净租赁回报率高 房企抢食物流地产“蛋糕”

每经记者 区家彦 发自广州

蓬勃发展的电子商务，一方面给商业地产带来冲击，另一方面为物流地产带来机遇。

世邦魏理仕日前发布的研究报告显示，根据艾瑞研究预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币，相对于供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，吸引包括万科、绿地在内的越来越多传统房企进入。

据《每日经济新闻》记者观察，近年来，以普洛斯、丰树为代表的外资营运商已经占据我国物流地产市场主要份额，以阿里巴巴、京东为代表的“电商派”也在加紧跑马圈地，万科等传统房企能否分得一杯羹仍然是未知数。

物流地产需求旺盛收益高

物流地产受到垂青，与电商的高速发展不无关系。世邦魏理仕的研究报告指出，随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。

据中国仓储协会估算，截至2012年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微，难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。

仲量联行广州工业地产部董事张宁告诉记者，由于物流地产需求强劲，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，目前物流地产的净租赁回报率约为5%～6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。

《每日经济新闻》记者发现，5月16日，河北省廊坊市国土土地开发建设投资有限公司与北京万科签署《战略合作框架协议》，拟就双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。绿地集团、万通控股、合生创展等传统住宅开发商近年来也陆续进军物流地产。其中，绿地去年逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产。合生创展也成功开发了包括广州合生T.I.T国际产业园、北京中关村科技园亦庄园项目、合生粤港金融科技产业园等工业地产项目。

传统房企仍然有竞争优势

目前，国内物流地产以普洛斯、嘉民等外资巨头占主导地位。以全球最大的物流地产商普洛斯为例，自2003年进入中国以来，普洛斯的版图已经扩张到国内29个重要城市，投资并管理着103个物流园区，可供租赁面积达1150万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。

张宁告诉记者，这些外资物流地产营运商进入国内市场接近10年，占据70%以上的市场份额，其业务遍布国内经济发达区域，像普洛斯这种龙头企业不仅拥有丰富的开发营运经验，背后更拥有强大的融资渠道，国内地产商要从这些外资巨头手上分一杯羹并非易事。

此外，以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的电商企业也在加紧跑马圈地。已赴美IPO的京东为例，根据该公司5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示，京东已在全国34个城市拥有82间仓库，总建筑面积超过130万平方米，未来还将进一步在一线和三线城市扩大版图。

张宁认为，虽然物流地产市场“强手林立”，但传统住宅开发商仍然有自己独特的优势：首先，房地产开发商自身拥有不少商业项目，借此拥有数量庞大的企业客户群体，能为其物流地产发展带来客户资源；其次，由于地方政府在出让地块时更着眼于能够给政府带来税收并创造就业机会的经济活动，因此在出让仓储物流用地时会更加谨慎，住宅开发商往往拥有良好的政府资源，更容易获得地段更佳、体量更大的工业地块。