从地产走向“不地产”宋卫平退出预兆行业革命？

每经记者 区家彦 发自广州

宋卫平离开绿城中国（03900，HK）或引爆地产行业变革。

近日，宋卫平在公开信中透露，未来其将重心投放于代建、养老地产、电商云服务和现代农业。这些领域表面上并不是房地产的传统领域，但事实上却将是未来房地产的发展趋势。宋卫平从地产转向“不地产”的背后，是传统“开发-建房-卖房”的经营模式走到尽头，一场行业的模式革命或在未来迅速引爆。

万科执行副总裁毛大庆此前内部讲话也提到，供应过剩已成为整个房地产行业最严峻的问题。参考长江实业等港资房企的发展路径不难发现，当房地产市场发展进入见顶回落阶段，通过多元化经营分散风险是必然趋势。国内房地产市场正进入 “跨界”时代，如万科A（000002，SZ）入股徽商银行、恒大地产（03333，HK）进军高端矿泉水领域等。

昨日（5月22日），辉立证券分析师陈耕向《每日经济新闻》记者表示，过去十年，内地房地产商关注的是如何用最好的价格在短时间内把房子卖出去。如今，中国地产业原有粗放的增长模式或难以为继。在互联网经济的冲击下，开发商亟需完成从产品思维向用户思维的业务转型。

传统开发商“软肋”在于运营

宋卫平从绿城中国“退休”后的方向之一，是养老地产。而绿城的首个养老地产项目——绿城·乌镇雅园却并不是房屋销售那么简单。宋卫平提出通过组建老年大学的学院式养老以及与养老有关的品牌护理来运营养老地产。在这个过程中，开发的重要性已经让位给了运营。他对房地产理念的变化，正反映了这个行业的趋势——通过运营，而不是简单的卖房赚钱。

郁亮曾表示：“在互联网时代，我们未来的对手不是我们现在所谓的对手，也可能将是现在完全不知道的人在做我们的对手，与其被别人革命，还不如自己革自己的命”。

事实上，开发商进入“不地产”领域时，主业非房地产的企业也在相继进入地产开发行业。他们瞄准的是传统开发商“软肋”——运营。

以华谊兄弟（300027，SZ）为例，公司以16亿元获得深圳坪山的三宗地，将与珠江投资、坪山城投联合开发深圳坪山文化城，凭借的就是华谊兄弟在影视领域的运营能力。这个项目将发展电影及电视节目拍摄、后期制作、主题旅游及其他文化创意设计等产业。

中国平安旗下房地产电子商务平台平安好房网能够用“零中介”、超低价房源及万元购房补贴来冲击房地产行业原来的经纪模式，凭借的也是公司长期以来在保险、金融服务领域积累的运营能力。

当越来越多房企进入“跨界”发展时，来自业内的声音认为，这些公司事实上仍然还是在做房地产，只不过他们所涉及的是传统地产行业的细分领域。比如，恒大地产去年高调推出高端矿泉水恒大冰泉，最初的销售终端正是其开发的楼盘。而其最新推出的恒大百货，也将首先在恒大自有商业地产中落地。商业地产巨头万达集团去年连续收购多家旅行社，也是服务于万达的文旅综合项目，为其打造全新的产业链。

开发商选择“跨界”都是为了提升项目运营能力，使公司盈利。套用互联网的观点：就是从产品思维转向用户思维。

难点在培育“不地产”运营模式

恒大集团董事局主席许家印曾表示，任何行业都有饱和期，恒大地产销售额去年突破千亿，但也许未来某一时间就只有500亿元，因此公司进军快消行业是从集团长期战略性考虑，希望将高端矿泉水培养成为恒大第二主营业务。

兰德咨询总裁宋延庆统计发现，到2017~2018年，房地产市场将从增量市场进入存量市场，销售额将出现快速下滑。此外，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线，这意味着无论是出于持续性发展还是盈利压力，房企亟需拓展新的盈利空间。

“根据港资房企的发展历程，房地产企业必然会从单一经营向多元化发展过渡。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，以李嘉诚的长和系为例，长江实业专注于房地产开发，和记黄埔则崇尚多元化经营，通过投资一系列能产生稳定现金流业务的“准垄断”行业，如基建业务、百佳超市等，不仅降低单一地产发展的风险，也能为地产业务提供现金流支持。目前地产业务占长江实业的资产比例已下降至30%。

同时，多元化经营也有利于房企在地产供应过剩的时代，提升企业竞争力。以恒大为例，公司不仅能通过为旗下楼盘提供恒大冰泉直饮水功能、音乐电影服务以及哈佛医院的医疗服务提高产品附加值，同时“跨界”经营也能为恒大未来的住宅销售带来更多渠道。

在互联网经济冲击下，先知先觉的开发商已计划改变传统商业模式，重新以现有用户为核心，发展整体服务产业链的意愿。但如何围绕原有的用户资源，通过跨业经营，让企业生长出全新的业态还是一个难题。

记者调查发现，很多企业的地产业务和非地产板块连用户的基础数据共享、交换都没有实现，更谈不上深入挖掘用户需求，提供更多的产品和服务。

怎样让“不地产”的开发商，完成在互联网时代的商业模式转型？《每日经济新闻》将于今年7月举办第四届价值地产论坛，届时广邀地产和非地产业内人士，以一场头脑风暴为地产商找寻能够深度挖掘用户需要的 “不地产”运营新思维、新模式。