传天津酝酿放开第三套房 限购“松绑”城市暗流涌动

每经记者 王杰 发自北京

中原地产研究部提供的数据显示，截至目前，传出救市传闻的城市已经超过10个，包括天津、温州、铜陵等，其中政策明确落地的城市达到6个。昨日（5月14日），《每日经济新闻》记者获悉，天津放开第三套住房限购尚处于研究阶段。

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》采访时指出，目前，购房者观望情绪浓厚，城市之间出现分化成为房地产市场的总体态势。从宏观层面，中央希望稳增长，房地产对于稳增长的效果不言而喻，在市场出现分化的前提下，中央又提出分类调控，一些房地产明显下行、库存很高、消化能力不足的城市，因此倾向于政策松绑。“限购的二线城市，需要在限购上松绑，一些没被限购的三线城市，则从地方掌握的政策、资源方面给予一些救市行为，比如税费的降低，降低购房门槛等。”

在顾云昌看来，房地产对地方政府来讲意义重大，由于中央提出了分类调控，楼市调控的更多责任落到了地方政府头上。

天津商品房库存处于高位

日前，有消息称，天津市政府或将放开第三套住房限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房，或六区外购买90平方米以下第三套住房。

《每日经济新闻》记者获取的信息显示，天津上述政策调整尚处于研究过程中。

中国指数研究院天津分院提供的数据显示，截至今年4月，天津市的商品房出清周期为23.98个月，市内六区的出清周期为18.08个月，库存仍处于高位。

对于天津上述政策的调整，一位房产投资客向记者透露，天津目前的存量房较多，短时间内房价不会大幅攀升，所以其最近不准备在津出手。一些业内人士也指出，如果这一政策落地，或对当地楼市的提振效果不大，毕竟是放开144平方米以上的第三套住房。

中国指数研究院天津分院的统计数据显示，今年4月，天津市内六区的成交均价为21248元∕平方米。由此计算，144平方米的大户型总价约在305万元左右。而据了解，天津目前的购房需求以“刚需”为主，144平方米以下户型的占比在八成左右。数据显示，2013年，天津市场总价200万元以内的住房成交套数占总成交的89.42%。

中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫告诉记者，“天津购房者价格刚性，对总价很敏感。”

上海易居研究院研究员严跃进认为，放松政策固然能促进楼市发展，但如果缺乏金融机构的支持和宽松的货币环境，那么效果可能不是特别大。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前放松政策的城市存在以下几个特点：“库存消化周期超过一年；今年第一季度成交面积大幅下滑，土地出让金过低；有实质性降价楼盘；人口净流出；有两个以上新区等。此外，后续包括房价上涨接近停滞的城市，都有可能会出台松绑政策。”

松绑空间指向6个方面

对于后续地方政府可能存在的政策松绑空间，以及是否会有更多城市加入松绑行列，中原地产首席分析师张大伟指出，在房地产市场继续降温的情况下，全国可能有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。未来松绑的政策空间主要有6大方向，包括户籍资格审查放松；限购范围放松；调整普通住宅界定标准；限价政策放松；提供购房落户及优惠；公积金政策松动等。

顾云昌也表示，今年房地产销售呈下降趋势，致使房地产投资增幅下滑，目前房地产投资的增长速度要低于固定资产投资的总规模增长速度。

上海易居研究院发布的报告指出，从房地产投资额同比增幅走势看，今年一季度呈现明显下行态势，从整个1~4月的情况来看，则下行幅度有所放缓。预计今年上半年房地产投资同比增幅将趋于平稳。

顾云昌分析指出，由于去年房地产市场整体较好，有些城市的购房需求已在当年提前释放；另外，不少地方在去年出让了大量土地，今年整体供应量大幅增加，库存与待售面积均增加。高库存以及提前的透支，加上经济形势的原因，导致了目前楼市出现观望情绪。由此来看，目前央行的政策以及地方政府的举措，具有一定针对性。“央行出手保障首套房贷，既保障居民买房的民生问题。同时，也有利于房地产市场的平稳。”