吹来泡沫的青岛西海岸楼市：“主力军”地缘客撤退过半

每经记者 彭斐 发自青岛

时至5月，路人已换上了夏装，但青岛的楼市却寒意渐露。

青岛的地产版图中，以胶州湾为界，被划分为东、西海岸，相比“寸土寸金”的东海岸，成本较低的西海岸曾让房地产开发商垂涎欲滴。但如今，被定位为青岛第二个主城区的西海岸，已然成为全市库存最高区域。

此外，4月份青岛的住宅均价出现了8年来的首降，购房占比达50%~60%的地缘性客户，在“买涨不买跌”心态的带动下，观望情绪渐重。

在业内人士看来，去年楼市的翘尾狂飙，提前透支了今年的刚性需求。曾如焰火般灿烂的西海岸楼市，如今泡沫气息渐浓。对此，《每日经济新闻》记者前往青岛展开调查，尝试揭开西海岸楼市泡沫的虚实……

地缘客“退烧”

在“西海岸”的原住民眼中，10多年前仍是渔村的安子，与青岛老城区的距离虽只隔胶州湾，但至多只算是老黄岛的郊区。不过，2011年6月30日，在胶州湾海底隧道开通后，距青岛最近的安子片区，迅速成为青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

作为安子片区某地产项目置业顾问，杨海（化名）所在的项目，一期于2010年即开盘销售，“最火的2012年、2013年，购房者多是来自市区的上班族。”杨海口中的“上班族”，是出行以出租和公交为主，基于工作、生活便利，选择就近置业。在地产业内被称为“地缘性客户”，或“地缘客”。

在杨海看来，隔着胶州湾，隧道就5分钟的路，2011年黄岛房价7000元/平方米，青岛却超过1.7万/平方米，“悬殊的差价，勾起了地缘客的置业欲望”。

2013年底，新一轮调控政策落地各个城市，岛城购房者亦闻“控”色变。然而，包含原胶南市与老黄岛的“西岸新城”新黄岛区，反倒迎来了年底销量的翘尾。据青岛新闻网数据显示，2013年12月，黄岛区以4483套的成交量傲视全市，占成交总量的近三成，环比增长四成多。

不过，今年4月，青岛的住宅均价出现了8年来首降。在“买涨不买跌”心态的带动下，黄岛楼市迅速降温。

4月底，杨海所在项目新一期楼盘开售，但半个月以来，售楼处却门可罗雀，“每天来看房的也就10多个。”

有消息人士向记者透露，现在降价楼盘不少，以本地开发商海信地产为例，现在也在变相降价，最高能拿到8.8折。对此，负责位于安子片区的海信地产阳光里项目的海信内部人士表示，“只是针对海信员工的团购价格，50人以上才可享受到这一优惠”。

而作为黄岛区重头项目，曾带动周边楼盘坐地起价的万达东方影都项目，其新近开盘的公寓价格亦出现浮动。该项目置业顾问向记者表示，如果整栋购买，基本可以打到9.1折。

另一家本地开发商海尔地产，已将打折促销摆上柜台。5月13日，《每日经济新闻》记者在海尔山海湾项目售楼处看到，印有“全部房源9.4折，首付14万起，买房再送车位”的广告牌，被摆放在了门口最显眼位置。

西海岸遇冷

2012年12月，青岛市调整部分行政区划，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域，合并为新的黄岛区的行政区域。

2012年底，被划入黄岛区的老胶南，将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过，嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。

“进入成本较低，这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际（青岛）地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过，在其看来，西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。

此后，随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸，并以别墅为主，将区域的产品定位拔高了一个层次，也开始改变了区域的格局。

一位青岛地产界人士向记者表示，原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价，在大开发商的带动下，纷纷开始触摸万元线。与此同时，西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示，在青岛的溢价地块中，黄岛开发区最为集中，土地泡沫紧跟而来。

据张百忍回忆，到了2011年，楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱，都加大开工力度，于是，一条街上好几家楼盘在争售，就不奇怪了。”

库存量续增

据青岛市房管部门数据显示，西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米，成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

不过，黄岛所在的西海岸板块，也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示，西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米，占青岛七区五市总计成交量的26%。

据业内人士统计，青岛郊区在售的现房、准现房，至少占了目前郊区在售总库存的一半以上，黄岛区则是全市库存最高区域，约占全市1/6。

据青岛新闻网房产频道监测，截至5月17日，青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米，可售总套数达20.296万套。以此计算，黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示，黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下，去化至少需要18个月。

而黄岛区国土及房管部门人士认为，虽然库存较大，但黄岛的楼市去化不是问题。

记者获取的一份 《青岛西海岸房地产市场分析》报告显示，西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以地缘客为主，约占总成交比例的50%~60%。

不过，在张百忍看来，去年岛城楼市的狂飙，已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示，相比于往年地缘客的置业热情，今年看房子的多为东北口音，从以往经验来看，他们更多为投资考虑。

值得注意的是，据多位岛城地产界人士证实，在限购令下，因刚需比例过低，以海景资源为主打的西海岸楼市，地缘客已消失过半。

不过，居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸，却在为新房供应增量，以及后续的市场去化，埋下伏笔。据中国土地市场网数据，2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的区域为黄岛区，成交面积为432.5万平方米。

在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，原来属于郊区的黄岛、城阳，现在来看都是青岛的主城区，也是青岛楼市成交的集中区域。

在多位当地业内人士看来，在购房者的观望中，黄岛的房地产销售，已进入销售瓶颈期，如要继续发展，政府更应考虑人气的聚集。

欲造城谋变

2013年7月2日，青岛市政府与万达集团签署合作协议，后者将在青岛西海岸经济新区投资超过300亿元，用以建设万达国际文化旅游城项目。

早前，在青岛市政府的规划中，与老城区隔海对望的胶州湾西岸，一直就是备用于文化旅游产业开发，青岛市政府的愿景是将它开发成“中国的好莱坞”。

去年9月12日，万达集团在40分钟内，开价20余亿元竞得黄岛区15幅地块，拿下青岛土地共计1979.5亩。当月，投资500亿的万达东方影都正式落户西海岸。

在多位当地业内人士看来，西海岸楼盘多在2010年即批量入市，在楼市好过的时候，也卖过一些，但空置问题颇为棘手。

事实上，为了聚集人气，青岛市政府自1998年开始，已经在薛家岛（又名凤凰岛）默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”。

在张百忍看来，在西海岸板块，万达东方影都项目是一个特例，市政府的用意也是想通过文化旅游的概念，拉动周边的库存消化。

据最新发布的4月岛城新房销售额前10名来看，位于西海岸片区的万达东方影都和保利海上罗兰榜上有名。黄岛区房管部门人士认为，万达项目的上马，确实对周边起到拉动作用，西海岸的去化只是时间问题。

在社会学者看来，随着产业、资金、人才的聚集效应，青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好。”青岛本地分析人士认为。