农工商地产借壳海博股份 光明食品集团核心资产加速证券化

每经记者 杨羚强 发自上海

“经与有关各方论证和协商，光明食品（集团）有限公司（以下简称光明食品集团）等拟以其所持有的农工商房地产（集团）股份有限公司股权等与本公司进行发行股份购买资产类重大资产重组事项。”4月12日，海博股份（600708，SH）的一份重大资产重组公告，引发上海农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称农工商地产）将借壳上市的猜测。

昨日（4月15日），上海农工商地产给出的新闻稿确认，公司将借壳海博股份上市，并预计一个月后公布重组方案。

借壳海博股份或重演“蛇吞象”

和绿地借壳金丰投资一样，农工商地产借壳海博股份将上演上海国资改革版本的“蛇吞象”。

停盘前，海博股份净资产仅10多亿元，股价仅9.28元/股，而总股本是5.1亿。根据新浪乐居的报道，截至2012年底，农工商地产的净资产超过49亿元。

截至2013年底，光明食品集团持有海博股份35.81％的股份；光明食品集团实际持有农工商地产96.57％的股份，其中，光明食品集团直接持有72.55％，光明食品集团通过全资子公司间接持有24.02％的股份。

目前尚不知道，一个月后公布的农工商地产借壳海博股份的方案究竟如何，但有一点可以肯定，若光明食品集团将其所拥有的农工商地产全部股权注入海博股份，那将重演绿地借壳金丰式的资产重组。

农工商地产方面引述光明食品集团新闻发言人潘建军证实，农工商房地产将借壳上市，这是光明食品集团提高核心资产证券化率的一个战略举措，集团近年来一直在推动农工商房地产上市，现在时机已经较为成熟。

利润最大化和快速周转难兼顾

对投资者来说，海博股份的未来，不仅与农工商地产的借壳方案有关，也与农工商地产的运营策略有很大关联。

追求快速周转，是目前农工商地产的一个主要方式。“营销工作必须要造势、顺势、因势。所谓造势，就是要认真分析各项目在售楼盘的优劣势，把握当地市场大局，突出项目特性，寻找楼盘亮点，制造楼盘引爆点，创造项目利润最大化。”“营销工作要突出一个‘快’字，快推盘、快销售、快去化、快回笼，上半年要确保完成销售合同签约金额50亿元的任务。”这是农工商地产网站刊登的2014年营销工作会议上，董事长张智刚的两项要求。

根据新闻稿，去年2月至今年2月，农工商新增土地储备3290亩，是过去三年新增土地储备的总和。据《第一财经日报》此前的统计，农工商地产去年在土地市场上砸金百亿。此外，来自光明食品集团和农工商地产官网的信息显示，今年全年，农工商房产的销售目标将达到130亿元，成为上海前5的房企。其中，今年上半年的销售任务就达到50亿元。

对农工商地产来说，拿地时正逢地价相对比较高的时间点，在快速销售“现金为王”的同时，农工商地产又提出要实现项目利润的最大化，上述任务完成起来并不轻松。

睿信致成董事总经理薛迥文说，其中的难点在于农工商地产在全国还没有足够的品牌和产品积累，要实现类似绿城或者其他一些品牌开发商那样的高品牌溢价有不小的难度。

地产研究人士薛建雄认为，如果无法兼顾利润和销售速度，那么牺牲利润保证现金流的回笼可能性很大。

根据公司方面提供的资料，目前公司去化速度还不错。今年新开项目的去化率都在70％以上。从一季度的销售数据来看，合同签约收入、签约套数、签约面积同比增长30％、60％、40％。