以来，云南省强调旅游二次创业，您如何评价西双版纳旅游二次创业战略？

袁松青：“旅游二次创业”，应该说是由西双版纳在2006年最早提出的。

1999年世博会在昆明举行，云南旅游业经历了井喷式发展，那时我们感到旅游实施不配套，非常滞后，游客来了非常不满意，投诉很多，这对西双版纳旅游的负面影响非常大。西双版纳痛下决心，在2005年提出二次创业，2006年省政府在西双版纳举行现场办公会，把西双版纳作为旅游二次创业的开始，当时的思路是用大项目带动大发展，用基础配套设施丰富我们的旅游产业。

自2007年开始，西双版纳旅游人次以百万级数实现增长，去年旅游人次已突破了1490万，也从最初的观光旅游进入到休闲、度假、会展旅游阶段。现在，西双版纳不再提旅游二次创业了。去年12月自治州召开旅游产业大会，要全面升级旅游产业，我们的目标是到2020年真正实现旅游业的升级版。

旅游升级资金之忧

NBD：对于旅游升级版，具体发展思路是什么？

袁松青：在思想认识上，我们要求各级干部把旅游产业作为支柱产业强力来推；在产品全面创新上，我们提出打造几条新线路，包括野象谷提升改造、叫响勐海普洱茶；在城区打造上，要把景洪市的城市景观做成“城中有景、景中有城”的景观带，把景洪打造成为东方威尼斯，目前已由景洪城投启动百亿投资打造。

在融合发展上，以融合的思路把所有的旅游业态衔接起来，今后庄园经济、特色经济等都会丰富旅游新业态。在体制、机制上，今后要发展混合型经济，鼓励社会资本注入；在服务质量上，包括消费环境、保障措施和导游素质等方面全面提升。

NBD：目前推进这项战略还有哪些问题亟待解决？

袁松青：首先，如果真正打造好这个升级版，仅仅依靠自身的财力是远远不够的，因为这需要大量的资金投入。这要求政府利用好融资平台，解决好资金问题。目前，景洪城投已与当地村镇银行发行了1亿元的债券，如果不会融资，想打造升级版是非常难的。在打造升级版过程中，我们也希望能够得到国家配套政策上的支持。（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）