“沪港通”的“副产品”：上海写字楼需求上升

每经记者 杨羚强 发自上海

在证监会公布开展沪港股票市场互联互动机制试点后，仲量联行华东区研究部高级经理姚耀先生认为，沪港通政策将中长期推动上海的办公楼需求，尤其是来自金融行业的需求。仲量联行报告认为，“在浦东中央商务区，来自内资企业的强劲需求持续吸纳可租赁面积，致使空置率降至3.5%，达到自2007年四季度以来的最低点，并推升了浦东中央商务区业主的议价能力。”

根据仲量联行此前的介绍，在浦东陆家嘴，部分最新成交的写字楼租赁价格已经达到20元/平方米/天左右，却仍然一房难求。其中一个重要原因，就是因为有大量的金融、矿产等行业机构进入该地区。在这样的背景下，沪港通带来的政策性利好，无疑会让上海的写字楼市场进一步升温。

租赁价格上行遇阻

事实上，在今年一季度，上海的写字楼供应曾面临很大的去化压力。高纬环球商业部上海负责人司徒泰山指出，该季度中央商务区甲级写字楼的租金下降了2%~3%，报价范围在10~12元/平方米/天。实际上经过协商，业主一般都会提供二至四个月的免租期，因此基于建筑面积的成交价大致在9元/平方米/天。而浦西的写字楼空置率达到10%以上。

来自戴德梁行的数据则显示，2014年剩余三个季度全市预计有超过100万平方米的甲级写字楼入市，其中超过75%的供应位于非核心商务区。

由于供应量放大，浦西地区目前的写字楼空置率已经超过了10%，而去年底只有1%~2%。

虹桥商务区成为写字楼的主要供应来源。戴德梁行预计，当地所能供应给写字楼市场的面积，相当于过去十多年浦西写字楼的全部供应量。受虹桥地区巨大供应量的冲击，上海核心商务区写字楼的出租普遍遇到压力。

戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁说，即使像南京西路、淮海中路的一些写字楼业主也开始担心，租期到期的租户会流向虹桥商务区。来自高玮环球的数据显示，甚至核心区域部分甲级写字楼的空置率也上升到了10%以上。

不仅是租赁市场，写字楼的销售市场也因为庞大的供应放慢了上涨的节奏。中房信的数据显示，上海过去一年的写字楼供应达到333多万平方米，但销售只有244万平方米。截至目前，上海写字楼的存量已经达到350万平方米，超过了过去一年的销售量，而去年是上海销售型写字楼卖得最多的一年。

受庞大供应量的影响，上海写字楼在过去几年中平均价格一直比较低，去年的平均成交价只有22528元/平方米，截至目前，上海写字楼的成交均价约20957元/平方米。

克而瑞研究总监薛建雄说，上海销售型写字楼严重供应过求，如果不是因为在写字楼的供应中，有一部分LOFT商住两用物业，写字楼的滞销现象将更为严重。

金融机构抢滩上海

然而，“沪港通”进行试点，带来了一系列利好政策，正在吸引金融机构抢滩上海，并使写字楼市场的需求量得以释放。

仲量联行人士表示，“沪港通”是中国推进金融改革的又一个信号，在上海打造全球金融中心的过程中，类似于“沪港通”的新政策将是可期的。同时，这些利好政策将有助于推动中长期上海的办公楼需求，尤其是来自于金融行业的需求。

来自第一太平戴维斯、仲量联行等机构的信息显示，上海写字楼最主要的租赁需求，正是来自于金融行业。

在“沪港通”的推动下，上海写字楼租赁市场的需求有望进一步得到提升。第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简·可说，尽管“沪港通”短期影响有限，但一系列的政策利好，有望令金融机构从战略层面考虑提前布局上海。

仲量联行的信息显示，金融、能源等部门正是推动陆家嘴地区写字楼需求的主要力量，陆家嘴地区部分写字楼最新成交价格已经达到20元/平方米/天，金融机构强大的租金承受能力可见一斑。

事实上，除了金融机构以外，受上海金融市场吸引，大批来自长三角的企业也在抢夺上海的写字楼资源。龙湖地产市场部的意向客户调研信息显示，业务范围面向长三角乃至全国的上海高端服务类企业、生产基地在长三角，已进入上海或想要进入上海的高端制造业，正在成为上海写字楼租赁和购买的主力。富力地产就在近期以22.24亿元总价,收购虹桥商务区核心区一期08号地块的子项目D13，成为当地最大的“地主”。