券商老总曝股市矛盾逻辑 囤地才是房企最佳盈利模式？

每经记者区家彦发自广州 “其实房地产公司的核心发展模式应该是囤地，是挣土地升值的钱”，在日前举办的克而瑞第九届地产金融形势发布会上，银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强亮出了令人震撼的观点。 房地产行业到底是重“规模”还是重“利润”，一直是业界争议的话题。在过去数年，内地房企通过“高周转”快速扩大规模夺取市场份额的模式曾经受到业界高度认同，港资地产商却由于“慢开发”的发展模式日渐边缘化，尤其在国土部严厉打击囤地的背景下，港资地产商“囤地捂盘”的行为更是饱受诟病。 然而，被认为对市场增加供给、平抑房价有贡献的“高周转”模式，却并不受资本市场的认可。反而是传统香港式的“慢开发”、“少供给”，因为风险更小，更赢得投资者的心。资本市场的上述观点，令上市房企左右为难。因为，“囤地捂盘”的做法，同样难以获得证监会的同意。根据赵强透露的信息，目前申请再融资的房企，首先就要通过国土部对其是否有囤地、惜售行为的核查。 “高周转”模式遭看空 在赵强看来，上市房企当前估值处于历史最低的真正“元凶”正是由于“高周转”模式。因为上述模式，开发商常常需要在地价高时拿地，房价低点卖房，进而影响房企的利润率。 “（内地）开发商和香港的开发商完全不一样，开发商都是要求快，要求高周转，直接后果是导致财务杠杆很高，让企业长期处于高负债的运营状态，这样的发展模式是有问题的”，赵强认为，当房地产市场处于上升周期时，高周转有助于扩大市场份额，但如果市场出现逆转，杠杆越高的企业将面临更大的风险。中国房地产市场在经历了大幅上涨后，已经进入长周期的尾声，一旦进入下行周期，采用“高周转”的房企将陷入困境，这也是资本市场给予低估值的重要原因。 赵强认为，港资开发商之所以能实现利润最大化，恰恰是由于它们采用的“慢开发”模式，充分享受土地升值所带来的利润，而且让公司负债率处于较低的水平，拥有更强的抗风险能力。 在日前举办的《2014年房地产市场发展趋势解读会议》上，中信建投房地产行业分析师苏雪晶也表示，在过去的一段时间，周转快的公司往往是市场关注的焦点，资本市场愿意给予的估值相对较高。但如今，投资者发现“高周转”可能存在天花板，资本市场对于地产股的考量指标又发生了改变。尤其是对于千亿规模的企业而言，资本市场对规模增长不是很敏感，反而更加关注企业的运营效率。取更高利润。 港资房企难被效仿 然而，多数上市房企对于上述观点并不认同。阳光城董秘廖剑锋向《每日经济新闻》记者表示，港资地产商之所以选择“慢开发”的模式实现利润最大化，这与香港房地产的特殊状况不无关系。 “香港的市场规模有限，城市化程度极高，可开发的土地也不多，加上香港市场集中度很高，大多数市场份额都掌控在四大家族的手里，港资地产商没有条件也没有必要快速做大规模，这也是它们选择精耕细作以谋取高利润的主要原因。”廖剑锋认为。 廖剑锋认为，目前内地拥有几万家开发商，市场集中度还很低。在可预见的未来，市场份额向主流房企集中是不可改变的趋势，谁能扩大规模谁就能获取更大的市场份额，加上政策并不允许囤地捂盘，因此“高周转”是必不可少的发展模式，至少在未来2~3年内，阳光城坚持“高周转”发展不会改变。 保利地产董秘黄海也向记者表示，“高周转”模式的核心是资金运作，在现阶段土地价格上涨与资金成本高企的压力下，只有“货如轮转”才能保证现金流的良好运行，降低由于市场波动所带来的资金风险，保利地产始终坚持高周转的发展模式，通过“薄利多销”实现低风险发展。 此外，记者发现，内地房企之所以倾向于以“快”制胜，与内地资金成本远高于香港地产商不无关系。以港资龙头企业新鸿基为例，其融资成本长年保持在3%~5%的水平，但内地龙头房企如万科资金成本却高于10%。 “假设一个项目的获取费用是10亿元，按照11%的行业平均负债利率计算，开发商每天需要缴付的资金成本就是30万元，150天就相当于4500万元的利润悄然无息地蒸发了，因此国内企业只能通过缩短开发周期以降低融资成本。”兰德咨询总裁宋延庆认为。 《每日经济新闻》记者发现，从现阶段看，资本市场给予港资地产商的估值水平并不比内房股更优。以4月10日的收盘价计算，除了业务实现多元化发展的长江实业，新鸿基地产、恒基地产、新世界发展的静态市盈率分别为6.58、7.89、3.5倍，与三家龙头内房股碧桂园、中国海外发展、恒大地产各6.16、7.54、3.84倍的静态市盈率相当。 尽管“在土地价格持续上涨的背景下，毛利率下降是房地产行业的大趋势”，北京格雷投资管理有限公司副总经理冯立辉认为，但根据香港房地产市场的发展经验，当市场进入成熟阶段市场份额会集中在龙头房企手中，因此现阶段主流房企应该通过加快周转速度抢占市场。随着未来行业周期变动带动土地价格下降，主流房企将能从中获得机会。