茂业系旗下成都项目延期两年背后：抢早输给赶巧 成商集团苦思“变招”

每经记者 江然 发自成都

本想抢占先机，却延期两年，茂业系帝国掌门人黄茂如在成都布局的购物中心遭遇尴尬。

该项目位于成都城南地区茂业中心，由黄茂如旗下两家公司——成商集团和成都崇德投资有限公司 （以下简称成都崇德）共同出资开发，成商集团出资4.28亿元。原本应于2011年底竣工验收的茂业中心商业部分却被延期。据成商集团2013年年报显示，“（项目）因整体商业规划正在调整中，内装工程暂停。”

昨日（4月15日），成商集团董秘郑怡向《每日经济新闻》记者坦言，由于感受到周边竞争的压力，公司正在详细规划如何让茂业中心的商业部分“区别于其他商场”，但具体调整思路不方便透露。

值得注意的是，该商业体项目所在的街区，存在局部性的激烈竞争，该区域已有大量类似商业体存在，同质化严重，而其所在商圈人气又远远未跟上，项目一时陷入尴尬境地。在业内人士看来，成商集团按兵不动，等待商机出现，“以时间换取空间”的措施也是“没有办法的办法”。

内装工程去年已暂停/

4月14日下午，《每日经济新闻》记者在茂业中心现场看到，茂业中心外立面挂着巨幅广告牌，字迹明亮地标出了“茂业百货强势入驻”的广告语。

然而，广告下方的建筑内却是另一番景象：玻璃门上贴有“门已上锁，如需开门请拨打×××”的温馨提示。透过玻璃望去，建筑内仍是毛坯房的模样，内装工程处于停止的状态，水泥地上散落着一些装修工具。

按照计划，这个项目原本应在2011年10月底整体竣工并验收结束，但截至目前已延期2年有余。

2009年8月5日，成商集团发布的一则公告显示：为积极推进公司发展战略规划的实施，继续拓展新店，2009年8月3日，公司与成都崇德签订《联建协议书》，拟对成都崇德拥有的、位于成都南部的一处地块进行开发，建设一座规划约33.86万平方米的商业体。同日，公司召开董事会通过了 《关于投资建设成都茂业中心项目的议案》。

成商集团的公告还显示，该公司实际控制人与成都崇德实际控制人为同一人，正是中国富豪、茂业系帝国掌门人黄茂如。

据公开资料显示，成都茂业中心的新项目建设规划暂定为商业、写字楼、公寓及配套车库。项目建设用地面积22705.53平方米，总建筑面积338652.17平方米，其中商业裙楼47032.47平 方 米 ， 写 字 楼167531.72平方米，公寓56410.45平方米，地下一层商业21267.53平方米，地下二、三层停车库（含设备房等）46410平方米。

其中，成商集团投资总额4.28亿元，拥有地下一层至地面四层裙楼面积约为6.83万平方米商业物业和地下二层2.32万平方米地下停车场及对应的土地权益。公告还显示，该项目建设期“预计时间从2009年8月底起到2011年10月底整体竣工验收结束，共26个月”。

然而，成商集团近日发布的2013年年报却显示，截至2013年12月31日，茂业中心项目已累计投入资金30148.26万元。外立面工程已全部完成，2013年上半年完成扶梯及燃气等设备的安装工程，停车场及部分商铺达到预定可使用状态，“目前项目因整体商业规划正在调整中，内装工程暂停。”

昨日，现场租务部门的一位工作人员向记者表示，茂业中心商业部分已“搁浅”两年，或到明年底才会重启。

对此，《每日经济新闻》记者向成商集团董秘郑怡求证，郑怡表示，该项目内装工程确实于2013年下半年暂停，“但项目算不上‘搁浅’”，成商集团常务副总高宏彪也否认了“项目搁浅”一说。

此外，郑怡还向记者表示，“因为成商集团感受到了周边竞争压力，公司相关部门正在规划、调整战略。但具体思路还不方便透露。”至于茂业中心商业部分何时启动，她表示“还没接到最准确的信息。”

项目所在街区竞争激烈/

值得注意的是，成商集团在2009年推出该项目时，曾在《成都茂业中心项目商业部分可行性分析报告》中指出，“本公司拟建项目部分预计总投资约4.28亿元，预计项目经营期内含报酬率约18%，远远大于银行贷款利率及社会平均收益率10%。”

此外，报告还指出，基于宏观经济条件、城市及区域发展前景及地块综合条件的分析与考察，通过项目投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，“茂业中心项目具有很好的投资价值”。

既然如此，为何成商集团又悄然停止了内装工程？董秘郑怡口中所述的周边竞争压力又是什么？

“这是黄茂如算的一笔账，目前在茂业中心所处区域，相似的购物中心已经过剩，加之人流量不足，竞争异常惨烈。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春告诉记者，“在眼下这个节点进入，必然亏损。”冉立春表示，茂业系掌门人因而决定按兵不动，等待市场成熟。

近年来，茂业中心所在“站南组团”购物中心、综合体如雨后春笋般出现，通过其可行性报告就可梳理出，在2009年规划时，茂业中心临近的“新南天地”商圈就抢先发力，包括宜家、富森美、欧尚等商家均已投入使用，成为茂业中心项目所在商圈的强大竞争力量，而比茂业中心早半年动工的凯丹广场，更是在后来为“新南天地”商圈聚集了大量人气。

从区位上看，茂业中心所在商圈夹在其北边“新南天地”商圈与南边的海洋中心商圈之间，“城里的客户被前者拦截，城郊的客户又被后者拦截，夹在中间的茂业中心明显人流量不够，位置比较尴尬。”四川新港地产执行董事长张红兵告诉记者。

从茂业中心本身所处的 “国际购物商圈”内部竞争来看，其主要商业项目包括美美力诚、中航城市广场等，在物业类型上和业态上，都与茂业中心商业部分相似，具有极大的竞争力。

实际上，成商集团在当初规划时就将该项目定位为 “精品时尚购物中心”，包括综合超市、精品百货、品牌专卖店及餐饮、娱乐、休闲等多个主题，目标客群定位则是中高端城市精英。而在当时的城南“尚没有专门针对该类人士的大型商场，本项目的定位正好弥补了市场空白”，但现在看来，成商集团抢占先机的愿望落空。

“成商集团现在选择等一等是可以的，”张红兵向记者表示，“目前该商圈人流量还远远不够。”“茂业中心所在区域主打商务，居住人群不多，一到下班时间人流就减少，导致周边购物中心的经营情况举步维艰。”冉立春也表示。据其介绍，与茂业中心一墙之隔的商业体中航九方已处于亏损状态。

实际上，成商集团在当初也考虑到了该区域人气不足、未来区内大型综合性商业体体量庞大这两点劣势，并已提出“谨慎把握与控制项目的发展节点，注入差异化产品组合”。

成商集团转型进社区/

值得注意的是，在百货业低迷的眼下，作为成都本地百货巨头的成商集团去年也经历了“关店止损”的阵痛，并做出了转型尝试，初次进入社区。

据其近日发布的2013年年报显示，该公司在报告期内对旗下成都武侯店进行了升级改造和重新规划，改造后的武侯店定位于“社区邻里、生活广场”，转型为以居家生活为主题，涵盖百货、超市、餐饮配套等诸多元素的小型社区型百货店。

“立足社区，定位就是满足社区居民，目标非常清晰”对此布局，冉立春表示看好，“社区商场是城市商业未来的主战线。”他同时指出，社区百货店与红旗这类社区便利超市不同，其经营范围可以更广阔，纳入五金件、服装这类在社区便利超市无法购买到的东西。“成商集团未来可以做社区的综合商场，就像原来的人民商场，因为将来的消费必定是以家庭为单位。”冉立春表示。