北方多地楼市库存高企 经济转型尾大难掉

每经记者 尚希 发自北京

日前，上海易居房地产研究院发布报告指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。而在以唐山、青岛、鞍山、沈阳等为代表的北方城市中，“库存”已经变成了敏感词汇。伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产被这些城市赋予了“救市主”的角色。但如今，在各方压力之下，这个“救市主”显得有些力不从心。

近期，一席来自国内知名房企高管的“密室谈话”被流出，如利剑一般，在房地产市场划了一道口子。

唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的谈话中，这些北方城市身在其列。而在这些库存量巨大的城市背后，不乏一些老工业基地的身影。对这些城市来说，伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产无疑充当了“救市主”的角色。

那么，这些城市的库存压力到底有多严重？单从一些存销比的数字可能很难让人体会，只有行走在这些城市的大街小巷，才会讶异于房地产这只大手以何等气力改造与颠覆着整座城市。对此，《每日经济新闻》记者选取了几个样本城市进行调查，试图掀开这些城市库存背后的真实需求与压力。

“亚历山大”的库存量

细读上述被传出的“内部发言”，不管是否真是出自毛大庆的判断，但详实的数据与分析已经警示了这些城市的库存问题。由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支，这其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。

“近两个月购房者观望情绪较重，从而使得房企跑量的希望落空，库存也是‘亚历山大’。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说道。

上海易居房地产研究院5月12日发布的《4月份新建商品住宅库存报告》指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。

即便是在最不乏购买力的北京，在近半年的时间里，越来越浓的观望气氛也将楼市库存推至高点。根据中原地产市场研究部统计，截至目前，北京市现房与期房合计库存再次回到了7万套以上，库存达到近13个月新高。

以唐山为例，统计数据显示，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积高达1741万平方米，其年均去化量仅为146万平方米。照这样的速度，唐山楼市去化至少需要10年时间。

此外，数据显示，今年4月沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月末累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。在易居的上述库存报告中，沈阳的存销比为19.1，即按照现在的库存够卖近20个月。

老工业城市转型之殇

在《每日经济新闻》记者的实地走访中，唐山当地的房企人士也曾直言，钢厂、煤矿关了不少，政府的税收自然大打折扣，对于土地出让的需求也就越来越大。这样的状况并非只是在唐山，还包括同为老工业城市的沈阳、鞍山。伴随着工业行业的下滑，这些政府几乎不约而同地启动了转型的序幕。卖地、卖房成了这些政府的主力税收来源。

“这里提到的很多城市都属于人口流出性城市，住宅供应量规模与市场需求不成正比。”在黄金湾投资集团董事长申威看来，“有些三四线城市土地供应非常不理性，购买力不强，刚需不足，投资性需求又会流向高增长的一二线城市，自然会进一步加大库存压力。”

“要想真正转型并不容易，不光是这些处于经济结构调整的城市需要土地财政，即便是一些发达地区，地方政府的收入也都要靠土地财政来支撑。”国家发展与改革委员会城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟表示。“在所有城市的发展中，都会经历一个不断转型升级的过程，没有哪一个城市可以依靠一个产业永远‘吃’下去。”国家行政学院经济部主任张占斌认为。

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样本一

不敢“长高”的唐山：高库存悬顶 城市转型遇“余震”

每经记者 尚希 发自河北唐山

从最高只有3层的老砖楼搬进坐电梯都要等上四五分钟的高层住宅楼，新鲜感足以冲抵居所改变带来的不习惯。这是李云丽第三次搬家，这距离唐山大地震已经过去了37年。

像李云丽这样的“平改户”在唐山有10万多户。大地震之于唐山这座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量复建的平房矮楼难与这座北方资源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建设的凶猛更是赋予了这座不敢 “长高”的城市追求高度的勇气。

如果说30多年前的大地震让唐山竭力重生，那么，大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设则让这座城市经历着新的转型考验。《每日经济新闻》记者日前在实地走访中发现，工期放缓、销售遇阻等负面情绪正困扰着当地楼市，这座城市也在经历着一场转型过程中高库存重压下的楼市“余震”。

“平改”后遗症/

“大地震之后大家都不敢住楼房，很多房子最高就盖到3层。”李云丽的视线从18层的客厅窗户向外望去，顺着她的视线所见的这座城市，此起彼伏的高楼混杂着塔吊，像一个没有边界的工地。

这座重建在地质断裂带上的城市，对于高楼有着天生的恐惧。“之前按规定也就是建到12层，但现在20多层的楼房随处可见，大家对于地震的恐惧早已淡化。”王国林如是说。

王国林是唐山市一家小型房地产开发公司的负责人，一聊起唐山市场，他的眉头始终没有松开。“还好我现在也没什么项目了，房地产我不打算再沾边。”王国林略显庆幸。

像王国林这样的中小开发商占据了唐山的绝大部分房地产市场，在万科、华润这些品牌房企进驻之前，这里大多是一些社会资源好的本土企业。“有些就是煤老板或者是钢厂老板，有钱了投一两个项目，但这两年市场不好了，大家自然也就不投了。”王国林说。

“唐山楼市的形势发展变化应该有3年了，明不降暗降也得有2000块钱。”唐山一位不愿具名的房企负责人对 《每日经济新闻》记者说，刚需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

不管是刚需还是投资性需求，两股力量逐渐萎缩，楼市自然失去了支撑。而另一个关键因素，是唐山市自2007年开始大力推进的“平改楼”工程。

记者在走访中发现，一些远离市中心的区域依稀可以看到未被改造的低矮楼房，周边的城中村也都处于被改造的过程中。据了解，2010年8月，《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》获国家发改委批复，所涉及的待改造住宅楼建筑面积970万平方米，涉及居民12.8万户。规划建设安置住宅小区135个，建筑面积1600万平方米，建设住房18.84万套，估算总投资340亿元。

遭高库存压顶/

“平改楼”的推进加速了唐山市库存量的增加。有报道称，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积累计1741万平方米，然而，这4年年均销量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算，唐山市要消化这4年新建的楼房库存至少需要10年。

唐山市的潜在供应究竟有多大？“我了解到的是现在唐山有20多个村拆了还没有改，光这部分平改的面积就有2000多万平方米。”上述不愿具名的当地房企人士表示。

据其透露，受困于市场降温等多重原因，唐山市目前部分区域已经暂缓了平改工程。

记者在走访中了解到，包括万科、华润等房企在当地的销售情况也不乐观，一些项目更是通过各种价格暗降来吸引购房者，而当地一些中小房企的项目，更是出现了工期放缓甚至停工的现象。

“从去年开始，银行基本上不再提开发贷款，如果是涉及城镇化建设的项目还可以考虑，单纯的商品房住宅开发基本上都暂停了。”唐山市当地一家国有银行相关人士对《每日经济新闻》记者说。据其透露，目前除了一些大品牌房企还能支撑外，大部分中小房企的日子都不好过。

一位长期关注该区域经济的专家则表示，由于过分依赖钢铁能源等产业，唐山在整体经济结构转型中并没有把握住最佳时机，过度工业化造就的不宜居也让唐山难以吸引更多的人口流入。

土地财政明显/

从唐山市中心繁华商业区一直往南行，不到10分钟的车程便能抵达这座城市最著名的南湖公园。据当地人的介绍，这个曾被联合国给予嘉奖的城市公园正是从一处采矿塌陷地变身为生态绿地。

作为资源型城市的唐山，大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设也这让这座城市转型经历新的考验。短短十几公里的路程，记者发现，连手机屏幕上都布满了灰尘。

显然，当地政府已经注意到了这一问题。从建设南湖公园、环城水系这些生态工程，到关停部分环保不达标的钢厂、煤矿，都是在为转型做准备。

值得注意的是，伴随着传统工业的贡献逐渐减少，政府对于土地财政的依赖越来越明显。“钢厂、矿厂的税收少了，只能靠土地出让。”上述房企人士说。

《每日经济新闻》记者查询公开资料了解到，自2009年以来，唐山市累计出让地块幅数高达3714宗，累计成交建筑面积1.94亿平方米，平均楼面价为553.91元/平方米。土地供应在2011年大幅增长，共推出1017宗地块，远高于前两年的123宗及553宗。随后的2012年及2013年，分别推地996宗与1025宗。

这一土地供应量十分惊人。即便是北京，2009年到2013年累计成交土地的建筑面积为1.2亿平方米。而人口仅为北京1/3的唐山，在过去5年的土地供应量却几乎与北京持平。

“这些城市的确有这样的迹象，但从土地供应这块来说，政府也开始重视这一现象。目前由于处于调整期，观望气氛浓厚，对库存的压力就更大。”河北省住宅与房地产业协会相关人士表示。

据了解，为了加速人口聚集能力，唐山市提出了建设曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城以及空港城四大功能区，但受制于产业聚集力的影响，这些区域并未能很好地吸引人口流入。

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样本二

吹来泡沫的青岛西海岸楼市：“主力军”地缘客撤退过半

每经记者 彭斐 发自青岛

时至5月，路人已换上了夏装，但青岛的楼市却寒意渐露。

青岛的地产版图中，以胶州湾为界，被划分为东、西海岸，相比“寸土寸金”的东海岸，成本较低的西海岸曾让房地产开发商垂涎欲滴。但如今，被定位为青岛第二个主城区的西海岸，已然成为全市库存最高区域。

此外，4月份青岛的住宅均价出现了8年来的首降，购房占比达50%~60%的地缘性客户，在“买涨不买跌”心态的带动下，观望情绪渐重。

在业内人士看来，去年楼市的翘尾狂飙，提前透支了今年的刚性需求。曾如焰火般灿烂的西海岸楼市，如今泡沫气息渐浓。对此，《每日经济新闻》记者前往青岛展开调查，尝试揭开西海岸楼市泡沫的虚实……

地缘客“退烧”

在“西海岸”的原住民眼中，10多年前仍是渔村的安子，与青岛老城区的距离虽只隔胶州湾，但至多只算是老黄岛的郊区。不过，2011年6月30日，在胶州湾海底隧道开通后，距青岛最近的安子片区，迅速成为青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

作为安子片区某地产项目置业顾问，杨海（化名）所在的项目，一期于2010年即开盘销售，“最火的2012年、2013年，购房者多是来自市区的上班族。”杨海口中的“上班族”，是出行以出租和公交为主，基于工作、生活便利，选择就近置业。在地产业内被称为“地缘性客户”，或“地缘客”。

在杨海看来，隔着胶州湾，隧道就5分钟的路，2011年黄岛房价7000元/平方米，青岛却超过1.7万/平方米，“悬殊的差价，勾起了地缘客的置业欲望”。

2013年底，新一轮调控政策落地各个城市，岛城购房者亦闻“控”色变。然而，包含原胶南市与老黄岛的“西岸新城”新黄岛区，反倒迎来了年底销量的翘尾。据青岛新闻网数据显示，2013年12月，黄岛区以4483套的成交量傲视全市，占成交总量的近三成，环比增长四成多。

不过，今年4月，青岛的住宅均价出现了8年来首降。在“买涨不买跌”心态的带动下，黄岛楼市迅速降温。

4月底，杨海所在项目新一期楼盘开售，但半个月以来，售楼处却门可罗雀，“每天来看房的也就10多个。”

有消息人士向记者透露，现在降价楼盘不少，以本地开发商海信地产为例，现在也在变相降价，最高能拿到8.8折。对此，负责位于安子片区的海信地产阳光里项目的海信内部人士表示，“只是针对海信员工的团购价格，50人以上才可享受到这一优惠”。

而作为黄岛区重头项目，曾带动周边楼盘坐地起价的万达东方影都项目，其新近开盘的公寓价格亦出现浮动。该项目置业顾问向记者表示，如果整栋购买，基本可以打到9.1折。

另一家本地开发商海尔地产，已将打折促销摆上柜台。5月13日，《每日经济新闻》记者在海尔山海湾项目售楼处看到，印有“全部房源9.4折，首付14万起，买房再送车位”的广告牌，被摆放在了门口最显眼位置。

西海岸遇冷

2012年12月，青岛市调整部分行政区划，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域，合并为新的黄岛区的行政区域。

2012年底，被划入黄岛区的老胶南，将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过，嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。

“进入成本较低，这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际（青岛）地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过，在其看来，西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。

此后，随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸，并以别墅为主，将区域的产品定位拔高了一个层次，也开始改变了区域的格局。

一位青岛地产界人士向记者表示，原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价，在大开发商的带动下，纷纷开始触摸万元线。与此同时，西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示，在青岛的溢价地块中，黄岛开发区最为集中，土地泡沫紧跟而来。

据张百忍回忆，到了2011年，楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱，都加大开工力度，于是，一条街上好几家楼盘在争售，就不奇怪了。”

库存量续增

据青岛市房管部门数据显示，西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米，成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

不过，黄岛所在的西海岸板块，也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示，西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米，占青岛七区五市总计成交量的26%。

据业内人士统计，青岛郊区在售的现房、准现房，至少占了目前郊区在售总库存的一半以上，黄岛区则是全市库存最高区域，约占全市1/6。

据青岛新闻网房产频道监测，截至5月17日，青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米，可售总套数达20.296万套。以此计算，黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示，黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下，去化至少需要18个月。

而黄岛区国土及房管部门人士认为，虽然库存较大，但黄岛的楼市去化不是问题。

记者获取的一份 《青岛西海岸房地产市场分析》报告显示，西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以地缘客为主，约占总成交比例的50%~60%。

不过，在张百忍看来，去年岛城楼市的狂飙，已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示，相比于往年地缘客的置业热情，今年看房子的多为东北口音，从以往经验来看，他们更多为投资考虑。

值得注意的是，据多位岛城地产界人士证实，在限购令下，因刚需比例过低，以海景资源为主打的西海岸楼市，地缘客已消失过半。

不过，居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸，却在为新房供应增量，以及后续的市场去化，埋下伏笔。据中国土地市场网数据，2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的区域为黄岛区，成交面积为432.5万平方米。

在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，原来属于郊区的黄岛、城阳，现在来看都是青岛的主城区，也是青岛楼市成交的集中区域。

在多位当地业内人士看来，在购房者的观望中，黄岛的房地产销售，已进入销售瓶颈期，如要继续发展，政府更应考虑人气的聚集。

欲造城谋变

2013年7月2日，青岛市政府与万达集团签署合作协议，后者将在青岛西海岸经济新区投资超过300亿元，用以建设万达国际文化旅游城项目。

早前，在青岛市政府的规划中，与老城区隔海对望的胶州湾西岸，一直就是备用于文化旅游产业开发，青岛市政府的愿景是将它开发成“中国的好莱坞”。

去年9月12日，万达集团在40分钟内，开价20余亿元竞得黄岛区15幅地块，拿下青岛土地共计1979.5亩。当月，投资500亿的万达东方影都正式落户西海岸。

在多位当地业内人士看来，西海岸楼盘多在2010年即批量入市，在楼市好过的时候，也卖过一些，但空置问题颇为棘手。

事实上，为了聚集人气，青岛市政府自1998年开始，已经在薛家岛（又名凤凰岛）默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”。

在张百忍看来，在西海岸板块，万达东方影都项目是一个特例，市政府的用意也是想通过文化旅游的概念，拉动周边的库存消化。

据最新发布的4月岛城新房销售额前10名来看，位于西海岸片区的万达东方影都和保利海上罗兰榜上有名。黄岛区房管部门人士认为，万达项目的上马，确实对周边起到拉动作用，西海岸的去化只是时间问题。

在社会学者看来，随着产业、资金、人才的聚集效应，青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好。”青岛本地分析人士认为。